編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

關(guān)于新城控股，眾所周知的是，這兩年應(yīng)該是屬于公司的至暗時刻。

一方面，公司前董事長因為猥褻“丑聞”而身陷囹圄，雖然有著公司少東家出來“救場”，但這種嚴(yán)重的輿論事件顯然會對公司長期聲譽造成嚴(yán)重影響；另一方面，房住不炒的大環(huán)境下，中國房地產(chǎn)市場正在遭遇全面收緊，新城控股身處其中自然也不會太好過。

根據(jù)近日新城控股發(fā)布的公司經(jīng)營簡報顯示，在今年一月到八月期間，公司實現(xiàn)的累計合同銷售金額超過1522億元人民幣，同比增長9.5%；累計銷售面積超過1424萬平方米，同比上漲超過11%。

從這個數(shù)據(jù)似乎可以看出，新城控股在2021年的整體發(fā)展態(tài)勢還不錯。不過，考慮到新城控股在今年八月份遭遇了銷售額、銷售面積的雙雙同比大幅減少，可以看出公司目前的發(fā)展態(tài)勢說不上穩(wěn)固。

當(dāng)然，銷售情況只是代表著公司經(jīng)營指標(biāo)的某些方面，也許從更早前新城控股發(fā)布的2021年年中財報當(dāng)中可以更加深入地了解到公司目前實際的發(fā)展現(xiàn)狀。

根據(jù)半年報數(shù)據(jù)顯示，新城控股在今年上半年實現(xiàn)了超過791億元人民幣的總營收，相比去年同期大幅增長了超過109%。與此同時，公司在凈利潤表現(xiàn)上的增速卻低了不少，公司在今年上半年的歸母凈利潤為43億元人民幣，同比增幅為34.4%，這個數(shù)字相比于營收增速來說顯得有些差距甚遠(yuǎn)。

在上半年的地產(chǎn)銷售情況上，新城控股在今年上半年實現(xiàn)了1176億元人民幣的銷售金額，同比增幅超過20%。不過，這一數(shù)字雖然看起來還不錯，但在整個房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，這種銷售情況算不上樂觀，因為在今年上半年排名前二十的房企當(dāng)中，它們的平均銷售業(yè)績增速為29%，新城控股離這個平均水平還有點距離。

此外，其銷售排名遭遇了持續(xù)的下滑態(tài)勢，從去年年底的行業(yè)第十二下降到了今年上半年的行業(yè)第十六名，這說明公司在地產(chǎn)銷售推進(jìn)上有些不足。

值得注意的是，今年上半年新城控股完成的銷售業(yè)績大概占到公司全年銷售目標(biāo)的45%，再考慮到今年八月份公司銷售情況不佳，新城控股想要完成今年銷售目標(biāo)的話壓力不小。

整體來看，新城控股近年來的整體銷售情況不是很樂觀，它需要在未來一段時間里權(quán)衡好“加速”和“降速”之間的平衡才行。

在公司盈利表現(xiàn)上，雖然今年上半年新城控股的凈利潤同比表現(xiàn)還不錯，但在毛利率、凈利率表現(xiàn)上，公司的表現(xiàn)值得警惕。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，公司在今年上半年的毛利潤總額超過155億元人民幣，同比增幅近58%，但公司毛利率只有不到20%。這個毛利率表現(xiàn)已經(jīng)是公司最近三年來的最低值，相比于行業(yè)平均數(shù)字來說也要低。另外，公司凈利率在今年上半年也同比下降了4.1%，其它業(yè)務(wù)條線毛利率水平也出現(xiàn)了不同程度的下跌，這說明新城控股的盈利能力正在變得越來越弱。

值得注意的是，在公司債務(wù)風(fēng)險上，新城控股目前的表現(xiàn)還不錯?！叭兰t線”處于“黃檔”的它在今年上半年雖然在剔出預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率上“飄紅”，但在其它負(fù)債指標(biāo)上，公司的表現(xiàn)都還不錯，其中公司平均借貸利率在整個地產(chǎn)行業(yè)中都處于較低水準(zhǔn)，公司現(xiàn)金流、凈負(fù)債率等表現(xiàn)都還不錯。

再來看看新城控股在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的表現(xiàn)。

在房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化發(fā)展以降低企業(yè)運營風(fēng)險的行業(yè)發(fā)展態(tài)勢之下，新城控股當(dāng)然也不例外地沿用了這一發(fā)展思路。公司今年上半年在商業(yè)租金管理業(yè)務(wù)上實現(xiàn)了比較不錯的增長，但整體業(yè)務(wù)體量相比于主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)來說還十分有限。

根據(jù)2021年年中財報數(shù)據(jù)顯示，公司在今年上半年實現(xiàn)商業(yè)租金管理業(yè)務(wù)營收36.7億元人民幣，同比增幅近69%，這個增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增速。

而在商業(yè)租金管理業(yè)務(wù)上，新城控股主要得益于它在“吾悅廣場”這一商業(yè)品牌上的運作，這種輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域顯然是具備很大的未來發(fā)展想象空間的。

據(jù)悉，在今年上半年，新城控股在全國范圍內(nèi)新增布局了十八家吾悅廣場，截至去年年底，新城控股在國內(nèi)已經(jīng)擁有174家吾悅廣場，這些吾悅廣場覆蓋了全國一百三十個城市，幾乎所有的中型以上城市都能看到吾悅廣場的身影。

在今年上半年開業(yè)的五家吾悅廣場中，湖北孝感吾悅廣場作為新城控股2021年的“開年”商業(yè)輕資產(chǎn)項目，代表著公司基本上完成了輕資產(chǎn)運營的閉環(huán)，這對公司未來發(fā)展來說意義重大。

截至今年上半年，公司累計開業(yè)及委托管理的105家廣場擁有著超過97%的出租率，這個數(shù)字看著還不錯，但是相比于去年年底的對應(yīng)數(shù)據(jù)有所下降。在整個2021年的計劃中，新城控股預(yù)計將會新開拓三十家吾悅廣場，計劃在商業(yè)營收上達(dá)到85億元人民幣，按照目前公司的發(fā)展態(tài)勢以及上半年經(jīng)營數(shù)據(jù)，相信公司大概率能夠穩(wěn)步完成這一商業(yè)目標(biāo)。

綜上所述，新城控股交出的2021年半年報以及近年來的表現(xiàn)可以說是“喜憂參半”，喜的是各項核心經(jīng)營指標(biāo)增長仍然明顯，在房市收緊之下公司仍然保持著較快的擴張步伐；憂的是具體到一些更細(xì)的財務(wù)指標(biāo)上來看，新城控股難免受到大環(huán)境不利的影響，公司背后的隱憂還有不少。