出品 l 觀點財經(jīng)

作者 l 橙子

得益于良好的業(yè)績預期，今年以來，融創(chuàng)中國（01918. HK）股價雖有波動，卻不改整體上漲趨勢，從今年第一個交易日算起，截止到目前，融創(chuàng)股價漲幅已經(jīng)超過20%。

在最新公布的2020年年報中，融創(chuàng)再度憑借地產(chǎn)主業(yè)的高質量布局，斬獲佳績，穩(wěn)居行業(yè)頭部。

隨年報同步披露的“地產(chǎn)+”業(yè)務，也表現(xiàn)出更強勁的發(fā)展價值，隨著多產(chǎn)業(yè)布局的不斷深入，市場也不禁想問：融創(chuàng)的天花板究竟有多高？

2020年年報披露

融創(chuàng)再獲佳績

3月12日，融創(chuàng)率先披露2020年年報，整個2020年，融創(chuàng)積極響應政府對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展長效機制的管理要求，持續(xù)增強地產(chǎn)主業(yè)綜合實力及抗風險能力，成功實現(xiàn)兩升一降，分別為營收凈利超預期增長，以及資本杠桿率顯著下降。

具體來看，融創(chuàng)全年營收同比增長36.2%，達到2305.9億元（人民幣，下同），歸母凈利潤同比增長36.9%，達到356.4億元，創(chuàng)歷史新高。

圖片來源：東方財富

“降杠桿”方面，三項杠桿水平指標改善明顯。

其中凈負債率同比下降76個百分點至96%；

非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08；

剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率降至78%。

按照“三道紅線”標準，融創(chuàng)已降至黃檔，參考歷史負債水平，其“降杠桿”已取得超預期成果。

而融創(chuàng)之所以能取得此番亮眼業(yè)績，根本原因還在于地產(chǎn)主業(yè)高質量發(fā)展的大背景下，整個2020年所取得的銷售成績。

融創(chuàng)地產(chǎn)高質量發(fā)展

助力融創(chuàng)穩(wěn)居行業(yè)頭部

同樣根據(jù)融創(chuàng)官方公告，2020年全年融創(chuàng)錄得合同銷售額5753億元，穩(wěn)居行業(yè)第四，55個城市全年銷售金額排名前十，核心城市則持續(xù)保持行業(yè)領先。

其中杭州、重慶、武漢、天津、無錫、青島等12個城市銷售金額排名第一，另有上海、蘇州、昆明、合肥、鄭州、大連等25個城市排名前五。

圖片來源：融創(chuàng)公告

面對如此優(yōu)異的銷售表現(xiàn)，也就不難理解融創(chuàng)全年營收凈利雙增，資產(chǎn)負債比率持續(xù)下降的亮眼業(yè)績表現(xiàn)。對于這番優(yōu)異銷售數(shù)據(jù)的取得，其核心還在于融創(chuàng)始終堅持的高標準審慎拿地策略，讓其得以獲得質優(yōu)土儲，再結合融創(chuàng)本身的規(guī)模化優(yōu)勢，從而在去化和資本回報問題上，穩(wěn)居行業(yè)頭部。

通過分析融創(chuàng)歷史經(jīng)營策略及相關數(shù)據(jù)表現(xiàn)不難發(fā)現(xiàn)，多年來，融創(chuàng)在拿地策略方面偏好客觀審慎，注重拿地綜合投資性價比。且擅于借助周期性利好，進一步強化自身拿地策略，這也是融創(chuàng)發(fā)展的核心競爭力之一。

以此回顧2020年，盡管全國樓市已經(jīng)進入新一輪下沉周期，但土地市場依舊競爭激烈。在此背景下，融創(chuàng)則借助多元的拿地優(yōu)勢，堅持高標準拿地策略，持續(xù)鞏固高質量土儲優(yōu)勢。截至2020年底，融創(chuàng)土地儲備約78%位于一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年，融創(chuàng)全年可售貨值預計超過9000億，其中超過78%位于一二線城市。

未來，隨著城市圈規(guī)劃進一步實現(xiàn)商業(yè)落地，一二線城市的人口凈流入優(yōu)勢將得到持續(xù)強化，這也意味著布局一二線樓市會獲得更高的資本價值。而當前主要布局一二線城市，且擁有極大成本和規(guī)模優(yōu)勢的融創(chuàng)，勢必將獲得更好的發(fā)展展現(xiàn)。而且在此基礎上，融創(chuàng)也在進一步加強去化，持續(xù)釋放現(xiàn)金流。

根據(jù)2020年年報，融創(chuàng)全年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額737.1億元，較2019年的272.54億元增加了464.56億元，由此也帶動融創(chuàng)整體現(xiàn)金余額（含受限資金）達到1,326.5億元。

圖片來源：融創(chuàng)2020年年報

此外，即便地產(chǎn)主業(yè)依舊保持高質量發(fā)展，但融創(chuàng)并沒有囿于一隅，而是在新的監(jiān)管和市場環(huán)境，以及行業(yè)成熟度越來越高的大背景下，積極拓展“地產(chǎn)+”業(yè)務，加速確立更均衡全面的發(fā)展態(tài)勢，進一步提升自身綜合實力，強化自身競爭優(yōu)勢和頭部地位。

“地產(chǎn)+”業(yè)務多頭發(fā)展

進一步提升融創(chuàng)行業(yè)競爭力

憑借高質量的土儲結構，融創(chuàng)得以穩(wěn)居行業(yè)頭部地位，如今，隨著行業(yè)再度進入一個機遇與挑戰(zhàn)并存的時代，融創(chuàng)也再度開啟一個以地產(chǎn)主業(yè)高質量發(fā)展，“地產(chǎn)+”業(yè)務迅速發(fā)展的新階段，且各板塊業(yè)務正在加速推進，構建行業(yè)頭部競爭優(yōu)勢，不斷提升融創(chuàng)抗風險能力。

近年來，受政策和市場環(huán)境變化影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸進入存量競爭，不少房企都在開啟多元化之路。

融創(chuàng)作為行業(yè)頭部房企之一，在多產(chǎn)業(yè)布局方面，也是動作頻頻。

目前，除地產(chǎn)主業(yè)外，融創(chuàng)已經(jīng)開發(fā)出涵蓋物業(yè)服務、文旅、文化、會議發(fā)展和醫(yī)療康養(yǎng)等多領域的“地產(chǎn)+”業(yè)務板塊，且“地產(chǎn)+”業(yè)務也在不同領域展現(xiàn)出較強行業(yè)競爭力，推動融創(chuàng)整體優(yōu)勢持續(xù)釋放。

分板塊來看，深耕物業(yè)管理的融創(chuàng)物業(yè)、布局文旅的融創(chuàng)文旅和文化領域的融創(chuàng)文化，應該是融創(chuàng)目前 “地產(chǎn)+”業(yè)態(tài)的三大主要成員。

這三大業(yè)務板塊，也正在為融創(chuàng)創(chuàng)造新的增長空間和全面競爭優(yōu)勢。

先說融創(chuàng)服務，去年11月19日，融創(chuàng)服務（01516.HK）成功登陸港交所，自上市以來，憑借在社區(qū)物業(yè)領域持續(xù)提供高品質服務，以及在城市服務整合管理領域的深度合作，其市值增幅近1倍，近三年收入和凈利潤復合增長率更是高達58%和152%。

公開數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年底，融創(chuàng)服務在管建筑面積約達1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%，由此不難看出，融創(chuàng)正有意將融創(chuàng)服務打造為行業(yè)頭部企業(yè)。

再看近年來同樣發(fā)展迅速的融創(chuàng)文旅，作為融創(chuàng)在消費升級大趨勢下的重要戰(zhàn)略布局，融創(chuàng)文旅已擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會議會展和文旅小鎮(zhèn)四大板塊，已經(jīng)成為中國最大的文旅產(chǎn)業(yè)持有者及運營商。

根據(jù)公開信息，2020年，融創(chuàng)文旅通過開放式經(jīng)營、主題夜游、業(yè)態(tài)權益互通、構建“融創(chuàng)文旅俱樂部”線上會員平臺等持續(xù)創(chuàng)新的經(jīng)營策略，疫情后業(yè)績得到快速恢復。

其中借助開放式經(jīng)營實現(xiàn)5城樂園客流同比提升71%，收入同比提升47%，“融創(chuàng)文旅俱樂部”則在上線4個月后便實現(xiàn)1088萬人的注冊會員。整個文旅板塊，全年實現(xiàn)收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤約6.27億元，同比大幅增長311%。

此外，在融創(chuàng)文旅眾多產(chǎn)品業(yè)態(tài)中，融創(chuàng)冰雪依托四季運營優(yōu)勢，已完成市場提前卡位，目前布局全國18個城市，規(guī)劃18個滑雪場，其中7個滑雪場已開業(yè)，總接待333萬人次。

目前，融創(chuàng)已成為國內(nèi)最大的室內(nèi)冰雪運營商。與此同時，融創(chuàng)整合已創(chuàng)立二十余年的超級冰雪IP—哈爾濱冰雪大世界，打造集室內(nèi)、室外于一體的冰雪娛樂度假目的地。

最后是融創(chuàng)近年來發(fā)力明顯的融創(chuàng)文化。

根據(jù)公開信息，融創(chuàng)文化目前通過完善多產(chǎn)業(yè)布局，超級IP長鏈運營模式，已經(jīng)開始圍繞真人電影、真人劇集、動畫電影、動畫番劇、短視頻五大賽道持續(xù)進行深度布局和優(yōu)質內(nèi)容項目制作。

由融創(chuàng)戰(zhàn)略控股的中國特效制作公司Base制作的首部原創(chuàng)動畫電影《許愿神龍》已于2021年1月上映，收獲超1.6億票房，而今年春節(jié)檔融創(chuàng)文化參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》，也分別收獲超10億和5.75億的票房成績。

如此一來，縱觀內(nèi)地房地產(chǎn)市場，相比其他同樣發(fā)展地產(chǎn)外其他業(yè)務的房企，融創(chuàng)在“地產(chǎn)+”領域的布局，不論是投入程度還是業(yè)績表現(xiàn)，都有不錯的展現(xiàn)。

而地產(chǎn)主業(yè)的高質量發(fā)展，不僅為融創(chuàng)起到業(yè)績支撐，穩(wěn)居行業(yè)頭部的作用，也為融創(chuàng)更好的開展“地產(chǎn)+”業(yè)務，實現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)布局打下一個堅實的基礎。

可以肯定，隨著老百姓整體收入水平的不斷提升，對精神消費的需求逐漸增長，融創(chuàng)圍繞老百姓消費升級而積極布局的“地產(chǎn)+”業(yè)務勢必會成為未來社會化的需求重點。而伴隨“地產(chǎn)+”業(yè)務的加速崛起，也必將推高整個融創(chuàng)的天花板，一個均衡、高質量發(fā)展的融創(chuàng)正在形成。

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