編輯 | 于斌

出品 | 潮起網「于見專欄」

提到金地集團，作為中國知名的房地產商，它在十多年前曾貴為國內房企四大龍頭之一，但此后，競爭對手們就紛紛在銷售規(guī)模上超越了它。不過，金地集團想要在銷售規(guī)模上再回行業(yè)前十的“野心”世人皆知，而它終于也在今年前七個月完成了這一夙愿。

值得注意的是，金地集團在目前這種房地產市場不景氣的環(huán)境下逆勢進擊雖然幫助它取得了不錯的銷售業(yè)績和行業(yè)排名，但這是以增加負債和降低公司利潤作為代價的，這給金地集團目前所取得的成績蒙上了一層陰影。

規(guī)模增長背后藏隱憂

本月初，金地集團公布了公司截至今年七月份的銷售情況，在今年一月到七月，金地集團的累計簽約面積達到874.8萬平方米，相比去年同期提升了超過47%；累計簽約金額達到1884.7億元人民幣，同比增長超過53%。

在傳統(tǒng)地產行業(yè)陷入普遍性增長困境的現(xiàn)在，金地集團在今年前七個月繼續(xù)保持較快的增長幅度顯然很難得，這也幫助它時隔十幾年之后，再一次進入中國房地產企業(yè)銷售榜單前十位。

根據相關行業(yè)研究機構發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據顯示，在2021年前七個月，金地集團所取得的銷售成績在所有房地產企業(yè)中排名第十。

那么金地集團是如何做到這種成績的呢？持續(xù)擴張的“買買買”行為會不會增加公司的財務壓力？

從相關財報數(shù)據上來看，在金地集團逆勢擴張的背后，是同樣“逆勢”增加的負債規(guī)模，這與目前所有房地產企業(yè)都在努力的降負債、降杠桿方向似乎有些相悖。

在過去的2020年，金地集團債務總規(guī)模已經超過3000億元人民幣，同比大幅增加了超過21%。而在這三千億的總負債中，有息負債達到1130億元人民幣，同比增長了19%。長期借款超過415億元人民幣，同比增幅超過50%。

毫無疑問的是，金地集團的整體負債率水平在近年來一直保持著上升的趨勢，這可不是一個好兆頭。從2019年的67.16%，到2020年的68.51%，金地集團仍在上升的資產負債率為其經營規(guī)模的增長帶來了一些隱憂，這點需要特別關注。

當然，即便是負債增加，金地集團目前也仍然保持著“三道紅線”全綠的狀態(tài)，只是隨著房地產市場大環(huán)境愈發(fā)復雜，如果持續(xù)增長的負債情況還沒有得到有效改善的話，那么金地集團的未來或多或少都會存在一些隱患。

此外，雖然金地集團在追求銷售規(guī)模和行業(yè)排名的路上取得了不錯的成績，但它還存在著“增收不增利”的問題，這是金地集團擴張之路上的另一個隱患。

根據相關財報數(shù)據顯示，在過去的2020年，金地集團總營收超過839億元人民幣，同比增加32.4%。可在營收增加那么大的基礎上，公司歸屬上市公司股東的凈利潤卻只有103.98億元人民幣，同比只是微漲了3.2%。而在合并利潤表中，金地集團的凈利潤總額為152.41億元人民幣，同比竟然還下滑了1.45%。

另外在毛利率表現(xiàn)上，金地集團近年來也呈現(xiàn)出下降趨勢。在2020年，公司房產業(yè)務的毛利率為33.56%，同比下降了超過7%；2019年，公司地產業(yè)務毛利率為41.26%，同比下降了1.82%。

銷售增幅可觀，但凈利潤增幅卻微乎其微，合并利潤表中的凈利潤甚至下降，毛利率水平也持續(xù)下降，這代表公司的盈利能力正在持續(xù)下降，這樣的一種表現(xiàn)顯然并不能讓市場滿意。

那么金地集團為什么會出現(xiàn)這種“增收不增利”的情況呢？這里有幾個方面的原因。

一方面，近年來整體房地產行業(yè)不景氣，“房住不炒”之下，房價提升空間有限，這肯定會影響公司的盈利能力；另一方面，金地集團在近些年的房產銷售很多都是靠著與其它開發(fā)商的合作開發(fā)項目而實現(xiàn)的，且其土地權益占比并不高，這也影響了公司的利潤表現(xiàn)。

項目口碑存疑，金地任重道遠

更加值得注意的是，金地集團在追求銷售規(guī)模和行業(yè)地位的時候，除了在公司負債和利潤等方面表現(xiàn)不好，其項目口碑也在遭遇危機，這可能會給它埋下更大的發(fā)展隱患。

為了提升規(guī)模，金地集團不免要在開發(fā)、周轉效率和開盤銷售等上面做提速，但速度上來了，樓盤品質不免就會打折扣。

就在不久前，金地集團旗下天津某項目還出現(xiàn)了一次業(yè)主維權事件，涉及到的業(yè)主要求整改項目多達幾十項，業(yè)主群體對于該樓盤質量上的不滿可見一斑；今年五月到六月，金地集團武漢某項目因在交房時被業(yè)主發(fā)現(xiàn)電梯故障問題而引發(fā)大量吐槽；去年，金地集團西安某項目因精裝房被媒體曝光存在地板下沒有水泥的問題而引發(fā)巨大關注，與此同時，開發(fā)商方面的態(tài)度卻令人咂舌，其直接表示要對拍攝曝光視頻的相關人士進行起訴，這一度給金地集團帶來了大量負面輿論。

2019年，央視曝光了金地集團與其它開發(fā)商合作開發(fā)的義烏某項目存在嚴重的質量問題，并被業(yè)主投訴存在大量“低級”的裝修問題，比如墻體開裂、梁柱混凝土掉落等...而以上的這些僅僅只是金地集團旗下項目被業(yè)主維權的冰山一角，這些還都只是一些獲得很大關注的事件而已。

可想而知，在金地集團近年來持續(xù)擴張的背后，還存在多少危及業(yè)主基本權益的事情，這些業(yè)主不滿正在嚴重蠶食著金地集團的口碑。要知道在過去，金地集團地產項目可以稱得上是房地產市場中的金字招牌之一，可現(xiàn)在，隨著業(yè)主維權事件頻發(fā)，金地集團方面是時候應該引起足夠的重視了。