房屋面積縮水50多平，過(guò)戶受阻等，買方維權(quán)困難重重

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（2022）粵01民終11215號(hào)

（2021）粵0118民初10241號(hào)

2017年6月22日，麥x香（乙方、買方）與大x布公司（甲方、賣方）簽訂《廣州市存量房買賣合同》及附件，其中合同約定：房地產(chǎn)地址（以下簡(jiǎn)稱該房地產(chǎn)）：增城市派潭鎮(zhèn)xxx號(hào)；建筑面積413.6平方米；該房地產(chǎn)按整套出售并計(jì)價(jià)，總金額（人民幣）9117471元整等內(nèi)容。

廣州市增城區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局于2017年11月3日為位于廣州市增城區(qū)××潭鎮(zhèn)××號(hào)房屋核發(fā)粵（2017）廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第x號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，載明權(quán)利人大x布公司，面積359.62平方米，總層數(shù)2層。2018年9月6日，廣州市增城區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局出具《登記簿查冊(cè)表》，載明產(chǎn)權(quán)人大x布公司，面積359.62平方米。

麥x香分多次分別向大x布公司支付10萬(wàn)元、50萬(wàn)元、129萬(wàn)元、2846727元、4380744元。

大x布公司于2019年6月3日向麥x香發(fā)出《催交房款通知》催麥x香于同月15日前交納未付房款4380744元。

麥x香與大x布公司工作人員蔡x敏的微信聊天記錄：2017年11月7日，麥x香：“x敏我的房幾時(shí)可以去辦按揭？”蔡x敏：“等之后房管局移交房本給我們完成就可以開(kāi)始?！丙?/span>x香：“等到什么時(shí)候啊？有無(wú)一個(gè)確定的時(shí)候的呀？買到現(xiàn)在都一年多啦。”蔡x敏：“或者嫂子可以打電話問(wèn)問(wèn)豪哥。我們之前還在房管局幫忙辦理，但是具體還要多久，我沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)清楚?！?/span>

2020年10月19日，廣州市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局作出《市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局關(guān)于廣州市增城區(qū)××潭鎮(zhèn)××號(hào)房屋過(guò)戶事項(xiàng)的復(fù)函》，函復(fù)麥x香稱：關(guān)于廣州市增城區(qū)××潭鎮(zhèn)××號(hào)房屋不能辦理過(guò)戶的原因，錦繡香江項(xiàng)目為廣州市清查違建工作所涉項(xiàng)目，根據(jù)上級(jí)有關(guān)工作要求，該局暫停辦理該項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)，鑒于相關(guān)工作尚在開(kāi)展中，尚未確定持續(xù)時(shí)間。

廣州市規(guī)劃和自然資源局于2022年3月6日作出穗規(guī)劃資源協(xié)查[2022]545號(hào)《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于錦繡香江項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)情況的復(fù)函》，內(nèi)容為：我局自2019年12月9日起暫停辦理錦繡香江項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

大x布公司起訴，請(qǐng)求：

一、麥x香向大x布公司支付逾期付款的違約金1025094.10元（違約金以4380744元為基數(shù)，按每日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年5月4日計(jì)算至2019年8月15日，共計(jì)468天）；

二、本案訴訟費(fèi)用由麥x香承擔(dān)。

麥x香向一審法院提出反訴，請(qǐng)求：

一、大x布公司向麥x香支付遲延交樓違約金及資金占用損失共計(jì)1762185.45元（以已付房款9117471元為基數(shù)，自2018年3月20日起，按年利率6%計(jì)算至2020年8月19日；自2020年8月20日起按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率暫計(jì)至2021年11月19日，實(shí)際支付至交付房屋或合同解除之日止）；

二、大x布公司向麥x香支付遲延辦證違約損失暫計(jì)811970.12元（以已付房款9117471元為基數(shù)，自2019年12月14日起，按年利率6%計(jì)算至2020年8月19日；自2020年8月20日起按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率暫計(jì)至2021年11月19日，實(shí)際支付至辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記或合同解除之日止）；

三、本案反訴費(fèi)用由大x布公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)為：

（2018）粵0118民初4582號(hào)《民事判決書》與（2019）粵01民終9920號(hào)《民事判決書》已經(jīng)認(rèn)定涉案《廣州市存量房買賣合同》及附件補(bǔ)充協(xié)議均合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守履行。

關(guān)于逾期付款違約金問(wèn)題。補(bǔ)充協(xié)議約定“乙方選擇何種按揭方式，按揭貸款支付時(shí)間為甲方辦妥該房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)之日起6個(gè)月內(nèi)”，而涉案房屋權(quán)屬登記時(shí)間是2017年11月3日，故麥x香原應(yīng)于2018年5月3日前向大x布公司支付按揭貸款。但從麥x香與大x布公司工作人員蔡x敏的微信聊天記錄可知，麥x香于2017年11月7日詢問(wèn)何時(shí)可以辦理按揭手續(xù)，而蔡x敏表示要等且不清楚具體時(shí)間。且大x布公司未舉證證明其有向麥x香告知涉案房屋登記在大x布公司名下的時(shí)間。按常理可知，涉案房屋辦理按揭貸款的前提是大x布公司已取得涉案房屋所有權(quán)，且大x布公司愿意配合辦理按揭貸款手續(xù)，因此，綜合上述情況一審法院認(rèn)為麥x香未能辦理涉案房屋的按揭貸款手續(xù)的責(zé)任不可歸責(zé)于麥x香。而麥x香在大x布公司2019年6月3日發(fā)出《催交房款通知》后，于2019年8月15日向大x布公司支付了剩余購(gòu)房款4380744元，雖然稍遲于通知交款時(shí)間，但是麥x香在無(wú)法辦法按揭貸款的情況下以自有資金來(lái)支付該筆巨額款項(xiàng)，無(wú)可厚非。因此，一審法院認(rèn)為麥x香逾期付款的行為并未構(gòu)成違約，大x布公司請(qǐng)求麥x香支付逾期付款違約金，缺乏事實(shí)依據(jù)，一審法院不予支持。

關(guān)于逾期交房違約金及資金占用損失問(wèn)題。補(bǔ)充協(xié)議約定“若乙方選擇購(gòu)買帶裝修房屋的，則乙方同意交付時(shí)間變更為：簽訂本協(xié)議之日起270個(gè)自然日內(nèi)”“甲方無(wú)需向乙方發(fā)出書面收樓通知，乙方應(yīng)按本合同約定的交付日期自行到甲方處辦理交付手續(xù)，簽署房產(chǎn)交接確認(rèn)書”，也即是說(shuō)，麥x香本可在2018年3月19日自行前往大x布公司處辦理房屋交接手續(xù)，大x布公司無(wú)需通知收樓，但麥x香未舉證證明其曾向大x布公司要求收樓，故麥x香無(wú)法按時(shí)收樓的責(zé)任不在于大x布公司，因此，麥x香請(qǐng)求大x布公司支付逾期交房違約金及資金占用損失，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。

關(guān)于逾期辦證違約金問(wèn)題。合同及補(bǔ)充協(xié)議約定“甲方辦妥房屋權(quán)屬登記手續(xù)且乙方付清全部購(gòu)房款之日起一百二十日內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)攜帶有關(guān)資料到廣州增城市國(guó)土資源和房屋管理局辦理過(guò)戶手續(xù)”“如因乙方未付清房款（包括按揭款項(xiàng)），或未按政府規(guī)定交納辦證稅費(fèi)及交齊辦證資料，或政府相關(guān)辦證單位不給予辦證協(xié)助等非甲方原因造成的辦證遲延，則甲方不承擔(dān)責(zé)任且共同辦證時(shí)間相應(yīng)順延”“如因政府相關(guān)機(jī)關(guān)不給予辦證協(xié)助（包括但不限于測(cè)繪機(jī)構(gòu)及時(shí)出具相應(yīng)的面積測(cè)繪結(jié)果等）等非甲方原因造成的申請(qǐng)辦證遲延甲方無(wú)需承擔(dān)任何賠償責(zé)任”，也就是說(shuō)，合同中并未約定大x布公司需對(duì)逾期辦證承擔(dān)違約責(zé)任。但是取得涉案房屋的所有權(quán)是麥x香簽訂房屋買賣合同的最終合同目的，若因?yàn)楹贤醇s定逾期辦證的違約金而任由大x布公司拖延辦證時(shí)間顯然不合理，顯失公平，因此，綜合一審法院酌定大x布公司應(yīng)從麥x香提起本案訴訟之日（2021年9月15日）起向麥x香支付逾期辦證違約金，違約金以已付總房款9117471元為基數(shù)，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至一審法庭辯論終結(jié)之日（2021年12月14日）。至于此后的違約金，麥x香可另行主張。

一審法院判決：

一、原告（反訴被告）廣州大x布旅游開(kāi)發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向被告（反訴原告）麥x香支付逾期辦證違約金（違約金以9117471元為基數(shù)，自2021年9月15日起按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至2021年12月14日）；

二、駁回原告（反訴被告）廣州大x布旅游開(kāi)發(fā)有限公司的全部訴訟請(qǐng)求；

三、駁回被告（反訴原告）麥x香的其他反訴請(qǐng)求。

大x布公司、麥x香均不服一審判決，上訴。

二審法院認(rèn)為：

結(jié)合雙方訴辯意見(jiàn)，本院歸納二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、麥x香應(yīng)否支付逾期付款違約金；二、大x布公司應(yīng)否支付遲延交樓違約金及資金占用損失、逾期辦證違約金。針對(duì)前述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院認(rèn)定如下：

一、關(guān)于麥x香應(yīng)否支付逾期付款違約金的問(wèn)題。其一，根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定，不論麥x香選擇何種按揭方式，按揭貸款支付時(shí)間為大x布公司辦妥該房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)之日起6個(gè)月內(nèi)，涉案房屋權(quán)屬登記時(shí)間為2017年11月3日，麥x香依照合同約定本應(yīng)于2018年5月3日前向大x布公司支付按揭貸款。但從麥x香與大x布公司工作人員蔡x敏的微信聊天記錄可知，麥x香于2017年11月7日詢問(wèn)何時(shí)可以辦理按揭手續(xù)，而蔡x敏表示要等且不清楚具體時(shí)間，之后大x布公司亦未舉證證實(shí)其有向麥x香告知涉案房屋登記在大x布公司名下的時(shí)間。

其二，即便按照大x布公司的陳述麥x香至遲于2018年6月6日已知道涉案房屋已登記在大x布公司名下，其付款時(shí)間應(yīng)自此時(shí)起算6個(gè)月至2018年12月6日，但由于此時(shí)因涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證證載面積與雙方簽訂的房屋買賣合同約定面積存在面積差達(dá)53.98平方米，雙方由此產(chǎn)生爭(zhēng)議麥x香于2018年7月5日即向一審法院起訴大x布公司退還面積差異款及賠償損失等，大x布公司作為開(kāi)發(fā)商及出賣方對(duì)涉案房屋存在較大的面積差從而導(dǎo)致雙方糾紛存在一定過(guò)錯(cuò)，在此情況下仍要求麥x香按照合同約定支付款項(xiàng)有違公平原則，且大x布公司也未提交證據(jù)證實(shí)大x布公司有通知或催促麥x香其可以配合麥x香辦理涉案房屋的按揭貸款手續(xù)，因此一審認(rèn)定麥x香未能辦理涉案房屋的按揭貸款手續(xù)的責(zé)任不可歸責(zé)于麥x香并無(wú)不當(dāng)。

其三，大x布公司在2019年6月3日向麥x香發(fā)出《催交房款通知》后，麥x香于2019年8月15日支付了購(gòu)房款4380744元，雖然稍遲于上述催款通知要求的支付時(shí)間，但麥x香在無(wú)法辦理按揭貸款的情況下自籌資金支付上述較大數(shù)額的款項(xiàng)即便存在稍微遲延的狀況，也不應(yīng)加以苛責(zé)，且如上所述考慮雙方最初引起糾紛的原因系涉案房屋存在較大面積差大x布公司對(duì)此存在過(guò)錯(cuò)，因此，一審綜合考慮合同約定、合同履行情況及本案案情認(rèn)定麥x香逾期付款的行為并未構(gòu)成違約不予支持大x布公司要求麥x香支付逾期付款違約金的訴請(qǐng)并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。

二、關(guān)于大x布公司應(yīng)否支付遲延交樓違約金及資金占用損失、逾期辦證違約金的問(wèn)題。

（一）關(guān)于是否構(gòu)成一事不再理問(wèn)題。雖已發(fā)生法律效力的（2021）粵01民終22333號(hào)民事判決書認(rèn)定麥x香以涉案房屋至今未予交付給其本人及未予辦證至其名下為由主張解除合同與雙方合同約定不符不予支持，但該案中麥x香訴請(qǐng)的系解除雙方簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議并退回購(gòu)房款及支付利息，該案中并未對(duì)本案所涉的逾期交房違約金及資金占用損失、逾期辦證違約金的訴請(qǐng)進(jìn)行審理，麥x香本案中提出該訴請(qǐng)一審進(jìn)行處理并未違反一事不再理原則。大x布公司上訴主張麥x香該訴請(qǐng)違反一事不再理原則依據(jù)不足，本院不予采信。

（二）關(guān)于遲延交樓違約金問(wèn)題。根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定內(nèi)容可知麥x香本可在合同約定交付時(shí)間自行前往大x布公司辦理房屋交接手續(xù)，且涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證已于2017年11月辦理登記至大x布公司名下，亦無(wú)證據(jù)證明涉案房屋存在不具備交付條件的情況，因此一審認(rèn)定麥x香無(wú)法按時(shí)收樓的責(zé)任不在于大x布公司其主張大x布公司向其支付逾期交房違約金及資金占用損失無(wú)依據(jù)，并無(wú)不當(dāng)。麥x香主張大x布公司應(yīng)向其支付遲延交樓違約金及資金占用損失無(wú)理?yè)?jù)，本院不予采信。

（三）關(guān)于逾期辦證違約金問(wèn)題。雙方簽訂的合同中并未約定大x布公司需對(duì)逾期辦證承擔(dān)違約責(zé)任，但一審考慮若因?yàn)楹贤醇s定逾期辦證的違約金而任由大x布公司拖延辦證時(shí)間對(duì)購(gòu)房者顯失公平及本案案情等因素酌情認(rèn)定大x布公司應(yīng)向麥x香支付逾期辦證違約金并無(wú)不當(dāng)，但鑒于麥x香對(duì)上述已發(fā)生法律效力的（2021）粵01民終22333號(hào)民事判決已提出再審申請(qǐng)目前尚未有處理結(jié)果，且雙方因面積差的爭(zhēng)議麥x香仍未辦理涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，也即涉案房屋的實(shí)際過(guò)戶時(shí)間目前尚無(wú)法確定，在此情況下一審酌情認(rèn)定大x布公司應(yīng)向麥x香支付自其提起本案訴訟之日至一審法庭辯論終結(jié)之日的逾期辦證違約金并指引麥x香此后的違約金可另行主張有所不當(dāng)，從本案查明事實(shí)及本案案情而言，本案應(yīng)暫不支持麥x香訴請(qǐng)的逾期辦證違約金及資金占用損失的訴請(qǐng)為宜，其如認(rèn)為自身權(quán)益受損，可待將涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理至其名下后另行主張，屆時(shí)綜合考慮查明事實(shí)及合同最終履行情況一并處理更有利于保障和衡平雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此一審在本案中判令大x布公司向麥x香支付逾期辦證違約金存在不當(dāng)，本院對(duì)此予以糾正。

二審法院判決：

一、撤銷一審判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；

二、維持一審判決第二項(xiàng)；

三、駁回麥x香的全部反訴請(qǐng)求。

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