2023以來，資本市場開始活躍起來。除了港股、中概股上市喜訊頻傳之外，一些此前曾被傳出有上市計劃的企業(yè)再被傳出IPO的消息。自如便是其中一家。

盡管自如官方對這一消息給出“不予置評”的回應，但客觀而言，自如再傳IPO為長租行業(yè)帶來了更多期待，整體來看主要集中在以下兩個方面——

一是自如一路走來已有十余年光景，如今已成為擁有百萬間的國內最大的長租機構，即便放在全球范圍這一量級也是世界TOP級的。

加之自如開始轉型做“增益租”新模式，擺脫“二房東”形象，以及布局家服、家裝等更加細分的領域，這些都在重塑了市場對于自如、甚至是整個長租行業(yè)的價值判斷。

無論在哪個賽道之中，只有坐在“頭把交椅”位置上的企業(yè)率先實現(xiàn)上市，才能更好地定義這一賽道最新的估值邏輯。

另一種則體現(xiàn)在時代機遇層面。如果能夠借以2023年開年資本市場熱火重燃之機實現(xiàn)上市，對于企業(yè)和行業(yè)而言，其實也算是恰逢其時。

2019年10月自如CEO熊林在回應當時的上市傳言時曾說，“IPO就像把自己的成果拿出來，讓更多人的去評判，未來這些人要和你共享利益同時也要共擔風險。因此只有自如的各項指標表現(xiàn)得更好、只有自如的品質與服務更好，才會去考慮IPO。”

那么三年多后，經歷了疫情及多家同行暴雷后，自如是否已經變得更好。

畢竟一家企業(yè)IPO后，未來并不會因此而輕松下來，站在一個新的起跑線上，企業(yè)和所處行業(yè)除了要接受消費市場的體驗反饋，還要接受資本市場嚴苛的經營考量。

【自如近兩年都在做什么？】

自2019年起，行業(yè)上就有關于自如將要啟動IPO的傳聞，坦白講，任何一家企業(yè)都不會拒絕在合適的時機完成上市這樣一個躍遷。畢竟，“商業(yè)是最大的慈善”，有錢、有資源才能推動自身能力的進化，才能引領行業(yè)創(chuàng)造出更大的想象空間和社會價值。

過去幾年，自如對自身最大的“進化“無疑是2021年1月推出的“增益租”新模式。

生存場內，不進則退。保持現(xiàn)狀無異于“坐吃山空”，但戰(zhàn)略轉型也并非沒有種種風險。相較于之前的“省心租”模式，“增益租”的核心則在于“產品化+管理服務的房屋資產管理”——

在這個模式下，自如扮演了一個資產管理的角色，業(yè)主需要為自己的房屋改造升級承擔費用，全程參與其房產改造、驗收等環(huán)節(jié)之中。

與此同時，房產改造驗收成功后，自如不再賺房租差價，不管是否有租客入住，自如都會向業(yè)主支付至少80%保底收益，超過部分再以資產管理者的身份參與收益分成。

這個模式在剛推出的時候震驚了行業(yè)，要讓業(yè)主自己掏錢為出租的房屋做升級改造，難度相當大。

即使在自如內部也遇到不小的阻力，過去與業(yè)主只需要談好一個收房價格即可，而新模式下需要業(yè)主同時認可“裝修”和“委托出租”兩個方案，前者需要比傳統(tǒng)裝修公司更具競爭力，后者需要滿足業(yè)主對穩(wěn)健收益的期待。

熊林在去年年底接受媒體采訪時也直言，當時遭遇的挑戰(zhàn)超過了他的預期，現(xiàn)在回想起來有點“向死而生”的感覺。

但這一模式轉變的成功，為自如度過疫情三年，持續(xù)提升運營的房屋資產價值創(chuàng)造了條件，也幫助自如完成了專業(yè)資產管理模式的升級。

目前自如新收的房源已經全部采用增益租模式了，截至2022年底，增益租2022年全年委托量同比增長50%。

【新商業(yè)價值何以判斷？】

暫且拋開自如IPO傳聞真假不談，就企業(yè)“底色”這一角度來看，應該如何更清晰地辨識出一家企業(yè)具有多少“含金量”和投資價值呢？大致有以下幾個通用型的“方法論”。

其一，是否能創(chuàng)造更大的社會價值。

一家企業(yè)之所以長盛不衰，背后原因指向于是否能為社會創(chuàng)造出更大的價值?？v觀現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展史，不難得出這樣一個結論：

企業(yè)只有錨定及深耕某一用戶群體，持續(xù)獲取用戶更深層次需求，或是潛移默化的需求躍遷，才有可能持續(xù)創(chuàng)新和創(chuàng)造價值。

從10年前的粗放模式到今天逐步專業(yè)化、機構化，相比于其他產業(yè)，租房市場這10余年來有了突破性的進步。不可否認，自如作為專業(yè)化租賃企業(yè)龍頭，一直試圖在用商業(yè)之力做出創(chuàng)新應對，多次率先于行業(yè)提出新模式，為業(yè)主和租客在解決資產和住房問題上穿針引線。

特別是，前期背靠鏈家內部創(chuàng)業(yè)而沒有過度依靠資本拔苗助長也取得了足夠大的規(guī)模，后期也在錘煉自己經營水平，站在資本大門的門口，相比行業(yè)內外眾多“流血上市”的企業(yè)而言，財務健康穩(wěn)健、造血能力也可的自如，顯然更值得被期待。

其二，是否已具備規(guī)模優(yōu)勢。

互聯(lián)網企業(yè)的經營邏輯主要就是“規(guī)模效應”，如果一家企業(yè)不具備一定規(guī)模的客戶數(shù)量、業(yè)務/服務覆蓋等這些基礎指標，那所謂發(fā)展就是“無本之源”。

自如目前的房源規(guī)模已近100萬間，這個體量不僅是國內最大的長租機構，在國際上同樣也排在世界級序列的第一陣營。規(guī)模之下，能夠將非標的房子通過標準化打造成產品。僅“規(guī)?！?“標準化”兩大能力就已經能講出不錯的故事。

不過也要看到，前端的“100萬間”數(shù)字背后，還需要平臺方擁有強大的運營能力、管理工具等多種支撐，才能將業(yè)主和租客兩端的需求、矛盾快速匹配或化解。

其三，是否存在持續(xù)成長的空間。

中國2.6億租房人群和偌大的房產存量市場，決定了長租行業(yè)的天花板可能非常高，這就涉及到兩個問題，一是“長租是專業(yè)化住房租賃模式”能否成為社會共識，市場空間有多大？二是企業(yè)依靠“價值創(chuàng)造+商業(yè)健康”的雙輪驅動還有哪些持續(xù)成長的機會。

長租不是中國獨有的產物，數(shù)據(jù)表明，目前國際上專業(yè)租賃機構化率平均為30%左右，其中美國機構化率為50%、日本機構化率為80%。而我國機構化長租房占比較僅約5%。與發(fā)達國家對比有著極大的差距。

差距則一定程度上代表著空間，這也表明自如這類頭部長租機構在規(guī)模和市場占有率上還遠不到天花板。隨著近兩年政策對長租房發(fā)展的鼓勵和傾斜，長租仍有極大的市場空間。

橫向來看，則是企業(yè)的品類拓展，反映在自如身上，從創(chuàng)立時開創(chuàng)“品質生活”租住產品品類；到2021年力推“增益租”；再到基于“租住”，向家服、家裝等產業(yè)鏈上下游更細分的領域滲透......堅持多元化業(yè)務并進，自如已成為國人租房及生活服務的首選平臺。

回溯過去十年，自如能夠成功避開行業(yè)發(fā)展過程中的一些“坑”，仔細想來絕非偶然，商業(yè)世界中似乎并不存在偶然，種種偶然與運氣的背后，無不是一家企業(yè)對市場需求和行業(yè)發(fā)展的深刻洞察，以及在此基礎上做出戰(zhàn)略轉型的決心。

值得一提的是，市場對于自如IPO一事關注度的背后，不乏是對其未來發(fā)展的一種祝福，同時也是對在其帶動下整條租房服務鏈蓄勢待發(fā)的一種期待。

在中國互聯(lián)網高速發(fā)展的這些年中，無論是一級市場，還是二級市場，人們一直更傾心于那些激進的互聯(lián)網公司，在線教育、新消費等“風口”賽道也涌現(xiàn)出不少明星公司。但隨著時間的流逝，不少資本泡發(fā)的產物卻因缺乏對經濟周期的理解和經歷，慘遭淘汰。

創(chuàng)業(yè)不易、守業(yè)更難。從長紅企業(yè)的成功案例來看，不爭朝夕、錨定長期，或另一種更值得被提倡的成長策略。