作者丨王迪

出品丨焦點財經

將房地產企業(yè)按照2021年的銷售額數據進行排列、解構，能同時“玩轉”地產、商業(yè)、基建、投資等多元化業(yè)務的房地產企業(yè)，合生創(chuàng)展是值得拿出來說的一家。

就2021年年報來看，合生創(chuàng)展地產板塊凈利潤率為26%；商業(yè)板塊凈利潤率192%，同比2020年上漲163%。經營類業(yè)務板塊利潤保持穩(wěn)定，科技賦能之下地產、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊實現并驅發(fā)展。

“管理紅利”時代，企業(yè)承擔降負債和促發(fā)展的雙重目標。做優(yōu)做強經營性不動產業(yè)務，意味著能實現穩(wěn)定的現金流入，增強短期抗風險能力。

與此同時，頭部物管品牌分拆上市的試水與以商業(yè)地產項目為底層資產的資產證券化產品渲染，亦為經營性不動產業(yè)務的發(fā)力按下“快進鍵”。

幸運的是，進入而立之年的合生創(chuàng)展在經營類業(yè)務板塊已經闊開了一道“口子”?！凹t?！备傊穑仙鷦?chuàng)展正穿越周期性挑戰(zhàn)，擁抱全新商業(yè)地產增長極。

以確定性應對不確定性

股神巴菲特曾說，穿越周期，需要長期主義的專注，用長期的確定性，對抗短期的不確定性；長期主義的方法是深耕，不刻意追求短期的極致效果，注重大量單次動作累加后的精彩。

這一點與合生創(chuàng)展不謀而合。2021年，管理層給予合生創(chuàng)展的定調是：“行穩(wěn)致遠，融合煥新。”

從合生創(chuàng)展過往三年的業(yè)務結構來看，多元賽道中，地產、商業(yè)、合生活、基建、各板塊毛利率水平同比去年基本保持穩(wěn)定。

其中，商業(yè)租金收入持續(xù)穩(wěn)定增長，實現創(chuàng)新式發(fā)展，商業(yè)投資性房地產業(yè)務板塊營業(yè)收入為40.49億港元，同比上升23%，涉及在租面積約為115.99萬平方米。

2021年市場波動不斷，住宅市場觀望與試探性反彈的背后，是眾多開發(fā)商以及投資機構向商業(yè)地產的悄然發(fā)力。事實上，早在2010年伊始，萬科、保利、招商、中糧、金地、華潤置地等地產大鱷都表示要增加商業(yè)地產投資。

從藍海到紅海競逐，意味著競爭更加激烈。

合生創(chuàng)展亦在業(yè)績會上表明，未來將堅持高質量穩(wěn)步擴張，確保每店必盈利，未來三五年躋身核心城市商業(yè)地產的頭部梯隊。用長期加注穩(wěn)定運營的商業(yè)板塊，是合生創(chuàng)展應對不確定性的動作。

“2021年新納入廣州珠江帝景商業(yè)、TIT科貿園、霄云路八號商業(yè)、駿景北商業(yè)4個IP物業(yè)，這為合生創(chuàng)展貢獻了穩(wěn)定的現金流，預計這些新IP物業(yè)將在未來5年內完成孵化。另外，2022年內濱藥項目也將轉化為IP物業(yè)，預計新增的TP物業(yè)可為集團提供超200萬平方米商業(yè)面積，預計可產生收入超100億港元?！?/p>

與諸多玩家同臺競技，合生創(chuàng)展選擇的“護城河”是，逐步從房地產開發(fā)、商業(yè)地產運營商轉型為科技賦能及產業(yè)驅動的綜合性投資控股平臺公司。以地產領域為“半徑”，向其他上下游行業(yè)延展，合生創(chuàng)展謀定的新領域便是科技賦能，多元發(fā)展，以投資平臺戰(zhàn)略方向打造差異化路徑。

從年報來看，合生創(chuàng)展各項經營指標穩(wěn)健增長，科技賦能初見成效，多元板塊協(xié)同。公司2021年合約銷售額持續(xù)穩(wěn)步增長，在市場下行的背景之下下，增長率仍在同行業(yè)中名列前茅，體現抗風險能力。

年報顯示，2021年，合生創(chuàng)展合同銷售金額約達人民幣422.99億元，同比增長18.04%；公司2021年內整體毛利率水平達43%，凈利潤達34%，經營類板塊毛利潤、凈利潤基本與去年保持穩(wěn)定。多維度管控加速回款。2022年實現回款率維持在70%以上的高位。

良好的現金流為股東回報提供了基礎。據年報披露，董事會建議，每股基本及攤薄盈利為每股3.71港元，每股末期股息為每股15港仙。

理性投資，不盲目追高

2022年可售貨量一線城市占比超60%

作為在廣州起家的房企，合生創(chuàng)展長期堅持香港地產界的囤地慢周轉策略，聚焦于項目銷售溢價紅利，而非追求企業(yè)規(guī)模。

這在一定程度上，為合生創(chuàng)展在此波行業(yè)“去杠桿”的行動中保持安全邊際。

合生創(chuàng)展的高光時刻是，2004年成為國內首家突破百億銷售額的房企，彼時萬科的銷售額為90億，而碧桂園、恒大的銷售額分別為32.4億和14.4億。合生創(chuàng)展能夠在2004年取得領先于業(yè)界的銷售規(guī)模主要受益于前期在廣州的超前布局。同樣的此時喊個與從規(guī)模轉向高質量、低成本的生存狀態(tài)，仍然考驗的是企業(yè)精準的市場研判能力。

從年報來看，合生創(chuàng)展的業(yè)績回饋來源于，2021年銷售一線城市占約60%，銷售項目分布于19個城市，其中于一線城市4個，銷售占比60%。

深耕一線城市的可售貨量，不僅為2021年的市場風險對沖做好了前設，亦為后來的長期主義奠定基礎。

據了解，截止2021年12月31日，合生創(chuàng)展可售貨值約927億元，供貨銷售計劃比為2倍，可售貨量充裕。在貨值結構中，2022年可售貨量高度集中于一線城市，占比超60%

其中，廣州地區(qū)總貨值約270元，北京地區(qū)總貨值為250億元，上海地區(qū)總貨值約70億元。從區(qū)域分布來看，環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)、大灣區(qū)銷售計劃分別為270、63、186億元，其項目主要分布在國內一二線城市。

持續(xù)加碼一線高能級城市，是合生創(chuàng)展選定的投資策略。事實上，優(yōu)質的土儲為合生創(chuàng)展預設了良性發(fā)展的基因及對沖風險的儲備。

去年1月，合生創(chuàng)展46.57億加倉北京，讓業(yè)內看出了合生創(chuàng)展的實力。

年報顯示，報告期內，合生創(chuàng)展土地儲備達2944萬平方米，其中，在北京及天津售出建筑面積合共為30.55萬平方米，賬面值為人民幣219.09億元。銷售額上升主要是由于新晉推出的金茂府、合生縵云以及合生me悅熱銷，且銷售單價溫和上升所致。

對于未來的投資策略，管理層則表示，集團量入為出，理性投資，不盲目追高，把握行業(yè)周期性。2022年地產投資僅取得舊宮一宗土地，體現公司謹慎的投資策略。

“為嚴控一級市場投資、二級股票市場投資規(guī)模由220億港幣下降到83億港幣，二級市場投資雖然根據市場情況進行回撤，但整體仍保持盈利，公司投資的安全墊較高，保證金貸款由91億港幣下降為34億港幣?！惫芾韺臃Q。

戰(zhàn)略調倉提升安全邊際

年內無公開市場信用債到期

安全邊際，這一由價值投資鼻祖格雷厄姆和多德生造出的詞匯，本意為以盡量低的價格購買標的來創(chuàng)造更大的容錯空間，降低風險。卻在行業(yè)波動周期中，成為每家房企不得不面對的現實。

負債結構健康、流動性良好才能在時代的浪潮中，守住自己的根本。

從年報來看，合生創(chuàng)展截止2021年12月31日，公司總有息負債941億元，其中一年內到期有息負233億元，占比24%；公司信用債僅占總有息負債余額8%，公司在境內無公司債、中票等信用債余額。

合生創(chuàng)展對于流動性的重視及債務的把控一直秉持著慎重的原則。據管理層稱，截止3月末，公司已安排償還各類貸款金額60億元。

此外，合生創(chuàng)展亦通過多種融資手段進行有息負債品種配置合理，保風險，提高安全邊際。

在有息負債品種配置方面90%以上均為資產抵押貸款。其中，開發(fā)類占比38%、商業(yè)運營類占比26%、城更舊改類貸款15%、信用債占比8%、信托貸款占比7%、境外貸款占比6%。

截至2021年12月31日，合生創(chuàng)展信用額度總額約為1842億人民幣，其中四大國有銀行總授信達562億元，其中已使用授信261億元，未使用授信301億元，四大行授信余額充裕，對公司未來貸款的支持有高度穩(wěn)定性。

財務成本能夠合理優(yōu)化債務結構，亦能為房企穩(wěn)健運營打好根基。

據了解，2021年合生創(chuàng)展財務成本持續(xù)下降，憑借多元融資渠道，持續(xù)創(chuàng)新。

例如，2021年，在境內市場，合生創(chuàng)展發(fā)行北京合生匯資產支持證券專項計劃，總規(guī)模80億元，發(fā)行利率4.35%。在境外市場，分別發(fā)行2億美金2.5年期美元債及3億美金3年期美元債，利率分別為6.8%、7.0%。

調整債務結構帶來的是，合生創(chuàng)展加權平均財務成本由6.8%下降為6.3%。

對此，外界給予合生創(chuàng)展的反饋是，標準普爾及惠譽國際分別維持本集團B、B+的信用等級:聯(lián)合評級等機構維持AAA的主體最高信用等級，評級保持穩(wěn)健。評級之外，從筑高安全邊際，到瞄準一線高能級城市、掘金業(yè)務新增長極，步入而立之年的合生創(chuàng)展正通過五大航道，實現穿越周期看周期，實現行業(yè)大潮之中的“穩(wěn)著陸”與新發(fā)展。