房地產(chǎn)短期看政策的導(dǎo)向，中期看土地的拍賣情況，長期看人口的發(fā)展。普通百姓認(rèn)為，人口的出生率在不斷的降低，未來的房價(jià)就會(huì)如馬云說的一樣：買房子就像是買蔥一樣。

今天我闡述的觀點(diǎn)，可能會(huì)引起質(zhì)疑，也會(huì)受到大眾的反駁，但是我還是得說明，人口降低，房價(jià)就會(huì)大跌的觀點(diǎn)，是錯(cuò)誤的，片面的看待房地產(chǎn)發(fā)展，以及城市的發(fā)展規(guī)律。

城市與農(nóng)村兩極分化

談到農(nóng)村這個(gè)話題前，展現(xiàn)在你的印象中，當(dāng)下的農(nóng)村和你曾經(jīng)呆過的農(nóng)村還一樣嗎？現(xiàn)在進(jìn)入到農(nóng)村除了逢年過節(jié)的時(shí)候還能看到多一些年輕人，特別是春節(jié)后村里還能剩下幾個(gè)青壯年。原來每個(gè)村都有一所小學(xué)，現(xiàn)在也已經(jīng)并到鄉(xiāng)鎮(zhèn)上，農(nóng)村的人口正在以緩慢的速度消失。

城市的繁華不分日夜，送外賣可以送到凌晨，代駕可以通宵達(dá)旦，現(xiàn)在連超市配送也能到送到凌晨12點(diǎn)。各大城市的人口流入增長主要還是集中在華東，華南，珠三角等地，西北部的人口持續(xù)在流出，東南沿海城市的人口并未出現(xiàn)負(fù)增長的情況。

繼而可以很確定，未來再過20年，城市的人口密度依然要高于農(nóng)村的人，這種現(xiàn)象只會(huì)遞增不會(huì)縮減。從日本的東京，韓國的首爾，這兩個(gè)大城市就可以看出，城市的人口密度幾十年以來仍然處于高位，而農(nóng)村的人不斷的縮減。且韓國的出生率已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長的情況，但是城市的房價(jià)仍然處于高位。

因此可看出，城市仍然會(huì)有眾多流動(dòng)人口，房價(jià)也不會(huì)像大家所說的會(huì)有暴跌的現(xiàn)象，現(xiàn)在買不起，未來你可能還是買不起。

虹吸效應(yīng)明顯

這里先解釋一下什么是虹吸效應(yīng)：物理上指由于液態(tài)分子間存在引力與位能差能，液體會(huì)由壓力大的一邊流向壓力小的一邊。雖然水兩邊大氣壓強(qiáng)相同，但由于水位差，水壓大的一邊由于重力下流，水壓小的一邊由于大氣壓上流，直到兩邊的大氣壓力加水壓相等。

從城市的角度上看可以這么理解：大城市周邊有諸多的小城市，因?yàn)榇蟪鞘懈菀拙蜆I(yè)，福利更好，生活配套更加齊全，導(dǎo)致小城市的人口不斷的流入大城市的一種現(xiàn)象。

這種情況十分的普遍，全國的一線，準(zhǔn)一線城市不斷的在增大增強(qiáng)，如上海，北京，深圳，廣州這種大型城市就是最典型的例子。當(dāng)?shù)厝瞬欢?，每年增加的人口均是來自五湖四海的打工族，?dāng)他們有能力的時(shí)候，就會(huì)成為準(zhǔn)城里人了。

我個(gè)人覺得虹吸效應(yīng)最主要的還是經(jīng)濟(jì)收入不平衡導(dǎo)致，從2022年全國人均可支配收入，分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入53817元，增長5.2％，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長3.3％；農(nóng)村居民人均可支配收入24987元，增長7.6％，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長5.7％。福州人均可支配收入為：46418。而南平的人均可支配收入為：30995。

從南平乘坐高鐵到福州只要35分鐘的時(shí)間，開車也不過2個(gè)小時(shí)以內(nèi)的時(shí)間，虹吸效應(yīng)已經(jīng)非常的明顯，而且隨著科技的發(fā)展速度越快，大城市的吸引力也就會(huì)越強(qiáng)。

這里也可以很直觀的看出，你們認(rèn)為未來人口縮減后，房價(jià)會(huì)大跌的情況基本不會(huì)在大城市的發(fā)生，反而是四線，五線這種小型的城市更應(yīng)該提前把房子賣了。

誰動(dòng)了老百姓的奶酪

數(shù)據(jù)顯示，中國總共有4.95億個(gè)家庭，其中城鎮(zhèn)家庭的數(shù)量達(dá)到2.43億個(gè)，欠下銀行房貸的家庭是43.4%，大概在1.05億戶。

資料還顯示，中國普通家庭資產(chǎn)達(dá)到300多萬，而房產(chǎn)就占到家庭資產(chǎn)總數(shù)的77%，另有23%才是金融資產(chǎn)。而在這些房產(chǎn)當(dāng)中，很大一部分是欠銀行的貸款還沒有償還。當(dāng)然還有很多普通家庭的資產(chǎn)達(dá)不到300萬，即便是在縣城購房，或者是自建房，也有多數(shù)家庭的資產(chǎn)都在房子里。

2022年全國人均收入36883元，老百姓的收入有很大一部分要用于償還月供，扣除20%的中產(chǎn)以上的人群，還有80%老百姓生活是很拮據(jù)的，買套房子一家人的工資用于生活與月供。

各種數(shù)據(jù)已經(jīng)證明，中國的房地產(chǎn)是不僅是民生，更是老百姓的主要資產(chǎn)，這個(gè)“奶酪”實(shí)在是太大了，房價(jià)不斷的縮水，最后導(dǎo)向的結(jié)果便是老百姓辛苦賺來的錢，隨著泡沫一起消失。

這種情況下，穩(wěn)房價(jià)的意義就變得更加重要，即使未來的人口縮減，但是只要房子沒有變現(xiàn)，仍然是老百姓的最主要資產(chǎn)，房價(jià)大跌的概率與可能性并不大。

房價(jià)短期內(nèi)波動(dòng)屬于市場經(jīng)濟(jì)的一種正常波動(dòng)，從長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)律不難看出，中國改革開放以來，不斷的在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長，一直持續(xù)到2019年。近幾年由于俄烏戰(zhàn)爭，美國貿(mào)易戰(zhàn)，加上疫情三年導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退的現(xiàn)象，這并不是中國出現(xiàn)這種情況，全世界都是如此。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的周期需要時(shí)間去發(fā)展，房地產(chǎn)過去十年發(fā)展過快，開發(fā)商利用杠桿撬動(dòng)資金，開發(fā)更多的項(xiàng)目的時(shí)代 已經(jīng)過去。房地產(chǎn)新的周期已經(jīng)到來，不論今天站在哪個(gè)角度去看待房地產(chǎn)未來的趨勢(shì)，城市的房價(jià)并不會(huì)像大家口中說的那樣：出生率這么低，未來的人口縮減，房價(jià)就會(huì)大跌的情況。

房產(chǎn)教練周小方，做客戶的房產(chǎn)教練；

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