焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報(bào)告（2022年第11周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測(cè)時(shí)間：3月14日—3月18日

一、宏觀政策：

1、多部委聯(lián)合化解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，重申政策提振信心（詳見附注1）.

焦點(diǎn)研究院：各部委如此迅速給出響應(yīng)，更多的是希望給予行業(yè)信心?？梢灶A(yù)期，在堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，接下來各個(gè)城市會(huì)依據(jù)實(shí)際情況在限購(gòu)和土地拍賣都會(huì)給出更為靈活的政策。房企股價(jià)拉升也反映出投資者對(duì)于政策的積極響應(yīng)，后續(xù)是否能夠持續(xù)，還需要更加關(guān)注具體措施的出臺(tái)。

2、3月16日，財(cái)政部提及“今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。”

焦點(diǎn)研究院：明確年內(nèi)不會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，有利于改善市場(chǎng)悲觀預(yù)期，此次財(cái)政部明確年內(nèi)不會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，有利于提振市場(chǎng)需求。同時(shí)，政府報(bào)告中繼續(xù)強(qiáng)調(diào)保持宏觀杠桿穩(wěn)定，但從著眼總體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展的角度來看，結(jié)構(gòu)上不同部門杠桿率有升有降是十分正常的。目前房地產(chǎn)去杠桿已取得一定成效，不排除未來杠桿率穩(wěn)中有升的可能。

二、企業(yè)經(jīng)營(yíng)：

1、多家企業(yè)公布年報(bào)，輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)引人矚目（詳見附注2）。

焦點(diǎn)研究院：鑒于目前物業(yè)市場(chǎng)處境，地方政府開始陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定和健康發(fā)展。輕資產(chǎn)項(xiàng)目如代建項(xiàng)目、商業(yè)管理、物業(yè)管理等均實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的營(yíng)收數(shù)額，盡管目前體量上仍不及傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，但上升潛力極大。

2、3月16日，K11集團(tuán)宣布，成功投得上海金橋地鐵上蓋項(xiàng)目商業(yè)部分管理服務(wù)項(xiàng)目，這是K11在上海第三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，也標(biāo)志著K11集團(tuán)正式進(jìn)軍輕資產(chǎn)管理市場(chǎng)。

焦點(diǎn)研究院：此次港資小跑入局上海TOD輕資產(chǎn)項(xiàng)目，體現(xiàn)出港資關(guān)注的幾個(gè)方面：1.區(qū)位商業(yè)開發(fā)潛力（上海金橋是上海東北部的公共活動(dòng)中心以及南北創(chuàng)新走廊的核心支點(diǎn)）；能否實(shí)行quick win（快贏）戰(zhàn)略（以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，加速商業(yè)管理業(yè)務(wù)拓展，把握后疫情時(shí)代的反彈和復(fù)蘇）；3.能否本地化（K11注重藝術(shù)和商業(yè)的結(jié)合，在推廣多元文化的同時(shí)致敬本地的人文與藝術(shù)）。

3、3月16日，博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT正式公布首份年報(bào)，這同時(shí)也是首份公募REITs的年報(bào)（詳見附注3）。

焦點(diǎn)研究院：2021年是國(guó)內(nèi)公募REITs元年，博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT公布首份“成績(jī)單”。受疫情及政策調(diào)控影響，該REIT年內(nèi)實(shí)現(xiàn)0.77億收入，累計(jì)預(yù)算完成率未達(dá)100%，園區(qū)續(xù)租不達(dá)預(yù)期且部分提前退租，需靠罰沒押金和購(gòu)買貨幣基金理財(cái)補(bǔ)充收入。不過，項(xiàng)目周圍交通條件提升，有助于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。近期深圳疫情持續(xù)嚴(yán)重，將會(huì)對(duì)該項(xiàng)目收入繼續(xù)產(chǎn)生影響。

三、土地市場(chǎng)：

1、3月16日，福州第一批次集中供地已經(jīng)完成。福州本次出讓優(yōu)惠條件較多，政府出讓意愿強(qiáng)烈，但是土拍結(jié)果卻差強(qiáng)人意（詳見附注4）。

焦點(diǎn)研究院：本次拿地主力依舊以國(guó)企、央企為主，民營(yíng)企業(yè)僅福州眾益置業(yè)等3家房企有所斬獲，其余多宗地塊由地方國(guó)企兜底完成出讓，建發(fā)收獲2宗優(yōu)質(zhì)地塊，拿地金額近30億元，保利發(fā)展也有所斬獲，拿地金額為0.6億元。

2、3月17日，合肥第一批次集中供地首日出讓完成，從結(jié)果來看市場(chǎng)熱情高漲，企業(yè)對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的參與熱情極高（詳見附注5）。

焦點(diǎn)研究院：本批次熱門地塊位于濱湖科技城，經(jīng)開區(qū)和蜀山區(qū)，主要是由于政策和規(guī)劃利好，均處于熱門地段。而新站區(qū)地塊全部流拍，首先周邊配套不夠完善，后續(xù)存在較多不確定性，地塊所處板塊周邊新房庫(kù)存較多。

附注：

1.3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問題。其中提到“一定要落實(shí)黨中央決策部署，切實(shí)振作一季度經(jīng)濟(jì)，貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。

3月16日中午，人民銀行行長(zhǎng)、金融委辦公室主任易綱同志主持召開處級(jí)以上干部會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)國(guó)務(wù)院金融委第51次專題會(huì)議精神，研究部署人民銀行系統(tǒng)貫徹落實(shí)工作。其中提到：“貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)”以及“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”。

3月16日上午，銀保監(jiān)會(huì)黨委書記、主席郭樹清主持召開專題會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議精神，并就做好下一步銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)管工作作出安排部署。其中提到“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

3月16日國(guó)務(wù)院金融委專題會(huì)議召開后，證監(jiān)會(huì)黨委迅速召開擴(kuò)大會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)會(huì)議精神，就抓好貫徹落實(shí)進(jìn)行研究部署。其中提到要“繼續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)合理融資，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)”。

2. 3月15日，中原建業(yè)公告稱：于本年度，中原建業(yè)新簽代建項(xiàng)目87個(gè)，同比增長(zhǎng)8.8%，新增合約建筑面積1002.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.7%。其中，在管項(xiàng)目的合約銷售金額402.75億元，同比增長(zhǎng)17.4%；合約銷售建筑面積6,26.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.8%。

3月15日，保利物業(yè)披露2021年度業(yè)績(jī)：報(bào)告期內(nèi)，保利物業(yè)錄得收入約為107.83億元，較2020年同期增長(zhǎng)約34.2%。錄得毛利約20.15億元，同比增長(zhǎng)約34.4%，毛利率約為18.68%，上升約0.03個(gè)百分點(diǎn)。年內(nèi)，保利物業(yè)溢利約為8.71億元，同比增長(zhǎng)約25.1%，凈利率約為8.1%，下降約0.6個(gè)百分點(diǎn)。

3月16日，建業(yè)新生活披露2021年度業(yè)績(jī)及所得款項(xiàng)用途：2021年，建業(yè)新生活收入為35.99億元，較2020年增加35.6%；毛利為11.83億元，較2020年增加37.5%，毛利率為32.9%，較2020年增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

3月16日，中駿商管發(fā)布正面盈利預(yù)告：2021年預(yù)期錄得本年度母公司擁有人應(yīng)占經(jīng)調(diào)整利潤(rùn)不少于人民幣2.9億元，較2020年集團(tuán)的母公司擁有人應(yīng)占經(jīng)調(diào)整利潤(rùn)增加約77%。

3月17日，北京北辰實(shí)業(yè)發(fā)布2021年年度報(bào)告：其中，發(fā)展物業(yè)板塊受開發(fā)周期的影響可結(jié)算面積增加，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣201.28億元（含車位），同比上升24.58%，但由于結(jié)算產(chǎn)品的毛利率有所下降，稅前利潤(rùn)為人民幣12.35億元，同比下降22.42%。會(huì)展及投資物業(yè)（含酒店）板塊報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣18.21億元，同比上升4.78%，稅前利潤(rùn)為人民幣-1.5億元。

3.數(shù)據(jù)顯示，博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT于2021年6月7日即基金合同生效日至12月31日大約半年多時(shí)間內(nèi)，共計(jì)實(shí)現(xiàn)收入8010.60萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)約2685.45萬(wàn)元；期內(nèi)基金的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為7007.06萬(wàn)元。

期內(nèi)可供分配金額約5283.79萬(wàn)元，完成去年基金招募時(shí)預(yù)測(cè)的102%；而實(shí)際分配金額約2465.91萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)實(shí)際單位分配金額約0.03元。博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT已于去年12月初進(jìn)行了首次現(xiàn)金分紅。

去年業(yè)績(jī)期內(nèi)該基金毛利率高達(dá)84.38%，項(xiàng)目公司層面實(shí)際凈利率也高達(dá)72.54%，展現(xiàn)出不俗的盈利水平；而按3月16日收盤價(jià)3元/份額計(jì)算，該基金實(shí)際半年分紅率大約1%，折合全年2%。

根據(jù)年報(bào)，2021年6月7日至12月31日，博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入7691.42萬(wàn)元，全年累計(jì)預(yù)算完成率95%，主要受上半年廣深疫情及國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，園區(qū)部分客戶續(xù)租情況不及預(yù)期，且出現(xiàn)部分提前退租導(dǎo)致不及預(yù)期。

整體來看，公司運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)定。截至2021年12月31日，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司租戶196家，實(shí)際出租面積82696.59平方米，年底時(shí)點(diǎn)出租率為88%。報(bào)告期內(nèi)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入7691.42萬(wàn)元，全年累計(jì)預(yù)算完成率95%。

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中的兩家公司深圳市萬(wàn)海大廈管理有限公司和深圳市萬(wàn)融大廈管理有限公司的收入來源主要分為兩部分，一部分為租金收入，另一部分為物業(yè)收入。其中，報(bào)告期內(nèi)租金收入6826.43萬(wàn)元，占比88.75%；物業(yè)收入865.00萬(wàn)元，占比11.25%。

成本方面則主要分為三部分，分別是租賃成本、物業(yè)成本和運(yùn)營(yíng)管理成本，報(bào)告期內(nèi)成本數(shù)額合計(jì)為1201.41萬(wàn)元。其中，物業(yè)成本數(shù)額較大，為756.50萬(wàn)元，占比62.97%；運(yùn)營(yíng)管理成本為371.66萬(wàn)元，占比30.94%；租賃成本73.25萬(wàn)元，占比6.10%。

4.出讓的15宗涉宅用地中成交10宗，流拍2宗，取消出讓3宗。共獲土地出讓金61.3億元，其中4宗溢價(jià)出讓，2022-08和2022-15競(jìng)拍達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段。

5.15宗地塊進(jìn)入競(jìng)報(bào)高品質(zhì)住宅方案階段，甚至濱湖科學(xué)城的兩地塊分別有20和23家房企參與競(jìng)品質(zhì)競(jìng)買。