曾號(hào)稱房地產(chǎn)"華南五虎"之首的富力，難過(guò)年關(guān)。

近日，一張《富力25載 員工感恩回饋》的海報(bào)刷屏地產(chǎn)圈。海報(bào)顯示，2020年12月23日至2021年1月22日，凡富力集團(tuán)、全國(guó)及海外各分公司、子公司的員工，購(gòu)買(mǎi)2020年全國(guó)在售項(xiàng)目，均可享受最低75折優(yōu)惠，且可以免費(fèi)更名，不限套數(shù)。

侃見(jiàn)財(cái)經(jīng)就此事向富力員工求證，得到的答復(fù)是，確有此事。

也就是說(shuō)，一套500萬(wàn)的房子，富力員工用此優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)可節(jié)省125萬(wàn)元，優(yōu)惠力度非常誘人！而且，可以一年內(nèi)免費(fèi)更名，轉(zhuǎn)手賣(mài)給客戶，但必須全款認(rèn)購(gòu)。

很顯然，富力集團(tuán)推出員工75折買(mǎi)房，是一種變相促銷(xiāo)的方式，看起來(lái)是員工福利，其實(shí)也是一種銷(xiāo)售手段，大部分銷(xiāo)售人員會(huì)將折扣讓客戶，富力則可以在年底加速回款。

值得一提的是，75折僅限于12月23日至12月28日的5天內(nèi)，跨過(guò)年關(guān)，折扣力度便會(huì)縮減成85折。

而打折賣(mài)房的背后，是富力對(duì)巨額債務(wù)與"三條紅線"的焦慮。

200億接盤(pán)萬(wàn)達(dá)酒店，把富力害慘了

就在半個(gè)月前，富力陷入"裁員風(fēng)波"。

12月10日，自媒體"貓哥觀地產(chǎn)"曝光一份富力地產(chǎn)（02777.HK，下稱"富力"）內(nèi)部簽字的《關(guān)于2021年?duì)I銷(xiāo)體系各崗位人效管控的通知》。

文件顯示，富力內(nèi)部針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)系各編制人員進(jìn)行梳理，各地區(qū)即刻同步啟動(dòng)人員優(yōu)化、淘汰及招聘相關(guān)工作，并在12月31前完成人員配置及新員工上崗培訓(xùn)。

其實(shí)，富力裁員幾乎貫穿了2020年全年。有內(nèi)部員工表示，今年疫情過(guò)后，部分子公司員工人數(shù)優(yōu)化了15%左右。

同時(shí)，富力的財(cái)務(wù)報(bào)表也證實(shí)了這一點(diǎn)，截至2020年6月末，富力員工總數(shù)約39244人，而2019年末為62305人，半年內(nèi)員工人數(shù)降幅超37%；總員工成本亦同比減少18.89%至14.6億元。

裁員、降薪的背后，是富力地產(chǎn)正遭遇最危險(xiǎn)的時(shí)刻，深陷"周轉(zhuǎn)慢、重資產(chǎn)、高杠桿"的怪圈。

三年前，富力斥資189億元接盤(pán)了萬(wàn)達(dá)的73家酒店資產(chǎn)包，本以為撿了個(gè)大便宜，沒(méi)想到現(xiàn)在卻嚴(yán)重拖累了富力的現(xiàn)金流，成為了一個(gè)難以甩掉的包袱。

搖身一變成為"全球最大豪華酒店巨頭"的富力，本想在酒店行業(yè)大賺一筆，卻遇上了前所未有的疫情，讓酒店業(yè)務(wù)全面下滑。據(jù)2020年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，酒店業(yè)務(wù)只貢獻(xiàn)13.96億元的營(yíng)業(yè)額，降幅超過(guò)58%。

要知道，在拿下萬(wàn)達(dá)73家酒店之后，富力地產(chǎn)的董事長(zhǎng)李思廉曾放出豪言：在2020年要實(shí)現(xiàn)3000億元的銷(xiāo)售額。

不僅酒店銷(xiāo)售慘淡，富力賣(mài)房的業(yè)績(jī)也不容樂(lè)觀。今年前11個(gè)月，富力地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約1172.8億元，同比下降2.55%，目標(biāo)完成率僅有77.18%。

與此同時(shí)，2020年以來(lái)，富力顯著放緩了拿地節(jié)奏，上半年，富力購(gòu)置土地儲(chǔ)備權(quán)益可售面積為243萬(wàn)平方米，同比下降62.6%；權(quán)益拿地金額60億元，同比下降66%。

而這一切，都是為了還債。

500億資金缺口，怎么補(bǔ)？

富力的債務(wù)壓力，到底有多大？

國(guó)盛證券在研報(bào)中指出，2020年上半年，富力的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流僅有74.3億元，預(yù)計(jì)全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流難以超過(guò)200億元；而未來(lái)一年有695億元非流動(dòng)負(fù)債到期。即使企業(yè)放緩甚至停止拿地，也存在500億元左右的融資缺口。

據(jù)富力地產(chǎn)的財(cái)報(bào)顯示，截止2020年9月30日，富力的總負(fù)債高達(dá)3532億元，即使扣除預(yù)收款后，負(fù)債規(guī)模也超過(guò)3169億元，其中短期借款更是高達(dá)2381億元。

在2020年底之前，富力地產(chǎn)將面臨150億元境內(nèi)債券回售，2021年1月份還將面臨近100億元債券集中到期。另外，富力的存續(xù)債券總規(guī)模超700億元。

然而，三季度末，富力手中持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有360億元，顯然無(wú)法填補(bǔ)500億的資金缺口。

到期債務(wù)，火燒眉毛，但富力地產(chǎn)借錢(qián)融資的難度也越來(lái)越大。

在各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)眼中，富力的償債能力堪憂，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)接連下調(diào)了富力的信用評(píng)級(jí)，這也直接導(dǎo)致，富力發(fā)債的成本越來(lái)越高。

11月12日，富力公告發(fā)行一筆3.6億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)12.375%，比富力上半年11.7%的凈利潤(rùn)率還要高。

屋漏偏逢連夜雨，困境之下的富力地產(chǎn)，即將面對(duì)一個(gè)更致命的政策："三道紅線"。

"三道紅線"之下，富力沒(méi)有未來(lái)？

今年年中，央行、中國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。碧桂園、恒大、萬(wàn)科等12家公司掛著"重點(diǎn)房企"的名號(hào)參會(huì)。

會(huì)上，監(jiān)管部門(mén)公布了"三條紅線"新規(guī)：

紅線1：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；

紅線2：房企的凈負(fù)債率不得大于100%；

紅線3：房企的"現(xiàn)金短債比"小于1。

一旦房企 "踩線"，則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模，而富力"三條紅線"全部踩中。

可以發(fā)現(xiàn)，不管是以哪個(gè)時(shí)間段為基準(zhǔn)，富力都踩實(shí)了"三道紅線"。

有泰禾的前車(chē)之鑒，償債能力下滑后，如若該項(xiàng)新規(guī)未來(lái)實(shí)行，面臨現(xiàn)金流危機(jī)及金融監(jiān)管趨嚴(yán)，對(duì)于富力來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。

融資難，銷(xiāo)售回款下滑，富力短期內(nèi)獲取現(xiàn)金流的方式，或許只剩下"賣(mài)身"。

2020下半年，富力賣(mài)掉的第一個(gè)項(xiàng)目是富力空港物流園，據(jù)公告顯示，富力將從這筆交易中，獲得約41.2億元的現(xiàn)金付款，交易所得款項(xiàng)用于降低負(fù)債。

另外，在富力"賣(mài)身"過(guò)程中，從萬(wàn)達(dá)收購(gòu)的酒店資產(chǎn)也成為了大家議論的焦點(diǎn)，市場(chǎng)上傳的可能處置方式包括折價(jià)賣(mài)出，分拆上市等。

如果賣(mài)了，富力可能會(huì)割肉在最低點(diǎn)，影響利潤(rùn)，降低凈資產(chǎn)，且短期內(nèi)難以找到合適的接盤(pán)方；分拆上市可能流程比較長(zhǎng)，且面臨較大的政策不確定性，遠(yuǎn)水難以解近渴。

截至到目前，依舊沒(méi)有看到富力有明確、可靠的資產(chǎn)處置計(jì)劃。

但是，隨著大量債券的到期時(shí)間逼近，同時(shí)還要滿足"三條紅線"的監(jiān)管政策，留給富力的時(shí)間，已經(jīng)不多了。