作者：橘頌

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

對(duì)于中資企業(yè)來說，香港歷來都是IPO上市的重要目的地之一。近年來，選擇赴港上市的中資企業(yè)越來越多，其中，物管企業(yè)對(duì)于赴港IPO的熱情尤其高漲。

RyanbenCapital數(shù)據(jù)顯示，截至2021年7月23日，共有50家中資物管公司在港交所主板掛牌上市。其中，有?45家通過IPO上市，3家通過介紹上市，1家通過借殼上市，1家通過注入物業(yè)業(yè)務(wù)資產(chǎn)成為物管企業(yè)。

截至7月23日，上述45家中資物管公司通過IPO在港合計(jì)募資967.53億港元，平均每家募資21.50億港元。

2021年以來，共有13家中資物管企業(yè)在港上市，其中11家通過IPO上市。

此外，2021年共有?30家來自中資物管公司赴港遞交上市申請(qǐng)，而同期港交所全部申請(qǐng)數(shù)量為231家，中資物管公司占比12.99%。截至7月23日，尚有22家中資物管公司正在上市處理中。

那么，中資物管企業(yè)扎堆赴港上市的原因何在？

赴港上市扎堆 緣由各不相同

赴港上市似乎成了中資物管企業(yè)的“標(biāo)配”。

總的來說，赴港上市的物管企業(yè)主要分兩種：

一種背靠房地產(chǎn)開發(fā)母公司；

一種是專注于物業(yè)管理，不涉及房地產(chǎn)開發(fā)的獨(dú)立第三方物管企業(yè)。

赴港上市的絕大多數(shù)中資物管企業(yè)屬于前者。背靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物管企業(yè)能夠獲得更多的在管面積，以及更穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及母公司的支持。而獨(dú)立第三方物業(yè)管理企業(yè)通常體量較小，業(yè)務(wù)拓展也相對(duì)緩慢。

對(duì)企業(yè)而言，相較在港上市，A股上市的要求更高，時(shí)間更久，監(jiān)察更為嚴(yán)格。許多在A股上市的企業(yè)自上市輔導(dǎo)至最終上市，要經(jīng)歷兩到三年的時(shí)間，這讓許多籌資心切的企業(yè)選擇赴港上市。

除了這個(gè)理由外，不同類型的物管企業(yè)赴港上市的理由各有不同。

比如，對(duì)于從地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆分上市的大中型物管企業(yè)而言，赴港上市不僅關(guān)乎自身，還關(guān)乎集團(tuán)的整體發(fā)展。

而且，隨著內(nèi)地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管控的逐步加碼，內(nèi)地房企的融資壓力和償債壓力都有所提升。拆分物管業(yè)務(wù)單獨(dú)赴港上市，既可以免去A股上市對(duì)關(guān)聯(lián)交易的審查，也可以更快的從港股市場(chǎng)獲得資金。

此外，由于港股市場(chǎng)長(zhǎng)期以來更青睞物管企業(yè)而非地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，物管企業(yè)在港股的市盈率遠(yuǎn)高于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大中型物管企業(yè)往往更樂于赴港上市以獲得更高的市值。

以碧桂園服務(wù)(06098.HK)為例，數(shù)據(jù)顯示，上市兩年來，其市值已經(jīng)達(dá)到2304.06億港元，市盈率達(dá)到60.94，而其母公司碧桂園(02007.HK)的市值僅為1818.96億港元，市盈率僅為4.25。

對(duì)于中小型物管企業(yè)來說，扎堆赴港上市的原因則更為現(xiàn)實(shí)，那就是融資第一。

2021年5月20日，港交所發(fā)出公告，為了提升在港上市企業(yè)的質(zhì)量，其將在2022年后大幅提升在港上市的盈利要求：最近一個(gè)財(cái)年盈利不低于3500萬港元，且再之前兩個(gè)財(cái)年的盈利總額不低于4500萬港元。另外，在2022年前遞交招股書但到時(shí)未上市的企業(yè)也必須符合這一標(biāo)準(zhǔn)。

這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)超過了許多已上市物管企業(yè)的業(yè)績(jī)。年報(bào)顯示，2020年，方圓生活服務(wù)(09978.HK)的凈利潤(rùn)約為2636.40萬港元，燁星集團(tuán)(01941.HK)的凈利潤(rùn)約為2488.95萬港元。

同樣，在已遞表的企業(yè)中，也有許多達(dá)不到這一要求的。如今年4月28日遞表的明宇商服在2018年至2019年的凈利潤(rùn)之和約為4132.62萬港元，低于新標(biāo)準(zhǔn)要求的數(shù)額。

除了上述兩種企業(yè)外，還有部分中資物管企業(yè)赴港上市是為了在境外設(shè)立資本平臺(tái)。雖然新交所也允許中資股份制企業(yè)上市，但鑒于物管企業(yè)赴港上市已形成“潮流”，大部分物管企業(yè)還是會(huì)優(yōu)先選擇港交所。

港股市場(chǎng)不相信“小而美”

在港股市場(chǎng)，“小而美”的物管企業(yè)并不受市場(chǎng)青睞。

數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，在港股市場(chǎng)上市的中資物管企業(yè)中，碧桂園服務(wù)(06098.HK)的市值最高，是唯一一家市值超過2000億港元的物管企業(yè)。緊隨其后的是華潤(rùn)萬象生活(01209.HK)，其市值已達(dá)1062.50億港元。

除上述兩家企業(yè)外，在港股上市的市值的中資物管企業(yè)中，有12家企業(yè)的市值位于100億港元至1000億港元之間，有28家企業(yè)的市值位于10億港元至100億港元之間，而市值低于10億元的共有8家。

從市盈率來看，頭部物管企業(yè)的市盈率遠(yuǎn)高于小型物管企業(yè)。

同花順數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)的市盈率高達(dá)60.94，華潤(rùn)萬象生活的市盈率也高達(dá)80.01。與之相對(duì)，宋都服務(wù)(09608.HK)的市盈率僅為6.25，中奧到家(01538.HK)的市盈率更是低至3.66。

市場(chǎng)不看好“小而美”是有原因的。

在港股上市的50家中資物管企業(yè)中，大部分背靠地產(chǎn)開發(fā)公司，而這些房企的項(xiàng)目往往會(huì)交給其附屬的物管企業(yè)進(jìn)行管理。這意味著規(guī)模大的房企能夠?yàn)槠涓綄俚奈锕芷髽I(yè)提供源源不斷的業(yè)務(wù)。

對(duì)此，陽(yáng)光控股執(zhí)行董事吳建斌曾言：“目前物業(yè)公司估值分化有兩個(gè)邏輯，第一個(gè)是管理面積夠不夠大，越大，市場(chǎng)價(jià)值越高；第二個(gè)邏輯是這家物業(yè)公司后面有沒有大的地產(chǎn)公司支撐?，F(xiàn)在估值比較高的都符合這兩個(gè)邏輯。”

以華潤(rùn)萬象生活為例，年報(bào)顯示，2020年，華潤(rùn)萬象生活在管住宅建筑面積為1.07億平方米，較2019年增長(zhǎng)了15.72%。其中，來自華潤(rùn)置地(01109.HK)的在管面積為0.81億平方米，占比達(dá)76.34%?？梢姡A潤(rùn)萬象生活的大部分收入都來源于對(duì)華潤(rùn)置地項(xiàng)目的管理。

（來源：華潤(rùn)萬象生活2020年年報(bào)）

但背靠小房企的物管企業(yè)和獨(dú)立第三方物管企業(yè)就沒有這樣的便利了。

宋都服務(wù)年報(bào)顯示，2020年，其在管的住宅及非住宅面積總額為0.08億平方米，其中58.8%的面積來源于宋都股份(600077.SH)，而余下的41.2%的在管面積均來源于第三方開發(fā)商。

隨著“三道紅線”和一系列監(jiān)管措施的出臺(tái)，相較于資產(chǎn)較多、流動(dòng)性較為充足的大型房企，中小型房企在負(fù)債率、融資等方面受到的壓力越來越大，其拿地難度也在不斷提升。

2021年7月20日，宋都股份以損失5000萬元保證金的代價(jià)，放棄了其在杭州競(jìng)得的一塊土地。業(yè)內(nèi)人士分析，其放棄競(jìng)得土地的原因在于政策限制下，融資困難，無法保證項(xiàng)目盈利。

因此，如宋都服務(wù)這樣的中小型物管企業(yè)依賴管理母公司項(xiàng)目盈利越來越困難。

除此之外，大型物管企業(yè)通過規(guī)模效應(yīng)，可以更好的開展物業(yè)增值服務(wù)，獲得額外的收益。如華潤(rùn)萬象生活就對(duì)寫字樓客戶提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，對(duì)物業(yè)開發(fā)商提供顧問、營(yíng)銷配合等服務(wù)以及為社區(qū)提供小區(qū)生活服務(wù)及經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)服務(wù)等。

而中小型物管企業(yè)往往缺乏足夠的資金和技術(shù)開展高質(zhì)量的增值服務(wù)，因此其在增值服務(wù)領(lǐng)域拓展業(yè)績(jī)的能力就相對(duì)有限。

并購(gòu)潮來襲 誰會(huì)是最后贏家？

物管企業(yè)越大越好、贏家通吃的邏輯，最終帶來了中資物管企業(yè)并購(gòu)潮。

2021年遞表的中資物管企業(yè)大部分在招股書中就表明了這一意向。

比如，明宇商服在招股書中稱，其募得資金將用于戰(zhàn)略收購(gòu)及投資其他物管公司。

融匯悅生活也表示，其募集資金將用于收購(gòu)或投資業(yè)務(wù)重點(diǎn)在成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)或海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的物管公司。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，港交所提高對(duì)上市企業(yè)的業(yè)績(jī)要求，也將會(huì)倒逼一部分短期上市無望的中小物管企業(yè)進(jìn)行整合，使自身業(yè)績(jī)能夠滿足港交所的要求。

如果說上述中小物管企業(yè)是不得不進(jìn)行整合，那么頭部物管企業(yè)的“攻城略地”更多是為了鞏固自身業(yè)務(wù)的護(hù)城河。

例如，碧桂園服務(wù)在年報(bào)中稱，2020年，其收購(gòu)或并購(gòu)了電梯公司溧陽(yáng)中立、物管公司菱基物業(yè)、傳媒公司城市縱橫以及環(huán)衛(wèi)公司滿國(guó)康潔等企業(yè)，意在增強(qiáng)自身的服務(wù)能力。

2021年，碧桂園服務(wù)更是一擲千金，收購(gòu)了港股上市物管公司藍(lán)光嘉寶服務(wù)(02606.HK)。

2021年7月15日晚，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，其將完成對(duì)藍(lán)光嘉寶服務(wù)股權(quán)的收購(gòu)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)將于8月19日正式退市，這宗物管行業(yè)史上最大的并購(gòu)案最終塵埃落定。

2月23日，碧桂園服務(wù)與藍(lán)光嘉寶服務(wù)同日停牌，兩天后，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，其將收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股權(quán)，價(jià)格為每股人民幣42.11元，總收購(gòu)價(jià)將達(dá)到約48.5億元。

在最近的媒體采訪中，碧桂園服務(wù)總經(jīng)理李長(zhǎng)江表示，碧桂園服務(wù)已經(jīng)全面接管藍(lán)光嘉寶3個(gè)多月。藍(lán)光嘉寶是西南地區(qū)的區(qū)域性品牌，收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)可以產(chǎn)生資源協(xié)調(diào)，可以降本，最后帶來規(guī)模性效益。

中小型物管企業(yè)謀求合并是為了求活，龍頭物管企業(yè)的收購(gòu)是為了謀求規(guī)模效應(yīng)，整合優(yōu)質(zhì)資源。但是，隨著監(jiān)管對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)和對(duì)壟斷的監(jiān)管加強(qiáng)，一味擴(kuò)大規(guī)模可能并不能達(dá)到想要的效果。隨著我國(guó)居民生活水平的不斷提升，物管企業(yè)想要走得更遠(yuǎn)，也許還要在技術(shù)和服務(wù)上多下功夫。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）