全年17萬億銷售，年增1萬億，樓市會一直保持這樣的風(fēng)格嗎

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，2020年，中國房地產(chǎn)市場銷售額創(chuàng)下歷史新高已成定局，有望達(dá)到17.2萬億元。10年前，這一金額為5.2萬億元。

10年時間銷售額增加了10多萬億，平均每年超過1萬億，一方面，說明居民購房熱情很強(qiáng)，帶動了住房銷售額的增加；另一方面，則是房價上漲推動，同樣的1平方米房子，10年前銷售額1萬元的話，10年后銷售額至少達(dá)到了1萬5000元，按不變價格計算，17萬億銷售額需要打很大一個折扣。實際銷售額，遠(yuǎn)沒有17萬億那么大。

即便如此，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是比較快的，對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的作用也是比較大的。只是，2020年的市場銷售額與往年相比有著較大的不同，那就是房地產(chǎn)市場的風(fēng)格變了，連續(xù)多年的賣方市場，正在向買方市場轉(zhuǎn)變。開發(fā)商主導(dǎo)市場的格局正在遠(yuǎn)去，取而代之是是購房者主導(dǎo)市場。雖然購房者主導(dǎo)市場的格局需要政策的強(qiáng)力支撐，離開政策，市場風(fēng)格依然會回到開發(fā)商主導(dǎo)的買方市場，但是，從“房住不炒”的定位來看，政策不會輕易退出，而會持續(xù)與居民購房意愿緊密結(jié)合在一起，促進(jìn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

很顯然，2020年能夠創(chuàng)下銷售額17萬億的紀(jì)錄，就是因為政策的持續(xù)作用和居民的理性購房，迫使開發(fā)商做出了降價促銷手段，且與以往相比，今年的降價是真降價，而不是玩的促銷游戲。因為，無論是頭部房企還是中小房企都非常清楚，再死杠房價，資金鏈將出現(xiàn)問題。與其等到資金鏈出現(xiàn)問題再去售房回籠資金，不如早做準(zhǔn)備，先將資金入袋為安。恒大等能夠超額完成銷售任務(wù)，說到底，就是市場倒逼的結(jié)果，也是購房者開始占據(jù)主動的結(jié)果。也只有買方市場形成，開發(fā)商才不能主導(dǎo)市場。即使購房者不能主導(dǎo)市場，也不能完全由開發(fā)商主導(dǎo)市場。

由開發(fā)商主導(dǎo)的市場，只能是購房者的苦難、炒房者的天堂。中國的房地產(chǎn)市場，必須通過調(diào)控和市場規(guī)則的制定、地方政府與開發(fā)商行為的規(guī)范以及對炒房者的精準(zhǔn)打擊，讓購房者更多主導(dǎo)市場，特別是剛需階層能夠在房地產(chǎn)市場有更多話語權(quán)。

那么，銷售額在今年達(dá)到頂峰后，未來是否還能保持這樣的態(tài)勢呢，筆者認(rèn)為，明后兩年仍有可能銷售額居高。原因就在于，開發(fā)商資金鏈緊張的矛盾會進(jìn)一步加劇，通過售房回籠資金也將成為開發(fā)商化解資金鏈緊張矛盾的主要手段。而要售房回籠資金，如果不采用降價的方式，按照目前購房者的理性程度，恐怕難以見效。即便降價，可能也要降到購房者的心理價位。不然，仍會等待觀望。

雖然相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測，明年房價漲幅可能會維持在5%左右，但是，從開發(fā)商資金緊張的情況來看，明年的房價恐怕沒有這么“樂觀”，至少，漲幅不會達(dá)到5%，更多城市可能要轉(zhuǎn)向下跌了，有的城市可能跌幅會達(dá)到5%左右。這不是房價到了拐點，而是開發(fā)商扛不住了，到了必須降價售房的時刻了。特別是大型開發(fā)商，會采取更大力度的降價促銷措施，以緩解日趨緊張的資金鏈矛盾。如此一來，明年的銷售額，預(yù)計仍能達(dá)到今年的水平。

從總體上講，市場的風(fēng)格已經(jīng)發(fā)生了比較大的變化，買方市場的格局正在形成，購房者的話語權(quán)明顯增強(qiáng)，開發(fā)商主導(dǎo)市場的格局正在打破。一旦雙方的利益博弈達(dá)到平衡，就是市場最平穩(wěn)、最健康的時刻。