一、什么是現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房丶期房？

①期房?從開發(fā)商拿地，做好項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案以后至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)權(quán)證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。買期房在港澳地區(qū)稱為買“樓花”，這是商品房預(yù)售制下產(chǎn)生的、近年來房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

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②準(zhǔn)現(xiàn)房?嚴(yán)格來說，準(zhǔn)現(xiàn)房并不是一個(gè)法律概念，也沒有專門的法律調(diào)整規(guī)則，僅是房地產(chǎn)開發(fā)商宣傳的一個(gè)概念。主要從外表上進(jìn)行判斷，一般是指樓體封頂已經(jīng)接近完工的房屋，小區(qū)外觀園林綠化已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)，能一目了然看清房型、樓間距等重要因素。但開發(fā)商還沒有拿到大產(chǎn)證，從這一點(diǎn)來說，準(zhǔn)現(xiàn)房在性質(zhì)上屬于期房。

上港星江灣三期社區(qū)內(nèi)外實(shí)景

③現(xiàn)房?現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)已經(jīng)通過交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收（各地對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)定），具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。

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二、現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)和期房的劣勢(shì)是什么？

買現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)1、買現(xiàn)房后很快就可以入住。不用漫長(zhǎng)的等待，對(duì)于住房的客戶來說，還可以省去購(gòu)買期房到入住這段時(shí)間的租金支出。買完拿到房子即可投入使用。現(xiàn)房可以即買即住，不用像期房那樣等兩三年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

上海長(zhǎng)灘三期實(shí)景現(xiàn)房

2、實(shí)景呈現(xiàn)，品質(zhì)放心，房屋質(zhì)量一目了然。不同于期房的是，現(xiàn)房真實(shí)直觀，可以一眼看到實(shí)物，對(duì)里面的房型、朝向，采光日照小區(qū)綠化、房屋質(zhì)量、內(nèi)部配套等等一目了然，可以在購(gòu)買時(shí)直觀的看到，避免開發(fā)商夸大其詞、不能兌現(xiàn)的虛假宣傳。比起期房而言，期房只能根據(jù)開發(fā)商提供的平面圖和渲染的效果圖估測(cè)一下自己未來的房子的情形。而平面圖很抽象，一般用戶很難有個(gè)具體的概念；效果圖因?yàn)橐话忝枋龅亩际蔷b修過的，所以不能真實(shí)反映你將來能到手的房屋的樣子。

上海長(zhǎng)灘實(shí)景圖

3、現(xiàn)房配套設(shè)施相比較期房完善

現(xiàn)房的配套設(shè)施相對(duì)比較成熟，對(duì)于已建好的配套設(shè)施，購(gòu)房者可以通過親身體驗(yàn)來判斷好壞；而購(gòu)房者對(duì)期房的了解主要靠沙盤丶效果圖和置業(yè)顧問的講解，不一定能實(shí)現(xiàn)。

曾經(jīng)許多偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目，拼命地宣傳社區(qū)周邊的生活配套，以及社區(qū)自身的配套設(shè)施，然而，當(dāng)去接房時(shí)，才知道原來根本不是那么回事，要想居住還得等5年時(shí)間。只有現(xiàn)房才會(huì)最真實(shí)，最準(zhǔn)確，最具體地把房屋及社區(qū)配套完全地呈現(xiàn)在面前，買現(xiàn)房是不會(huì)受欺騙的。

上海長(zhǎng)灘實(shí)景圖

4、風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)低，買現(xiàn)房放心

現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)低，是現(xiàn)房看得見、摸得著，能夠通過視覺和觸覺來判斷好壞，而期房的所有細(xì)節(jié)都是不確定的。買房是家庭的大事，在當(dāng)前樓市遇冷、開發(fā)商資金緊張的情況下，很多樓盤出現(xiàn)爛尾“八埭頭濱江園”，開發(fā)商暴雷“泰禾丶融創(chuàng)丶恒大丶佳兆業(yè)丶融信”，“表演式施工”交付延期一延再延“經(jīng)緯城市綠洲六期”，貨不對(duì)板“華僑城純水岸-鋁板變涂料”等情況；購(gòu)買現(xiàn)房的確有著較現(xiàn)實(shí)的意義。

買現(xiàn)房不但可以規(guī)避“爛尾樓”的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還可以通過技術(shù)手段檢測(cè)及早發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量是否可靠，真的可以買個(gè)放心。

上海長(zhǎng)灘夜景實(shí)景圖

買期房的劣勢(shì)和常見風(fēng)險(xiǎn)

1、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

在期房投訴中有關(guān)房屋的質(zhì)量問題一直位居首位。由于消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，自己所購(gòu)買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實(shí)際情況(即便房屋交付后，對(duì)一些隱蔽工程質(zhì)量問題也難以發(fā)現(xiàn))，因此，消費(fèi)者經(jīng)常會(huì)因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題和開發(fā)商發(fā)生糾紛。一些開發(fā)商為追逐最大利潤(rùn)，使用劣質(zhì)材料或者是偷工減料，隨意降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以致造成地基下沉，屋頂漏雨(水)、管道滲漏等嚴(yán)重的質(zhì)量問題，給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患。

2、面積縮(漲)水風(fēng)險(xiǎn)

有些開發(fā)商為了謀取最大的商業(yè)利益，在進(jìn)行實(shí)測(cè)時(shí)，有意改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數(shù)量和計(jì)算方法，以致商品房實(shí)際面積與銷售面積嚴(yán)重不符。

3、虛假?gòu)V告宣傳的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商的宣傳“高端游泳池”，“學(xué)區(qū)房”，“規(guī)劃地鐵”，“人車分流”，售樓廣告經(jīng)常是美麗動(dòng)人的，如果僅憑售樓時(shí)開發(fā)商所作的宣傳買房，可以肯定地說多數(shù)時(shí)候都會(huì)令人感到失望。人住以后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，泳池變景觀池、層高縮水…開發(fā)商交付的房子與其宣傳的房屋品質(zhì)大相徑庭。

4、規(guī)劃變更的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，在配套設(shè)施、綠地、容積率、環(huán)境設(shè)施等方面隨意改動(dòng)，將小區(qū)中本是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車場(chǎng)。為了規(guī)避責(zé)任，開發(fā)商在與消費(fèi)者簽署合同時(shí)，往往對(duì)這些問題不做約定，或者有的是在約定中設(shè)置陷阱，有的甚至拒絕約定，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)和公平交易權(quán)。

5、定金風(fēng)險(xiǎn)

在期房銷售中，多數(shù)開發(fā)商并不是直接出示購(gòu)房合同，和購(gòu)買者直接簽署購(gòu)房合同，而是先簽訂購(gòu)房協(xié)議、預(yù)售協(xié)議，在收取幾千、乃至幾萬元定金之后再給消費(fèi)者看合同、簽合同。這時(shí)，如果消費(fèi)者不滿意開發(fā)商提出的交易條件(合同條款)，開發(fā)商就拒絕退還定金，致使消費(fèi)者陷入被動(dòng)，蒙受損失。

6、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)是所購(gòu)商品房重要的法律依據(jù)，實(shí)踐中總有一些開發(fā)商以各種借口拒絕、拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，致使許多消費(fèi)者入住后遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。出現(xiàn)這些問題大約有以下幾種原因：開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的資格(資質(zhì))、沒有辦理合法手續(xù)違規(guī)建房、將房屋抵押、以劃撥土地或集體所有土地等未繳納土地出讓金的土地來開發(fā)商品房，以致無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

7、合同以及合同條款無效的風(fēng)險(xiǎn)

消費(fèi)者因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，法律和合同知識(shí)缺乏，導(dǎo)致對(duì)合同條款中存在的違法問題無法察覺，以致在發(fā)生糾紛時(shí)被法院判定合同無效；還有一種情況是不認(rèn)真審查合同條款，還沒有搞清條款含意就草率簽字，從而在發(fā)生糾紛時(shí)，使自己陷入被動(dòng)，而遭受不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。

8、延期交房的風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，因?yàn)殚_發(fā)商的資金問題(開發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等)、工程管理問題等原因，有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發(fā)生，以致消費(fèi)者的利益受損。

買房?jī)?yōu)選現(xiàn)房，期房首選國(guó)企丶央企

這幾年年一線房企爆雷不斷，買房后不能交付或延期交付，讓購(gòu)房者心驚不斷。購(gòu)買期房前，還是建議在意向項(xiàng)目工地附近觀察一下施工情況，優(yōu)選現(xiàn)房，買現(xiàn)房小區(qū)已經(jīng)建好，實(shí)景呈現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)小，入住更放心，；期房風(fēng)險(xiǎn)大，優(yōu)選國(guó)企丶央企，其次綜合了解一下開發(fā)商之前開發(fā)的項(xiàng)目情況以及市場(chǎng)口碑。

上海長(zhǎng)灘實(shí)景圖

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