【貴陽毒舌說房】那個徹夜排隊的項目
本文作者【毒舌說房】劉瞌睡，授權王黃璜獨家原創(chuàng)發(fā)布，轉載請聯(lián)系作者并注明來源，文中的“我”均為“瞌睡”，侵權必究！
差不多十天前，貴鋼突然“火”了。
大晚上的，把烤火的燈搬到大門口，大家坐在塑料小凳子上，等待次序降臨。
有人看過圖片說：排頭那個阿姨，老演員了...不重要了...房子確實也賣得好，因為加推只有一棟...
如果真的買房要靠搶了，下周漲個兩千不過分嘛（手動狗頭）
特地打車去到地鐵口，坐二號線在貴鋼站出站。方便是真方便。不太熟路的朋友，建議坐到油榨街站下車，穿過馬路方便找到售樓部。
A口是紅星美凱龍，B口是首鋼6號地塊，C口是首鋼11號地塊。從11號地塊步行至萃元小學，3/5分鐘吧，在售9號地塊到地鐵站同樣分分鐘。
好的地段會帶來好的租金。
密度較高的6號地塊90平的兩居室，租金差不多2000左右；條件最好的11號地塊，差不多的配置，租金差不多2600左右。租售比還算不錯。
這是普通一天的下午，建筑身上沒有陽光修飾，進到11號地塊，往園區(qū)深處走，屬實給我鎮(zhèn)住了：
一個樓棟門口有兩人組在用水槍清洗路面，另一個樓棟門口有兩人組在修剪枝丫，還有推著小車四處巡回撿垃圾的阿姨…
怎么感覺比平時見到的萬科物業(yè)，還要生猛。順便問下讀者朋友，你們所在的小區(qū)，物業(yè)人員也這么繁忙嗎...
入戶大堂也是金光燦爛，這也是我始料未及的，這與建筑外表不符阿這...
園區(qū)的綠化水準也很不錯，且不談造型美感。枝繁葉茂的大小喬木，主打的就是一個多。有些區(qū)域，甚至很難從一頭，看到另外一頭。
來到久別的首鋼售樓部，還是過去熟悉的味道。沙盤橫置在大廳中央，“倒立的褲衩”作為地標，讓來的人都忍不住多看兩眼。
小沙盤依舊擺在大廳一側，上面換成了在售地塊的模型。9號地塊，共11棟樓，超高層（141.6米）和高層（99.5米）的組合。
其實排布和之前的10號地塊比較類似，感興趣的朋友，可以找銷售帶你去那邊小區(qū)實地感受下。
目前，1、3、4、8、9號樓全部售罄，接下來打算推出2號樓。優(yōu)勢是未來面朝大褲衩，享受繁華的城市夜景。
在售組團，除了161㎡的大戶型，其他選項依舊顯得樸實無華。樸實無華不是什么貶義詞，只是難以想出漂亮的話去形容它。
很多人提到貴鋼就沒了興趣。一是厭倦了類似花果園超高層的房子，二就是貴鋼的戶型設計一言難盡。
特別是房價漲起來的時候，有人會告訴你，九十方的三房多么重要，巴拉巴拉。有沒有一種可能，極致三房的設計，是房價過高、壓迫錢包，這種時候出現(xiàn)的特殊產(chǎn)物。
特別是在自媒體“唯戶型論”的熏陶下，購房者染上了戶型糾結的精神潔癖。所以，貴陽卷出花語墅六十七平三房戶型的時候。貴鋼依舊：
我倒覺得，九十方的兩房，并不是什么不可饒恕的存在。實際生活中，一些家庭的第三個、第四個房間，并沒有得到有效利用。
在售住宅和愛琴海商業(yè)廣場處于同一地塊，中間會有連廊連接，對于日常購物吃飯帶娃來說是件好事。
地塊東北側、西南側還有兩棟商業(yè)建筑。全國范圍來看，或者是上次它的招商宣傳來看，沒有那么強的實力。
作為買房人來說，把它看作主要服務業(yè)主的商業(yè)中心就行了。它不一定非要做個城市主商圈，次商圈對于日常生活也是妥的。至少底線有所保證。
如果大褲衩能夠建成，以及新的貴鋼花鳥市場能夠有所發(fā)力，有了商務商區(qū)文化商圈的能力，便是錦上添花。
畢竟，人家單價只要一萬。有的人也別動不動就拿觀山湖說事：一萬我買金陽哪點不行。重點是總有人希望住在老城。
擁有540萬方建筑面積，80萬方的商業(yè)體量，14條不同等級道路的貴鋼，是新時期的超級大盤。無論是體量還是地段，都是貴陽房地產(chǎn)不可忽視的存在。
首鋼是17、18年的樓市王者，熱度一直持續(xù)到20年左右，房產(chǎn)群里時而都會聊到。不過，賣完十號地塊之后，它的消息感覺戛然而止。
作為一個超級大盤，首鋼做到了配套先行，特別是教育配套，一個初中（十八中分校）、兩個小學（翠微小學、翠元小學）。開業(yè)的紅星美凱龍，地鐵2號線貴鋼站都在項目內(nèi)部。
這是一個缺點和優(yōu)點都很明顯的項目。
目前在售9號地塊。根據(jù)規(guī)劃資料顯示，首鋼9號地塊容積率6.98，建筑密度49.73％：
相較隔壁11地塊，9號地塊確實犧牲了一些數(shù)值。不過，對比之前組團價格，竟也覺得不錯。不是么。
樓棟間距在規(guī)劃圖上實在看不清楚，盲猜一下，三四十米的樣子吧，我只能說，盡量往高了買或者考慮邊戶。
一萬塊的價格，有不錯的流速，并不意外。這個價格買不到同等的地段，且全面、現(xiàn)成的配套。
畢竟，通勤成本、生活成本、教育成本這些方方面面，既是生活的全部，也是房子的很大部分。
貴陽人受夠了、聽多了，某些房企畫下的大餅，居住舒適度稍打折扣，買的時候自然想清楚了這些事吧。
局部的高容積率，帶來貴鋼整體的低密度，加上前期就做好的物業(yè)管理，讓片區(qū)居住生態(tài)走向了正向循環(huán)的路。
所以，這里糾正大家一個既往的偏見：
首鋼貴州之光并非花果園。
這是超級大盤的開發(fā)邏輯，又特別是建立在拆遷棚改上的大盤，一定存在差異化的產(chǎn)品搭配，有的保證利潤，有的要賺吆喝，以保證滾動開發(fā)的順利進行。
而觀山湖區(qū)之所以沒有煙火味的原因，也是因為整體的低容積率，帶來的全域低密度造成，若非午飯晚飯時間，你在金融城的樓腳行走，顯得格外孤獨。?
如果首鋼把價格繼續(xù)釘在一萬左右，總價壓的越低，單價沒有漸入佳境的話，從富源路乃至龍洞堡的項目，即使目前銷售情況有所改觀，也會存在瓶頸。
像去年寫過的青秀麓谷山語，距離貴鋼也就幾分鐘的車程。在產(chǎn)品設計、地塊指標方面，都要好過不少。
又特別是，目前房價趨于穩(wěn)定，隔壁人稱房價鼓風機的融創(chuàng)處于長期停滯狀態(tài)，剩下的朋友，都得看他臉色。
首鋼莫名成了南岳山兩邊的房價守門員。
但是，對于同在南明，另一頭的華潤九悅、鐵建城來說，三者相安無事，可以說是互不影響。
超級大盤對于物業(yè)管理和交通配套要求都特別高，目前萬科以及龍湖物業(yè)接管的區(qū)域來看，都作出了穩(wěn)定且高質量的管理。
別小看這一點，這將是區(qū)別于花果園的重要因素之一。
當然，會有一些顯而易見的不利因素存在，作為一個開發(fā)周期可能長達十年的大盤，業(yè)主需要忍受周圍施工占地的干擾。
界面的不斷更新，也是他的優(yōu)勢。一旦全部建成完畢，能購享受造城帶來的紅利，因為屆時大環(huán)境大配套同時出現(xiàn)。
如果花鳥市場遇上神仙操作，商業(yè)氣氛漸好，找到屬于自己的城市定位。貴鋼板塊能級或能加強。
一個板塊有了特別的稟賦，就有厚積薄發(fā)的潛力。比如，金融城板塊極強的商務屬性，帶給中海龍湖天然的優(yōu)勢。
當然，不是非要是商業(yè)牛逼才行?？梢允菍W區(qū)的不斷提高，可以是軌交的強吸附力，可以板塊的改頭換面。
房子存在于什么樣的環(huán)境里，決定了它的二手價格。最好是十項全能，短板越少越好。
花果園內(nèi)部其實不乏大尺度的住宅存在，但是它們或多或少受到大板塊、小環(huán)境的影響，可以是群租房、是物業(yè)服務、是其他。
按照過去首鋼的意境大圖來看，有些規(guī)劃如今來看可能有些不合時宜。特別是產(chǎn)品設計能不能迎來大改。
后期如果可以迎來由大及小、由內(nèi)到外、新的調(diào)整，才是貴州之光改頭換面的真正時候。只有這樣，等到房價再次分化的時候，才能走到市場的前列。
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