斑馬消費 楊柘

時值年末，林榮濱應(yīng)該已經(jīng)感受到了這個冬天的寒意。

在多家頭部房企旗下理財產(chǎn)品陸續(xù)暴雷之后，林榮濱的三盛集團日前也被曝內(nèi)部理財出現(xiàn)兌付危機。

今年以來，他主導公司出售多宗項目資產(chǎn)用于回血，甚至不惜發(fā)行高息美元票據(jù)解困。

寒冬里，閩商大佬林榮濱如何自救？

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內(nèi)部理財暴雷？

房企員工購買自家公司理財產(chǎn)品早已是公開的秘密，隨著頭部房企旗下理財產(chǎn)品陸續(xù)暴雷，越來越多地產(chǎn)人深陷難以兌付的泥潭之中。

百強房企三盛集團的員工同樣走到這種窘境。日前多家媒體曝出一份借款方為福建三盛房地產(chǎn)的借款合同，將公司內(nèi)部理財徹底暴露在陽光之下。

根據(jù)公開報道，上述借款合同一般金額10萬元，借款期限為3-12個月，對應(yīng)年化利率在8%-18%區(qū)間。借款人正是三盛控股實控人、三盛集團法定代表人林榮濱。

據(jù)報道，這些借款目前僅兌付借款期限6個月內(nèi)的款項，其余未能兌付。公司預計后期難以兌付，便“鼓勵”員工選擇以房抵款。

拿出房產(chǎn)、車位和商鋪抵償理財，是大多數(shù)房企在出現(xiàn)理財兌付危機后慣有的脫困方案。在冷冰冰的房產(chǎn)面前，員工更希望拿回投出的本金。

不過，三盛集團相關(guān)人士對媒體表示，其內(nèi)部員工理財產(chǎn)品規(guī)模較小，未來一定會解決，且因為優(yōu)惠力度大，員工購房、換房意愿足。

除了理財兌付困難，公司還被曝出11月工資未發(fā)及裁員等消息。公司自2000年左右開始從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，或許沒想到如今連員工都已顧不上了。

早年的泉州匯金廣場，曾讓林榮濱一炮而紅，此后業(yè)務(wù)軌跡一直集中在福建省內(nèi)，相比全國擴張的融信、旭輝、陽光城等千億閩系房企，公司還在追趕的路上，其重要地產(chǎn)平臺三盛控股（02183.HK）目前市值僅19.72億港元。

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借殼時已埋雷

三盛控股是三盛集團的地產(chǎn)上市主體，2017年借殼利福地產(chǎn)登陸港股。

斑馬消費梳理后發(fā)現(xiàn)，公司如今之噩夢，與早期借殼攬獲的土地不無關(guān)聯(lián)。

之前，劉鑾雄之胞弟劉鑾鴻控制的利福地產(chǎn)除兩座寫字樓資產(chǎn)，在沈陽市還有一宗土地尚待開發(fā)。

利福地產(chǎn)曾計劃在這宗土地上投資開發(fā)怡富商業(yè)綜合體項目，規(guī)劃總建筑面積超過18萬平方米。該項目開發(fā)周期被無限拉長，劉鑾鴻沒干成，林榮濱接手之后至2019年6月，項目依然未能有實質(zhì)性進展。

有報道稱，劉鑾鴻通過出售利福地產(chǎn)股權(quán)獲利4億港元，他卸掉重負，留給林榮濱的卻是一個爛攤子。

林榮濱似乎沒看清楚殼里的這宗有“毒”資產(chǎn)，為此前后付出的代價折合人民幣達6.19億元（為發(fā)展中物業(yè)、預付租賃款項賬面值總額）。

公司上市之后，受制于注入資產(chǎn)禁止條款，林榮濱對三盛控股的資產(chǎn)置入進展緩慢，直到2019年底才加速。

當時，公司以2.31億港元從控股股東Mega Regal手中獲得4個項目，土地儲備建筑面積增加43.81萬平方米，土地儲備規(guī)劃總建筑面積達432.1萬平方米，在手開發(fā)中、待開發(fā)項目達22個。

這一年，公司迅速從資產(chǎn)注入中獲益并扭虧為盈，營收、歸母凈利潤同比分別增長119.09%、141.60%。

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債務(wù)危機來了？

林榮濱通過大規(guī)模向三盛控股注入資產(chǎn)，使得公司規(guī)模及業(yè)績大幅提升。

2020年，三盛控股實現(xiàn)營業(yè)收入87.79億元、歸母凈利潤8.09億元，同比分別增長329.00%和1068.52%。今年上半年，公司營收和歸母凈利潤增速分別為221.68%、264.14%。

在房企普遍流動性緊張的背景下，三盛控股也無法獨善其身。根據(jù)2021年中報，公司貨幣資金80.95億元，一年內(nèi)到期債務(wù)47.75億元，一年后到期債務(wù)126.88億元，資產(chǎn)負債率達到86.79%。

在這些數(shù)字背后，公司今年以來資金緊張的消息甚囂塵上，早在5月份就傳出可能被收購的消息。盡管公司對此辟謠，其頻頻出售資產(chǎn)，一度被外界看作是迅速套現(xiàn)解決流動性困難的措施之一。

今年10月中旬，公司將福州盛欣以4.17億元出售給上海雍碧；緊接著在11月中旬，以6.12億元將哈爾濱利福商廈、青島嘉標商廈全部股權(quán)出售，“獲得資金作為運營資金投入到集團日常經(jīng)營發(fā)展中”。

在出售上述兩宗資產(chǎn)之前，公司向信銀資本配售7000萬美元票據(jù)，年利率12.5%。

或為紓困，林榮濱叫停已準備上市的伯恩物業(yè)，在今年9月已轉(zhuǎn)手給萬物云。伯恩物業(yè)現(xiàn)有管理面積超7000萬平方米，是福建管理規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一。

12月16日，平潭濱塰企業(yè)管理有限公司的股權(quán)變更，原由林榮濱持股90.1%、林妻程璇持股9.9%；變更后由張明持股100%，公司法定代表人隨之變更。

10月中旬，國際評級機構(gòu)穆迪在對三盛控股拉響警報，將公司家族評級展望至負面。當國內(nèi)融資收緊，樓市政策調(diào)整，料公司未來一年銷售額將會下降，自我造血能力不足，直接影響資金流動性。

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三盛系

林榮濱1990年代以橡塑發(fā)泡業(yè)務(wù)發(fā)家后，他的第一個投資方向就是房地產(chǎn)，但真正發(fā)力這項業(yè)務(wù)是在借殼上市后。

2019年公司設(shè)立上海、福州雙總部，林榮濱馬上喊出在3年內(nèi)實現(xiàn)資產(chǎn)千億、銷售千億的雙千億目標。這個宏大目標的支撐是，母公司三盛集團遍布在全國20個城市的60多個地產(chǎn)項目。

彼時的公司總裁馮勁義稱，置入資產(chǎn)計劃將在2年內(nèi)完成。

盡管加速注入資產(chǎn)、彎道超車是三盛控股晉級最為便捷的路徑，但在當時樓市調(diào)控頻繁，連萬科都在喊活下去的市場背景下，三盛控股晉級之路走的越來越坎坷。

標普評信認為，隨著紅利消退，房企今后或?qū)o法通過激進債務(wù)擴張發(fā)展業(yè)務(wù)。

在今年中報業(yè)績會上，林榮濱對此反思，在新市場環(huán)境下，要對雙千億目標適當調(diào)整，規(guī)模不再是首要目標。

這意味著公司在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上將會降速，以保長遠發(fā)展。按照林的想法，是依靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)撬動，打造成一個涉及教育、科技、物業(yè)、健康及養(yǎng)老等業(yè)務(wù)格局。

他的另一家上市企業(yè)三盛教育（300282.SZ）收入規(guī)模不大，去年凈虧損7.14億元，今年前三季度仍凈虧損4301萬元，皆因并購的恒峰信息業(yè)績大幅下滑。

地產(chǎn)之外，不知道林榮濱如何挽救這一危局。