三張圖解決成都606個購房問題（郫都32周）

樓市供給定量定期，具有預(yù)見性。反過來推，看現(xiàn)在的供給就知道未來半年樓市情況。

三張圖解決619個成都購房問題，本期討論郫都區(qū)2023年32周樓市行情，其它區(qū)域后續(xù)更新。

圖一

21年供給12000多套，22年供給約5000套，23年至今7個月約3000套。

三年供給接近2萬套，賣了約1萬5千套，剩下約5000套，整體去化率75%。

這張圖解決了2個購房問題：

1、指定郫都區(qū)，今年是合適的時機(jī)嗎？（1個）

2、選擇其它區(qū)域是不是更好？（1個）

圖二

郫都區(qū)23年開盤的10個項(xiàng)目以及1個即將開盤的項(xiàng)目。

100～500表示各總價(jià)位對應(yīng)的銷售份額

這張圖解決了77個購房問題：

第一類：某某項(xiàng)目(在整個市場上)怎么樣的問題？（11個問題）

第二類：某兩個項(xiàng)目哪個更好的問題？（11選2共有55個問題）

第三類：求推薦個項(xiàng)目這類問題？（11個問題）

量化分析起來很簡單，看三個參數(shù)：

1、級別。2P表示該項(xiàng)目整體總價(jià)200多萬，P表示普通項(xiàng)目首拼音，理解為整體定位200多萬的普通熱度項(xiàng)目。1L表示定位100多萬的冷門項(xiàng)目。2P>2L>1L。整體定位200多萬意味著開發(fā)商對項(xiàng)目的呈現(xiàn)預(yù)期要高些。

2、已售。今年已售房源數(shù)量，越多越好。

3、去化率。已售房源比率，越大越好。

上述三個參數(shù)，哪個項(xiàng)目占得多，哪個就更受市場歡迎，200萬一套，多賣100套，多2億資金進(jìn)入，在成交面前，其它的分析都是瞎扯淡。

分析：200預(yù)算龍湖雙項(xiàng)目壟斷市場該價(jià)位99%的份額，后續(xù)都無加推，僅剩映辰可買，恒邦去化率市場第一。

200萬以內(nèi)，準(zhǔn)確的100萬多點(diǎn)，濱江1P級+600銷量+79%量化第一，上周銷量11套第一。獨(dú)占約40%市場份額。簡單說，10個在郫縣買房的人里面4個買了該項(xiàng)目。

相比起來 嘉祥瑞庭熙岸 就是喜劇人吧？開盤時間超過3個月1L冷門+33套銷量+5%去化率。

圖三

郫都區(qū)開盤的31組戶型按價(jià)位分組銷量。

這張圖解決了527個購房問題：

第一類：某某戶型(在整個市場上)怎么樣的問題？（31個問題）

第二類：某兩款戶型哪個更好的問題？（31選2共有465個問題）

第三類：求推薦戶型這類問題？（31個問題）

分析方法同上，例如200價(jià)位雙龍湖去化率97%+78%，量化下來恒邦>映辰。結(jié)尾?表示該戶型無加推。

相比起來菁蓉濱湖灣A1高層產(chǎn)品1L+18套+18%去化率，在【這個價(jià)位】毫無競爭力。

注意是這個價(jià)位，同樣的菁蓉濱湖灣B2高層在100這個價(jià)位的9款戶型中雖然有82%去化率，但只有28套銷量，與濱江500銷量也沒得比。

三款戶型141位成交客戶都做了最有利于自己的選擇，這些選擇是看了無數(shù)這個房哥，那個房姐，花錢買攻略的都有，最后的權(quán)益結(jié)果比例是90:33:18。并且90的還受限于供給，要不然還要再多。

這就是量化分析的威力。整個過程我毫不關(guān)心項(xiàng)目的位置，外立面，裝修，甚至價(jià)格，折扣。我先找市場熱門，然后再去看位置，位置能滿足心理預(yù)期，一拍即合，購房問題解決了！

那些一來就講折扣，一來就講戶型贈送，一來就講外立精致，一來就給你推薦個項(xiàng)目的都不是啥好項(xiàng)目，好項(xiàng)目不愁銷沒人會給你推薦的。

這套方法一拿出來，開發(fā)商直接欲哭無淚！