編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見(jiàn)專(zhuān)欄」

房地產(chǎn)行業(yè)正在持續(xù)承壓。近年來(lái)，不論是對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，還是對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，大家對(duì)樓市的期待都比較悲觀，以至于輿論氛圍開(kāi)始有了些“談房地產(chǎn)色變”的意味。

這種悲觀體現(xiàn)在了直接的房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在今年前五個(gè)月，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售額平均值約為274億元人民幣，相比去年同期大幅下滑超過(guò)50%；在整體規(guī)模上，銷(xiāo)售額超過(guò)1000億元的房企大幅減少，只有區(qū)區(qū)幾家。

回憶過(guò)去，那個(gè)海量房企紛紛以擴(kuò)張為己任的時(shí)代離我們并沒(méi)有多遠(yuǎn)，可現(xiàn)在，大量頭部房企遭遇危機(jī)，就連常年位居國(guó)內(nèi)房企前十、口碑良好的金地集團(tuán)也不太好過(guò)了。

根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道顯示，金地集團(tuán)今年的日子同樣也壓力巨大。在今年前五個(gè)月，公司累計(jì)簽約面積同比大幅下滑超過(guò)48%，累計(jì)簽約額同比下滑近44%。在這種銷(xiāo)售規(guī)模和銷(xiāo)售預(yù)期大幅下降的背景下，人們開(kāi)始關(guān)注它更深層次的問(wèn)題。

規(guī)模決定一切的時(shí)代已然過(guò)去

提到金地集團(tuán)，它在中國(guó)房企中可謂是鼎鼎大名。發(fā)展三十多年以來(lái)，金地集團(tuán)已經(jīng)成為一家覆蓋全國(guó)280多座城市和美國(guó)多個(gè)城市的綜合性房企巨頭。

以去年的數(shù)據(jù)來(lái)看，金地集團(tuán)在2021年的全球總資產(chǎn)超過(guò)4600億元，凈資產(chǎn)約為630億元，已經(jīng)連續(xù)多年上榜財(cái)富中國(guó)五百?gòu)?qiáng)、福布斯全球兩千強(qiáng)企業(yè)名單。

作為中國(guó)頭部房企，金地集團(tuán)和很多其它頭部房企一樣，這些年來(lái)都在追求擴(kuò)張的道路上不斷前行，伴隨著前幾年的樓市熱潮，它的擴(kuò)張速度可謂迅猛。

2016年，金地集團(tuán)的年度地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到1000億元，此后，它喊出了三年兩千億的目標(biāo)，并在2019年成功跨入年銷(xiāo)售超2000億元的門(mén)檻。

此后，雖然樓市降溫的征兆開(kāi)始顯現(xiàn)，但金地集團(tuán)仍然在不斷擴(kuò)規(guī)模。截至2021年，金地集團(tuán)在銷(xiāo)售規(guī)模上已經(jīng)逼近3000億元里程碑，銷(xiāo)售增速依舊不停，這讓它在行業(yè)中刷出了很強(qiáng)的一波存在感。

不過(guò)，雖然金地集團(tuán)在銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)上保持著強(qiáng)勢(shì)，但從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)上來(lái)看，它的這種強(qiáng)勢(shì)卻更早顯現(xiàn)出了悲觀意味，因?yàn)椤霸鍪詹辉隼钡木置嬲诨\罩著它。

根據(jù)相關(guān)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的2021年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)的總營(yíng)收超過(guò)992億元人民幣，同比增幅超過(guò)18%；但其歸母凈利潤(rùn)只有94.1億元人民幣，同比下滑了9.5%。

營(yíng)收保持增長(zhǎng)、利潤(rùn)卻在下滑，這在樓市降溫的大環(huán)境下凸顯了金地集團(tuán)可能會(huì)遭遇的隱患。值得注意的是，這還是金地集團(tuán)最近六年以來(lái)第一次遭遇歸母凈利潤(rùn)下滑。

如果目前仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金年代，那么金地集團(tuán)的這種表現(xiàn)沒(méi)什么大問(wèn)題，因?yàn)槟菚r(shí)規(guī)模的確決定一切。可隨著以降負(fù)債為代表的“三道紅線(xiàn)”襲來(lái)，房企需要更加重視自己的現(xiàn)金流和盈利，只有這樣才能在下行的市場(chǎng)環(huán)境中保持良性發(fā)展。

深究金地集團(tuán)增收不增利的原因，除了以樓市調(diào)控、市場(chǎng)降溫為代表的大環(huán)境影響之外，最直接的原因肯定是因?yàn)榉孔硬缓觅u(mài)了。當(dāng)買(mǎi)房人對(duì)于房子的抉擇越來(lái)越理性，房?jī)r(jià)就再也不能像過(guò)去那樣一飛沖天，而房企自身也要拿出更好的優(yōu)惠促銷(xiāo)方案來(lái)推動(dòng)成交才行，這直接導(dǎo)致的就是毛利率水平的下滑。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2019年到2021年期間，金地集團(tuán)的銷(xiāo)售毛利率已經(jīng)從40.50%大幅下滑到了21.18%，這已然說(shuō)明了一切。

可以看出，目前金地集團(tuán)的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)是以犧牲毛利為代價(jià)的，這種狀況能否持續(xù)呢？

流動(dòng)性問(wèn)題凸顯，未來(lái)不容樂(lè)觀

在增收不增利的背景之下，執(zhí)著于擴(kuò)大規(guī)模的金地集團(tuán)自然而然地就會(huì)在債務(wù)層面上承壓，這已經(jīng)是大多數(shù)房企都在共同面臨的老問(wèn)題了。

而在債務(wù)層面上，隨著市場(chǎng)大環(huán)境愈發(fā)嚴(yán)峻，金地集團(tuán)正在面臨越來(lái)越大的壓力，特別是在進(jìn)入2022年以后，隨著公司在銷(xiāo)售層面的表現(xiàn)無(wú)法再延續(xù)此前的高增長(zhǎng)，這種壓力將不斷倍增。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年，金地集團(tuán)的總負(fù)債已經(jīng)高達(dá)3500億元人民幣，債務(wù)規(guī)模呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。近幾年時(shí)間，金地集團(tuán)的負(fù)債率也呈上升趨勢(shì)，2021年其負(fù)債率達(dá)到76.19%。

雖然在“三道紅線(xiàn)”層面成功實(shí)現(xiàn)了全部綠檔，但整體高昂的負(fù)債和利息支出十分考驗(yàn)金地集團(tuán)的流動(dòng)性，也在挑戰(zhàn)著它的未來(lái)發(fā)展策略。

如果繼續(xù)保持?jǐn)U張勢(shì)頭，金地集團(tuán)的債務(wù)壓力將會(huì)越來(lái)越大，但考慮到今年公司還有不少債券到期，它勢(shì)必要又在資金流動(dòng)上克制自己，這明顯又會(huì)讓公司發(fā)展降速。

好消息是，相比于一些債務(wù)暴雷、資金鏈暴雷的房企來(lái)說(shuō)，金地集團(tuán)算得上財(cái)大氣粗，它強(qiáng)悍的背景能夠讓人相信它可以有充分的資金騰挪空間。

壞消息是，在樓市愈發(fā)降溫的2022年，金地集團(tuán)已經(jīng)在遭遇著銷(xiāo)售額暴跌、業(yè)績(jī)完成率驟降的情況，這將讓它無(wú)法交出一份好業(yè)績(jī)，也將使得它在房地產(chǎn)中的地位更加具有不確定性。

有意思的是，即便是在這種情況下，金地集團(tuán)仍然在瘋狂拿地。截至2021年，公司共獲取了111宗土地，總投資額約1309億元人民幣；權(quán)益投資額約523億元，新增總土地儲(chǔ)備約1636 萬(wàn)平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約648萬(wàn)平方米。

這會(huì)不會(huì)給金地集團(tuán)的未來(lái)構(gòu)成不穩(wěn)定因素？如果后面房子越來(lái)越難賣(mài)，它會(huì)不會(huì)面臨更大的流動(dòng)性危機(jī)？種種跡象都在表明它的未來(lái)會(huì)沒(méi)有那么樂(lè)觀。