作者：章哲

一、引言

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新冠疫情對(duì)我們的生活方方面面都造成了影響。與此同時(shí)，新冠疫情下房屋租賃合同糾紛的案件數(shù)量也進(jìn)一步增長(zhǎng)。2020年最高人民法院發(fā)布的《指導(dǎo)意見(jiàn)》[1]聚焦受疫情影響較大的買(mǎi)賣(mài)合同、房屋租賃合同、金融合同、醫(yī)療保險(xiǎn)和企業(yè)破產(chǎn)等案件類(lèi)型，提出了具體的指導(dǎo)意見(jiàn)。其規(guī)定受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的民事糾紛，符合不可抗力法定要件的，依法準(zhǔn)確適用不可抗力規(guī)則。

根據(jù)我國(guó)《民法典》第五百九十條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，部分或全部免除民事責(zé)任。但合同嚴(yán)守原則要求嚴(yán)格按照合同的約定辦事[2]，故實(shí)務(wù)中對(duì)于不可抗力規(guī)則的適用是十分謹(jǐn)慎的。本文旨在通過(guò)案例，對(duì)新冠疫情下租賃合同的裁判焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行歸納，希望有所裨益。

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二、常見(jiàn)爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納

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（一）可以預(yù)見(jiàn)、可以避免的情況不屬于不可抗力

不可抗力指的是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況[3]。以上“三不”屬性的要求是并存而不是擇一的。

例如在佛山民旺物業(yè)管理有限公司、佛山民旺鴻鑫置業(yè)有限公司等房屋租賃合同糾紛案[4]中，在地鐵施工導(dǎo)致工地塌陷及新冠狀疫情防控措施的影響下，民旺物業(yè)未能如期交付涉案物業(yè)。法院認(rèn)為地鐵施工塌陷事故發(fā)生時(shí)間及某交公司通知暫?；禹?xiàng)目開(kāi)挖時(shí)間均早于涉案合同的簽訂時(shí)間，民旺物業(yè)在簽約前已能預(yù)見(jiàn)到地鐵施工對(duì)涉案項(xiàng)目的影響，故該情形并不屬于不可抗力。

在遼寧省大連市中級(jí)人民法院審理的（2021）遼02民終9516號(hào)案中，二審法院認(rèn)為所謂不可抗力是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，火災(zāi)包含自然因素引發(fā)和人為因素引發(fā)等多種可能，根據(jù)大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)消防大隊(duì)的認(rèn)定，案涉火災(zāi)系因進(jìn)行電焊操作時(shí)焊渣火花引燃周?chē)扇嘉锼隆Ｒ虼税干婊馂?zāi)為可以通過(guò)人為加強(qiáng)消防措施避免的火災(zāi)，不屬于無(wú)法克服、無(wú)法避免的火災(zāi)事故，不應(yīng)認(rèn)定為法律意義上的不可抗力的范疇。

（二）主張不可抗力需提供相應(yīng)證據(jù)

北京市高級(jí)人民法院在北京匯鑫偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與嚴(yán)奇房屋租賃合同糾紛案[5]中，認(rèn)為當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。沒(méi)有證據(jù)或證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。再審審查期間，匯鑫公司未提供新證據(jù)。匯鑫公司承租嚴(yán)奇的房屋用以經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，新冠疫情的發(fā)生，客觀上對(duì)其正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響，但不必然導(dǎo)致合同不能履行。原判決認(rèn)定匯鑫公司要求提前解除合同構(gòu)成違約并無(wú)不當(dāng)。

在京二零四六房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與北京帕克國(guó)際工程咨詢(xún)股份有限公司房屋租賃合同一案[6]中，法院認(rèn)為二零四六公司上訴稱(chēng)其受疫情影響而未按時(shí)向被上訴人支付房租，但二零四六公司并未提交充分證據(jù)證明其公司經(jīng)營(yíng)受到疫情影響，故其應(yīng)該按照合同約定足額支付租金。

以上觀點(diǎn)在(2022)遼08民終433號(hào)、(2021)京03民終18884號(hào)、 (2021)粵20民終6248號(hào)案件中均有體現(xiàn)。

我國(guó)《民事訴訟法》第67條規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！奔础罢l(shuí)主張，誰(shuí)主張”原則?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)（一）》第二條規(guī)定當(dāng)事人主張適用不可抗力部分或全部免責(zé)的，應(yīng)當(dāng)就不可抗力直接導(dǎo)致民事義務(wù)部分或全部不能履行的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。

筆者認(rèn)為該舉證責(zé)任分配是符合實(shí)踐履行情況的，讓主張不可抗力的一方明確自己的責(zé)任所在，可以激發(fā)其舉證的動(dòng)力，更有利于此類(lèi)案件的處理。

具體而言，該類(lèi)證據(jù)可以包括：微信聊天記錄、證人證言、當(dāng)?shù)胤酪哒呶募取?/span>

（三）綜合分析新冠疫情對(duì)合同履行的影響??

不可抗力是對(duì)合同履行的阻礙，雙方合同并不當(dāng)然歸于消滅。

在姜某、李某等租賃合同糾紛一案[7]中，法院指出因新冠疫情不可抗力并不必然導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與合同目的不能實(shí)現(xiàn)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是在商業(yè)活動(dòng)中由于各種不確定因素引起的，給商業(yè)主體帶來(lái)獲利或損失的機(jī)會(huì)，而合同目的是簽訂合同時(shí)所期望得到的東西。

本案中委托租賃協(xié)議的合同目的為租賃涉案房屋，對(duì)房屋取得暫時(shí)的使用權(quán)，該合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，新冠疫情只是其中影響其商業(yè)經(jīng)營(yíng)的一種因素，會(huì)對(duì)石嘴山市萬(wàn)城物業(yè)服務(wù)有限公司履行合同造成一定影響，但并非合同不能繼續(xù)履行。

同理，在北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院判決的（2021）京0105民初5088號(hào)中，法院指出新冠肺炎疫情僅是導(dǎo)致焯申公司階段性經(jīng)營(yíng)困難，焯申公司以不可抗力要求提前退租，依據(jù)不足。

（四）租金繳納或退還的計(jì)算

因新冠疫情租金也不是可以全部退還。需要考慮具體影響的日期、雙方的責(zé)任。在(2022)豫1002民初694號(hào)案中，河南省許昌市魏都區(qū)人民法院根據(jù)公平原則，認(rèn)為遭遇新冠疫情導(dǎo)致暫停營(yíng)業(yè)期間的租金損失由雙方各自承擔(dān)一半為宜，明確停止?fàn)I業(yè)的期間，以租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最后的損失。

在仲吉維、路蕾房屋租賃合同糾紛民事二審民事判決書(shū)中，二審法院支持了一審法院的觀點(diǎn)。根據(jù)龍口市復(fù)工復(fù)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況，結(jié)合公平合理原則和損失共擔(dān)的抗疫精神，酌定減免路蕾3個(gè)月的租金。

筆者結(jié)合案例，法院多會(huì)從疫情持續(xù)時(shí)間，當(dāng)?shù)匾咔榉揽卣?，?duì)承租人的影響，案涉房屋的性質(zhì)、用途，雙方當(dāng)事人的履約情況多方面平衡租金。

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三、風(fēng)險(xiǎn)提示

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雖然“不可抗力”條款屬于法定免責(zé)條款，當(dāng)事人即使未在合同中約定不可抗力條款或者約定不可抗力排除在免責(zé)事由之外，在符合條件的情況下，不影響直接援用法律規(guī)定，主張不可抗力免責(zé)。但合同雙方在簽訂租賃合同時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)注意審查不可抗力條款：

1、可以對(duì)不可抗力規(guī)則的適用情形進(jìn)一步列舉式的明確，對(duì)雙方均允許的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排除。

2、結(jié)合租賃房屋的用途，前瞻性的預(yù)判合同履行過(guò)程中可能出現(xiàn)的非正常情況。例如當(dāng)房屋租賃用來(lái)儲(chǔ)存貨物時(shí)，即可將新冠疫情下交通管制導(dǎo)致貨物運(yùn)輸受阻的情況進(jìn)行明確，從而降低不可抗力舉證的難度[8]。

3、約定不可抗力情形發(fā)生時(shí)候的救濟(jì)方式，例如約定在發(fā)生不可抗力情形時(shí)，應(yīng)在幾日內(nèi)書(shū)面通知另一方，并協(xié)商通過(guò)減免部分租金的方式繼續(xù)履行合同，從而防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。

在疫情之下，應(yīng)妥善保留疫情對(duì)自身經(jīng)營(yíng)影響的相關(guān)證據(jù)，因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共度難關(guān)”，合理協(xié)商和積極主動(dòng)溝通才是妥善化解糾紛的途徑。

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?[1] 具體包括：《 最高人民法院印發(fā)<關(guān)于依法妥善辦理涉新冠肺炎疫情執(zhí)行案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)>的通知》、《最高人民法院印發(fā)<關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（一）>的通知》、《最高人民法院印發(fā)<關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）>的通知》、《最高人民法院印發(fā)<關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（三）>的通知》。

[2] 合同嚴(yán)守是合同神圣的必要手段，詳見(jiàn)韓世遠(yuǎn)：《合同法總論》，法律出版社2018年版，第58頁(yè)。

[3] 《中華人民共和國(guó)民法典》第180條：因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。

[4] 廣東省佛山市中級(jí)人民法院（2021）粵06民終18239號(hào)。

[5] 北京市高級(jí)人民法院（2021）京民申3081號(hào)。

[6] 北京市第三中級(jí)人民法院(2021)京03民終19909號(hào)。

[7] 寧夏回族自治區(qū)石嘴山市惠農(nóng)區(qū)人民法院（2021）寧0205民初3189號(hào)。

[8] 合同審查的前瞻性將可以預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，詳見(jiàn)吳江水：《完美的合同-合同的基本原理及審查與修改》，中國(guó)民主法制出版社，第123頁(yè)。

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作者：章哲，上海錦天城（杭州）律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

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高云（本名汪宏杰），合同六法創(chuàng)始人，《民法典時(shí)代合同實(shí)務(wù)指南》主編。中國(guó)法學(xué)會(huì)法律文書(shū)研究會(huì)理事、中山大學(xué)法學(xué)院客座教授，廣州仲裁委員會(huì)仲裁員。1993年開(kāi)啟法律從業(yè)生涯，主要從事企業(yè)投融資，并購(gòu)重組和不良資產(chǎn)等業(yè)務(wù)，歷任多家律所主任，上市公司法務(wù)總監(jiān)，合規(guī)官等職務(wù)，先后出版《思維的筆跡》、《公司法實(shí)務(wù)指南》等13本法律實(shí)務(wù)暢銷(xiāo)作品。