記者丨寧曉敏 見習(xí)生丨 夏路

出品丨鰲頭財(cái)經(jīng)（theSankei）

債務(wù)危機(jī)剛得到一絲緩解的富力地產(chǎn)（02777.HK），又遇到了新的問(wèn)題。

日前，富力地產(chǎn)創(chuàng)始人之一張力因美國(guó)加州項(xiàng)目涉嫌行賄而被捕。

鰲頭財(cái)經(jīng)記者注意到，自2020年躋身千億房企陣營(yíng)后，“華南虎”富力地產(chǎn)迎來(lái)短暫的高光時(shí)刻后就陷入了債務(wù)危機(jī)，流動(dòng)性持續(xù)堪壓。先后啟動(dòng)了出售資產(chǎn)、促進(jìn)銷售、股權(quán)融資、減少拿地等舉措來(lái)緩解現(xiàn)金流壓力。

今年以來(lái)，通過(guò)拓寬融資渠道尋求債務(wù)展期。目前，富力地產(chǎn)境內(nèi)境外債券總計(jì)約467億元的債券全部成功展期。為富力地產(chǎn)大幅降低了中短期的債務(wù)壓力，獲得了喘息的機(jī)會(huì)。

受創(chuàng)始人被捕消息影響，富力地產(chǎn)股價(jià)大跌。截至12月13日收盤價(jià)為每股2.15港元，跌幅為11.52%，領(lǐng)跌內(nèi)房股。

自2017年與萬(wàn)達(dá)的“世紀(jì)交易”后，富力地產(chǎn)就“一蹶不振”，業(yè)績(jī)陷入持續(xù)虧損，2022年上半年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收177.8億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-69.2億元，而2021年公司虧損164.7億元，上半年凈虧損69億，是目前發(fā)布上半年業(yè)績(jī)房企中虧損規(guī)模最大的。

雪上加霜的是，2021年，富力地產(chǎn)銷售額為1202億元，同比下滑13.4%；2022年前10個(gè)月公司銷售額有352.2億元，同比下滑近6成，僅完成3成銷售目標(biāo)。

創(chuàng)始人被控涉嫌行賄

因個(gè)人公司Z&L Properties Inc在美國(guó)的業(yè)務(wù)牽涉一宗行賄案，身在倫敦的富力地產(chǎn)創(chuàng)始人、聯(lián)席董事長(zhǎng)張力于11月30日被當(dāng)?shù)鼐酱丁?/p>

據(jù)彭博報(bào)道，張力于英國(guó)當(dāng)?shù)貢r(shí)間2022年11月30日被倫敦警方逮捕，在12月12日向當(dāng)?shù)胤ㄔ褐Ц读?500萬(wàn)英鎊（約合人民幣1.29億元）的保釋金后暫獲釋放。這也是英國(guó)法院有史以來(lái)最高的聯(lián)合保釋金。

另?yè)?jù)路透社報(bào)道，張力的代理律師馬克·薩默斯表示，富力地產(chǎn)將提供1000萬(wàn)英鎊的擔(dān)保，張力個(gè)人支付剩下的500萬(wàn)英鎊。

富力地產(chǎn)稱，張力因在中國(guó)宴請(qǐng)美國(guó)舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，公司正針對(duì)此錯(cuò)誤指控采取法律行動(dòng)。隨后又公告否認(rèn)了為張力提供保釋金的相關(guān)報(bào)道，并表示該案件不會(huì)對(duì)公司業(yè)務(wù)及營(yíng)運(yùn)有任何重大不利影響。

值得注意的是，這次張力被控涉嫌行賄的項(xiàng)目并非富力地產(chǎn)的業(yè)務(wù)范疇內(nèi)，是其自己在美國(guó)的投資項(xiàng)目。

1988年，在政府工作的張力毅然放棄鐵飯碗，辭職進(jìn)入建筑業(yè)，靠著裝修生意積累了自己的第一桶金。

1993年，張力決定和多年好友李思廉結(jié)為盟友，雙方一起湊足2000萬(wàn)元成立了富力的前身廣州天力，正式進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，將公司打造為華南地產(chǎn)圈代表房企之一。

張力和李思廉的組合也開創(chuàng)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的一項(xiàng)新制度——“雙老板”制。在內(nèi)部分工上，香港人李思廉主管銷售及財(cái)務(wù)管理，張力則主管投資拿地、開發(fā)建設(shè)等。富力的“力”字，正是來(lái)自于張力的名字。

“雙老板”的制度讓張力的有了更多的空間開展自己的“第二條曲線”，自2017年以六折價(jià)格收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)旗下73家酒店資產(chǎn)這場(chǎng)“世紀(jì)交易”后，張力便鮮少出現(xiàn)有關(guān)富力地產(chǎn)的公開場(chǎng)合。

與此同時(shí)，張力在美國(guó)的投資擴(kuò)張速度加速。Z&L Properties Inc是張力個(gè)人在美國(guó)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的主要平臺(tái)，于2014年-2015年間曾大手筆在美國(guó)購(gòu)買資產(chǎn)。其立志成為加州首屈一指的公寓開發(fā)商，目前在加州幾個(gè)著名城市舊金山、洛杉磯和圣何塞共擁有12個(gè)項(xiàng)目，總價(jià)值超20億美元，其中位于舊金山的555 Fulton項(xiàng)目牽涉此次行賄案。

除了投資地產(chǎn)外，2021年，張力個(gè)人還創(chuàng)辦了一家以能源業(yè)務(wù)為主的公司——力量發(fā)展，并于2012年在港交所上市，是一家綜合型煤炭企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋煤炭生產(chǎn)、洗選、裝載、運(yùn)輸及煤炭貿(mào)易全產(chǎn)業(yè)鏈。

得益于在海外資產(chǎn)的擴(kuò)張，張氏家族賺得盆滿缽滿。據(jù)《胡潤(rùn)百富榜》顯示，2022年張力、張量父子的身家雖然比去年縮水了14%，但仍以190億元的財(cái)富位列榜單第296位，排名比去年還上升了6位。

延期5月年報(bào)巨虧163億

掌舵富力地產(chǎn)多年的張力，最為外界所知的就是與萬(wàn)達(dá)的“世紀(jì)交易”，2017年，富力在以近190億元的總價(jià)從萬(wàn)達(dá)手中收購(gòu)了73家酒店資產(chǎn)后，手中的酒店數(shù)量達(dá)到89家，成為全球最大豪華酒店業(yè)主。

“這次收購(gòu)至少能賺100億。”張力當(dāng)時(shí)覺(jué)得這是一筆很劃算的交易。此后，張力便罕有出現(xiàn)在公開場(chǎng)合。

然而，2017年那筆震驚業(yè)內(nèi)的“世紀(jì)交易”，并沒(méi)有給富力帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，反倒更多造成了資金上的拖累，陷入持續(xù)虧損。

去年年報(bào)業(yè)績(jī)延期發(fā)布5個(gè)月后陷入巨額虧損，2021年巨虧163.53億元，2020年同期則為盈利91.46億元。其中，高達(dá)150億元的資產(chǎn)減值直接導(dǎo)致富力地產(chǎn)大幅虧損。

2022年虧損延續(xù)，上半年，富力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額為177.8億元，同比下降55%；毛利為27.97億元，同比下降67.36%；經(jīng)營(yíng)虧損24.4億元，去年同期為溢利70.6億元；歸母凈利虧損69億元，同比下滑324.64%。

此外，富力地產(chǎn)毛利率近年來(lái)持續(xù)下滑，由2018年的36.4%逐步降至2020年的23.7%，2021年毛利率6.5%，同比下降17.24個(gè)百分點(diǎn)。

公司上半年毛利率15.73%，同比下滑約6個(gè)百分點(diǎn)；凈利率-38.8%，同比下滑約46.9個(gè)百分點(diǎn)；平均凈資產(chǎn)收益率-10.36%，同比下滑約13.8個(gè)百分點(diǎn)。

銷售方面，根據(jù)最新披露的銷售數(shù)據(jù)，今年10月富力地產(chǎn)總銷售收入僅20.5億元，銷售面積約13.28萬(wàn)平方米。2022年1-10月，富力地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總銷售收入約352.2億元。由此也可以看出，在過(guò)去的10個(gè)月里，富力只完成不到去年30%的銷售業(yè)績(jī)。

債務(wù)重組降負(fù)債出售資產(chǎn)

業(yè)績(jī)持續(xù)虧損，疊加近兩年行業(yè)下行影響，富力最終只得走上了轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)和債務(wù)重組的道路。

去年，其先后兩次出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園給黑石集團(tuán)，共計(jì)82.63億元；100億元出售富力物業(yè)予碧桂園；26.6億港元將Thames City項(xiàng)目公司Instant Glory International Limited的50%股權(quán)以及銷售貸款的所有利益及權(quán)益售予中渝置地創(chuàng)始人張松橋。

2022年，富力地產(chǎn)繼續(xù)探索非核心資產(chǎn)的出售。截至目前，富力地產(chǎn)通過(guò)出售位于英國(guó)倫敦的三個(gè)項(xiàng)目以及位于?？诘囊粋€(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了約40億的資金回流。9月，富力折價(jià)5.5億賣掉了北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店。

國(guó)內(nèi)資產(chǎn)出售之際，富力密集處置境外資產(chǎn)。在3月底發(fā)布的未經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)報(bào)告中，富力表示，今年將透過(guò)整售及加快海外開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)。

就在10月，富力還處置了其在英國(guó)的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，回籠資金1.08億英鎊。而在此前的3月份，富力也將英國(guó)倫敦的房地產(chǎn)項(xiàng)目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠(yuǎn)東發(fā)展。

富力地產(chǎn)早在2013年便走向海外，布局馬來(lái)西亞市場(chǎng)，后又在2016年和2017年，將目光多次投向海外，進(jìn)一步加大布局，項(xiàng)目遍及英國(guó)倫敦、馬來(lái)西亞、澳大利亞、柬埔寨、韓國(guó)等。

對(duì)境外投資者而言，富力的海外資產(chǎn)顯然要更加搶手。今年7月份，富力之所以能達(dá)成境外債務(wù)的整體展期，很大一部分原因是來(lái)自倫敦ONE項(xiàng)目和馬來(lái)西亞富力公主灣兩處海外資產(chǎn)所提供的增信。

公司在大量資產(chǎn)出讓以及債務(wù)重組后，已獲得喘息之機(jī)。今年11月10日，富力地產(chǎn)公告稱，公司境內(nèi)交易所8筆總計(jì)135億元公司債券的整體展期事項(xiàng)已在9月22日獲得債券持有人會(huì)議通過(guò)，展期后的8筆公司債的加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月延長(zhǎng)至3年以上。

這輪境內(nèi)外債券的成功重組，讓富力老板李思廉和張力獲得了3年以上的喘息時(shí)機(jī)。如今，張力突然卷入的行賄事件，也讓市場(chǎng)普遍擔(dān)憂是否會(huì)影響后續(xù)重組進(jìn)程。

截至2022年上半年末，富力地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行存款(包括受限制現(xiàn)金)為153.2億元，借款總額1262.45億元，其中，一年內(nèi)到期的借款到達(dá)749.33億元，降負(fù)債任務(wù)任重道遠(yuǎn)。

降負(fù)債是富力自2019年起便在執(zhí)行的關(guān)鍵策略。截至2021年末，富力的借款總額下降309億元至1288.4億元，凈負(fù)債率降至130%，預(yù)計(jì)2022年將繼續(xù)。

從“三道紅線”看，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率130%，現(xiàn)金短債比0.1，三條紅線均超閾值，歸為“紅檔”。