新一輪暴雷房企的財(cái)務(wù)狀況浮出水面，進(jìn)一步動(dòng)搖資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，不過當(dāng)悲觀情緒觸底時(shí)，意味著危與機(jī)并存。

隨著暴雷房企的加速出清，行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)房企顯露出來，中金公司認(rèn)為，“長期維度上看，企業(yè)本身的資金和經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，以及面向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的制度調(diào)整，將助推市場(chǎng)份額向“三好學(xué)生”型的優(yōu)質(zhì)房企集中?！?/p>

2023年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的慘淡有目共睹。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%（按可比口徑計(jì)算），其中住宅投資44439億元，同比下降7.3%。

6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)進(jìn)一步下探至94.06，行業(yè)信心在谷底徘徊。

中金公司預(yù)計(jì)，景氣回落有望催生新一輪政策預(yù)期，疊加較低估值與倉位，地產(chǎn)股絕對(duì)與相對(duì)收益皆有支撐。下半年在合理政策托底與基本面緩筑底、弱復(fù)蘇判斷下，中金公司認(rèn)為地產(chǎn)板塊或?qū)^(qū)間震蕩，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、發(fā)展健康的優(yōu)質(zhì)公司值得把握。

中金公司提醒，“強(qiáng)復(fù)蘇”背景下需要客觀認(rèn)知新房需求的韌性，不宜過度悲觀。通常處于下行周期時(shí)，市場(chǎng)更容易陷入慣性的悲觀預(yù)期中，但基于人口和存量房的估算結(jié)果顯示，盡管當(dāng)前我國外于總?cè)丝诓恍泻统擎?zhèn)化率降速的趨勢(shì)中，但合理拆除需求和人口跨城市流動(dòng)帶來的重分布需求或能在一定程度上延緩新房需求下行節(jié)奏，使得其在2030年之前維持相對(duì)韌性。

人口、城市化的宏觀環(huán)境支撐之外，房地產(chǎn)支持性政策持續(xù)在出臺(tái)。截至目前，需求端政策中，首套房貸利率已降至歷史最低點(diǎn)，除高能級(jí)城市外“純剛需”家庭首付比例均已降至政策允許的下限，各地限購政策有不同程度的調(diào)整但多數(shù)并未完全解除；供給端，則先后針對(duì)項(xiàng)目和企業(yè)出臺(tái)“保交樓”和“三支箭”政策。

中金公司分析，下半年政策可能延續(xù)對(duì)供需兩側(cè)的適度支持態(tài)度。在需求端政策，如在一定程度上支持“改善類”家庭，供給端政策優(yōu)先級(jí)可能更高，可能以“保交樓”專項(xiàng)資金的落實(shí)和“防范重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”為關(guān)鍵抓手。

基于上述分析，中金公司判斷，6-12個(gè)月維度，隨著新房市場(chǎng)景氣恢復(fù)程度的繼續(xù)累積，建議關(guān)注萬科、金地、龍湖、綠城等運(yùn)營效率、產(chǎn)品質(zhì)量和戰(zhàn)略布局等方面都是行業(yè)頭部的優(yōu)質(zhì)公司。

同時(shí)，中金認(rèn)為消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的發(fā)行落地預(yù)計(jì)將為持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的上市企業(yè)帶來價(jià)值重估機(jī)遇，建議關(guān)注華潤、龍湖、萬科、中海、金融街等。