一、供應地塊半數位于島內，兩宗地塊封頂成交

3月24日，廈門第一批次土拍正式結束，本批次共有10宗住宅用地正式公告，開拍后有1宗取消交易，9宗地塊成功出讓。10宗出讓面積為24.25萬平方米，較2021年第三批次減少53.3%，計容建筑面積為74.13萬平方米，較2021年第三批次下滑48.1%，起始總價為184.3億元，較2021年第三批次減少近半，本批次供求面積和出讓地塊數量較2021年第三批次均大幅減少。廈門2022年供地計劃顯示，本年度宅地供應累計有4次，一批次供應10宗宅地，剩余14宗分三次供應。預計本批次為2022年供應最多的一次。從供地結構方面來說，本次有5宗地塊位于島內，占比一半。

從成交情況來看，本批次成交地塊的出讓面積，規(guī)劃建面，成交樓面均價數值分別為22.52萬平方米、61.11萬平方米、25145元/平方米，較2021年第三批次分別減少38.6%、36.3%、成交樓面均價下滑7.1%。在本批次出讓地塊中有兩宗達到最高限價成交，這兩宗地塊所處區(qū)域均位于熱門區(qū)域，周邊配套設施完善。且地塊面積小、總價較低，便于迅速去化，未來較好的銷售預期和利潤保證使得房企參拍熱情較高。

本批次地塊競拍熱度明顯高于2021年第三批次，流拍數量大幅減少，2021年第三批次流拍地塊占比達到一半。主要有三方面的原因：一季度廈門新建商品住宅成交低迷，政府通過加大優(yōu)質地塊供應增加市場信心；年初，通常房企拿地較為積極，可以當年開盤銷售；本批次地塊出讓政策適度放松，房企利潤空間釋放。

二．競拍政策基本不變，取消保障房配建要求

本批次出讓地塊都規(guī)定了最高限制地價和房價，針對房屋建造品質則要求定品質建造。在廈門2021年的一二批次出讓過程中，要求競配建，從2021年第三批次開始改為定配建要求。對于競買企業(yè)，則要求禁止馬甲企業(yè)參拍。對于競買資金，則要求競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P融資便利，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產產業(yè)鏈上下游關聯(lián)企業(yè)借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產企業(yè)融資等。

值得注意的是，本批次取消了租賃用地的配建，無1宗地塊配建租賃用地，此舉無疑讓利于房企，保障房企有更多的利潤空間。同時針對2021年第三批次流拍的集美區(qū)2022JP03地塊，本批次起拍價有上次的6.9億元降低為5.6億元，上限價格7.9億元降低為6.4億元，最終該地塊達到最高限價后搖號成交。

三．競拍企業(yè)主要為央企和本土國企，建發(fā)拿地熱情不減

國家統(tǒng)計局數據顯示，1-2月份，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。銷售低迷使得房企資金承壓，市場回暖跡象暫未呈現。國企和央企具有較多的融資渠道，具有較多的現金儲備，所以一季度拿地企業(yè)仍舊以國央企性質的房地產公司為主。

本次出讓共有10宗地塊，累計18家房企參與競拍，其中思明區(qū)2022P02宅地競爭最為激烈，合計有13家競買主體參拍。競買企業(yè)多為大型央企和本土國企，民營企業(yè)較少。研判拿地名單可以知道，競買企業(yè)多為廈門深耕企業(yè)，此類企業(yè)在拿地窗口補倉愿望強烈，新進廈門市場企業(yè)較少，此為近期市場的一個主要特點，此種拿地方式可以降低管理和營銷成本，方便企業(yè)獲取利潤。

在2021年第三批次建發(fā)及旗下公司拿地4宗，本批次建發(fā)拿地3宗，仍保持著較強的拿地節(jié)奏，主要原因在于銷售額的增加和融資的增加為建發(fā)拿地提供諸多便利。廈門建發(fā)旗下房地產板塊共有建發(fā)房產及聯(lián)發(fā)集團兩個品牌， 廈門建發(fā)21年合計銷售額2310億元，同比增加67%，20年全口徑合計銷售額1379億元，同比增加39%，在當前銷售低迷的情況下，保持較高增長率實屬不易。公司旗下兩家房企三道紅線均保持綠檔，此外國資背景為其融資提供便利，去年下半年以來公司發(fā)行多筆低利率債券，最近的一筆在2月份，建發(fā)地產擬發(fā)行至多15.3億中票，用于項目收并購。

四．供地批次增加，土拍規(guī)則趨于理性

和其它城市相比，廈門的土拍頗具有代表性，首先表現在土拍批次的調整。青島、武漢、廈門、重慶和濟南已明確全年供地計劃分四批次供地。2021年廈門土拍表現出一二輪土拍熱度較高，三輪熱度較低的特征，最終導致三輪土拍半數地塊未能成功出讓，此類的調整可以給與地方政府更大的靈活性，兼具有集中供地穩(wěn)定地價和穩(wěn)定房價的作用。

另一方面，2021年下半年集中供地多城市遇冷，疊加房企暴雷和銷售低迷的影響，2022年第一批次集中供地多城市加大優(yōu)質地塊供應力度，想通過此種方法活躍本地市場。多城市增加優(yōu)質趨于地塊供應力度，福州主城區(qū)面積占比較去年三批次小幅增長，廈門島內地塊占比達到半數，武漢今年首批供地7宗中有5宗位于核心城區(qū)，長沙主城區(qū)供地占比過半，重慶主要集中在沙坪壩和渝北等區(qū)域，占比達74%。

最后，各地土拍規(guī)則持平或者出現放松，不存在加碼的情況。武漢的保證金比例有2022年的第三批次的50%降低為本批次的20%。與2021年三批次相比，青島和成都取消人才住房配建要求，武漢和廈門取消配套“保障房建設”要求。針對去年的流拍地塊，或者降低地價二次掛牌出讓或者提高最高限售房價的要求，出臺不同的政策一新開發(fā)商參與競買。