作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

“永無坦途，惟有奮斗！”在碧桂園2021年度報告中，這句話異常醒目。

在地產(chǎn)格局動蕩、大浪淘沙的2021，碧桂園交出了一份極具韌性的答卷，營收入同比增長13%至5230.6億，毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤分別達(dá)927.8億元、409.8億元、269.3億元。

在中指研究院、克而瑞等多家第三方機(jī)構(gòu)最新的2021年度銷售排行中，碧桂園是唯一一家在7000億檔次的房企，以全口徑銷售額7588.2億元穩(wěn)居行業(yè)榜首。三條紅線指標(biāo)也持續(xù)優(yōu)化，凈負(fù)債率降10.2百分點至45.4%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率下降為74%，現(xiàn)金短債比增至2.3倍。

土地儲備也如往期一樣，依舊是豐富均衡。2021年共獲取333個項目，土地權(quán)益地價合計1416.2億元。其中，新獲取土地85%位于五大都市圈，通過多元化渠道獲取的土地占比約29%。

截至2021年底，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項目總數(shù)3216個，覆蓋全國31個省的1425個縣和鎮(zhèn)區(qū)，權(quán)益可售資源達(dá)14846億。其中，一線城市權(quán)益可售資源為2588億，二線城市為4396億元，三四線城市為7862億元，土儲資源均衡多樣，能有力支撐未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。

對于2021年的整體業(yè)績表現(xiàn)，碧桂園將其形容為：“全競提升，穿越周期”。

回顧過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)劇烈調(diào)整，行業(yè)每一位參與者都面臨巨大挑戰(zhàn)，優(yōu)勝劣汰尤為明顯，碧桂園是如何在大浪中繼續(xù)保持航船的穩(wěn)定性，在3月30日的業(yè)績會上，總裁莫斌、常務(wù)副總裁程光煜和首席財務(wù)官兼副總裁伍碧君給出答案。

穿越周期背后

莫斌講了碧桂園穿越周期的總邏輯，在管控上保持精準(zhǔn)支出、精準(zhǔn)供貨、精準(zhǔn)銷售，在大環(huán)境下通過在投資、銷售、財務(wù)的精準(zhǔn)管控，上限是預(yù)算管理，下限是歸零管控，綜合提升競爭力。

“在提升全周期競爭力的同時，碧桂園對考核進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，市場下行時，以可動用資金作為考核目標(biāo)，牽引每個區(qū)域、每個項目都在一個安全的邊際下操作?！彼赋?。

對應(yīng)到支出端，一是對工程款做穿透式管理，對業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，穿透到每個樓棟的每一筆支出，不盲目新增無效產(chǎn)值；二是進(jìn)行常規(guī)費用歸零管控，除剛性費用外，其余費用進(jìn)行零基預(yù)算；三是繼續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，通過提前償還或回購部分高息短債降低融資成本，債務(wù)久期得到有效優(yōu)化。

管控效果立竿見影，碧桂園2021年并表銷管費占收入的比例為5.5%，同比降低0.5個百分點。財務(wù)穩(wěn)健性也進(jìn)一步增強(qiáng)，2021年末期借貸比例為45.4%，較去年底下降10.2個百分點；總借貸余額為3179億元，較去年底下降2.6個百分點；期末平均融資成本為5.2%，同比下降36個基點。

而且，截止3月30日，碧桂園年內(nèi)已無境內(nèi)到期債券，僅兩筆可回售公司債共計40億。境外方面，僅7月份到期的一筆7億美金優(yōu)先票據(jù)?！肮疽烟崆白龊昧诉€款的計劃安排，并會根據(jù)市場情況考慮再融資等安排”，莫斌稱。

他指出，碧桂園目前仍然處在較為健康的黃檔，凈借貸比率和現(xiàn)金短債比都比較良好，剔除預(yù)售賬款的借貸比率也降至74%，將在2023年中期之前實現(xiàn)從“黃檔”到“綠檔”的調(diào)整。

從收入端管控來看，則是在不斷提升在手資源的周轉(zhuǎn)效率，盤活大宗資產(chǎn)，一方面通過多維度對貨量進(jìn)行分類，精準(zhǔn)鋪排，增加經(jīng)營性收入，以銷售回款進(jìn)行考核；另一方面是形成完善的價格監(jiān)控體系及糾偏機(jī)制，制定合理的目標(biāo)及完善的閉環(huán)管理機(jī)制，增加可動用現(xiàn)金。

碧桂園回款率連續(xù)6年能超90%，以及充足的可動用現(xiàn)金儲備，也正是源于此。2021年末現(xiàn)金余額高達(dá)1813億元，全年錄得權(quán)益合同銷售金額5580億元，權(quán)益回款金額5022億元，回款率再次超90%；不僅如此，其今年前兩個月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額691.2億元，權(quán)益回款金額656.8億元，回款率增至95%。

總體來看，在財務(wù)管控上，碧桂園延續(xù)了往年行穩(wěn)致遠(yuǎn)的風(fēng)格，財務(wù)狀況更加穩(wěn)健。這也一直是其堅信的，良好的財務(wù)水平是幫助其穿越周期的最好支撐，所以在當(dāng)下行業(yè)格局巨變之際，通過精準(zhǔn)管控，其穿越周期的韌性開始凸顯。

民營房企的信心

也正是這個韌性，使得碧桂園成為一家優(yōu)質(zhì)企業(yè)，獲得了資本市場、金融機(jī)構(gòu)和評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，這一點從兩方面可以體現(xiàn)出出來：

一方面，自2021年下半年內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期以來，三大國際評級機(jī)構(gòu)接連下調(diào)受評房企評級或展望達(dá)250余次，而穆迪、惠譽(yù)仍維持對碧桂園“投資級”評級，標(biāo)普也對碧桂園BB+評級和“正面”展望。據(jù)焦點財經(jīng)了解，如今能達(dá)到如此評級的房企已經(jīng)急劇減少，主要集中在少數(shù)的優(yōu)質(zhì)民營房企和央國企。

另一方面，在融資趨緊的大環(huán)境中，碧桂園融資渠道依然能夠保持暢通，2021年共發(fā)行了多筆債券，包括境外優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債、中期票據(jù)等；進(jìn)入2022年，更是先后獲準(zhǔn)注冊中票，拿到并購貸。

2月25日，碧桂園地產(chǎn)計劃在銀行間債券市場注冊發(fā)行50億元中期票據(jù)獲準(zhǔn)，這是一個很重要的信號。據(jù)悉，銀行間市場交易商協(xié)會對于申報中期票據(jù)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是“中央及地方國有房地產(chǎn)企業(yè)以及A股上市房地產(chǎn)企業(yè)”。

自去年11月銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，重點支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務(wù)融資工具后，雖有多家房企在銀行間市場接連發(fā)債，但大多集中于央國企。

民營房企獲準(zhǔn)注冊的僅有少數(shù)幾家，且均是優(yōu)質(zhì)企業(yè)，包括碧桂園、龍湖、旭輝和美的置業(yè)等，是首批獲得在銀行間債券市場發(fā)債的民營房企。作為非A股上市民營房企，碧桂園能在交易商協(xié)會注冊中期票據(jù)，足以說明其信用水平。

同時，碧桂園也是率先拿到銀行并購貸的民營房企之一，3月3日獲得招商銀行150億并購融資額度，這一動作不久前曾極大鼓舞市場，被視為民營房企獲得并購貸的開端和典型。要知道，之前的并購貸如同中票獲準(zhǔn)注冊一樣，主要是面向地產(chǎn)央國企和混合制企業(yè)，碧桂園和美的置業(yè)打破了這一局面。

時間進(jìn)入3月25日，碧桂園再次獲得銀行融資，農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行將為其提供地產(chǎn)并購及保障性租賃住房業(yè)務(wù)額度200億元，個人住房按揭貸款合作額度200億元，共計400億元。

“開發(fā)貸方面，對優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，四大行都表現(xiàn)出極大的支持。碧桂園收并購方面的貸款額度，銀行給的授信也進(jìn)一步加大。”首席財務(wù)官及副總裁伍碧君認(rèn)為，2022年整個地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資環(huán)境應(yīng)該是會比較好，也比較樂觀的。

但她也強(qiáng)調(diào)：“碧桂園會基于自身對行業(yè)未來的發(fā)展和對自己的定位，可能還是會繼續(xù)堅定地向‘三條紅線’轉(zhuǎn)綠努力，所以不會繼續(xù)加大融資額度?！?/p>

正如莫斌所言，碧桂園目前的狀態(tài)是開源節(jié)流、?，F(xiàn)金流、保三道紅線，做正確的事情。正確的事情包括做有現(xiàn)金流的利潤以及做確定性的事情；確定性的事情就是重心調(diào)整，從增加銷售目標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱刂С觥⒄{(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)”。

對行業(yè)的走勢，碧桂園看的很清晰，對市場的健康發(fā)展他充滿信心。雖有挑戰(zhàn)但也暗藏機(jī)遇，中國的新型城鎮(zhèn)化還有很長的路要走，這也是碧桂園多年來的布局邏輯，市場終將屬于最有競爭力的企業(yè)，只有做好應(yīng)該做的所有事，持續(xù)提升自身的全周期綜合競爭力，才能成功穿越周期。

碧桂園當(dāng)下做事，便是遵循著這樣一個原則。