擁有一套房子是不少年輕人心中的夢(mèng)想，即使這套房子位于遙遠(yuǎn)的東北。

過去兩年里，房?jī)r(jià)價(jià)格低廉的城市總能吸引無數(shù)年輕人的眼光，不管這里是資源缺乏，還是工作機(jī)會(huì)稀少。

鶴崗，這個(gè)東北小城就是因房?jī)r(jià)低廉而登上了熱搜，如果不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)“低廉”，那么它被全國(guó)人熟知的概率幾乎為零。

為了擁有自己的一套住房，一個(gè)在西藏打工的小伙子不遠(yuǎn)千里來到了這座城市，在花費(fèi)了三萬塊擁有自己一套住宅以后。他并沒有想象中那么快樂。

僅僅不到一年后，他就以2.2萬的價(jià)格賣掉自己的房子，回到原來的生活軌跡。

造成這種現(xiàn)象的是，過去二三十年樓市瘋狂的上漲。

在過去二三十年樓市造富的神話下，人們對(duì)樓市產(chǎn)生了一種謎一般的自信，在大多數(shù)的人認(rèn)知中，房?jī)r(jià)根本不會(huì)下跌。

其實(shí)，在經(jīng)濟(jì)規(guī)律當(dāng)中，就沒有只漲不跌的商品，既然房子被賦予了商品的屬性，那么它就只是上漲周期和下跌周期長(zhǎng)一些罷了。

最近一段時(shí)間，一些資源型城市、人口流出型城市頻上熱搜，引起了大家的關(guān)注。

“一套不足十萬元”的房子在吸引了無數(shù)眼球的同時(shí)，“鬼城”這個(gè)尷尬的詞匯又重新回到了大眾視野當(dāng)中。

據(jù)住建部發(fā)布的城鄉(xiāng)統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2014年至2018年五年間，有451個(gè)城市“城擴(kuò)人增”，有87個(gè)城市“城擴(kuò)人走”，有18個(gè)城市“城縮人增”，有13個(gè)城市“城縮人走”。

也就是說，在三四線城市房?jī)r(jià)大漲的2017年前后，仍有一些城市人口呈現(xiàn)出凈流出狀態(tài)。而這些城市無疑都是一些資源枯竭型城市。

那么這些城市的房?jī)r(jià)為什么會(huì)上漲？

過去的四五年里，以碧桂園、融創(chuàng)等企業(yè)為代表的房企涌入了全國(guó)很多三四線城市，在它們的快速擴(kuò)張下，很多城市出現(xiàn)了翻倍式的增長(zhǎng)。

也就是說，這些城市的上漲并非完全因?yàn)楣┣箨P(guān)系發(fā)生了變化，而是一些返鄉(xiāng)置業(yè)的、望風(fēng)以及城鎮(zhèn)化棚改引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲。

在棚改貨幣化下，大量的資金只能又回流回樓市，這是三四線城市上漲主要?jiǎng)右颉５俏覀兝L(zhǎng)時(shí)間軸，這些城市目前人均收入其實(shí)是支撐不起當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的。

以碧桂園為例，截至上半年，碧桂園已獲取的權(quán)益可售資源16698億元，其中三四線城市共有8060億元可售資源。目前，碧桂園三四線城市項(xiàng)目獲取18個(gè)月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.28，相較行業(yè)中一二線城市對(duì)應(yīng)的0.73左右的指標(biāo)，優(yōu)勢(shì)非常明顯。

據(jù)碧桂園的2020年中報(bào)顯示，其上半年的銷售中60%依然來自于三四線城市，這些城市為碧桂園業(yè)績(jī)提供了有效的支撐。

所以說，三四線城市房?jī)r(jià)的上漲和這些開發(fā)商也存在一定的關(guān)系。

但是我們需要注意的是，支撐房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的邏輯一定是人口因素，當(dāng)人口流入之后，工作機(jī)會(huì)增加，城市才能形成一個(gè)正向的循環(huán)。

否則，未來房?jī)r(jià)下跌則是一種必然。最近兩三年里，各個(gè)城市之間的“搶人”大戰(zhàn)愈演愈烈，其背后的邏輯也就在此。

可以預(yù)見的是，未來越來越多的城市房子將會(huì)進(jìn)入下降通道，那些資源枯竭型的、人口大規(guī)模流出的城市的房子將越來越便宜，且接手的人越來越少。

所以，不要等到下降周期來臨的時(shí)候才后知后覺，也不要因?yàn)榉績(jī)r(jià)低就去置業(yè)安家，其實(shí)那些城市并不適合年輕人的發(fā)展。