內(nèi)容摘要：加快實施城市更新，簡化“一般地區(qū)”審批流程；制定各區(qū)年度更新單元規(guī)劃實施報告；涉及“兩舊一村”改造以及風(fēng)貌保護的， 可采用協(xié)議方式供地；明確城市更新 5 個階段等。附夏陽街道“城中村”改造范圍。

近日，關(guān)于印發(fā)

《關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式集中推進本市城市更新高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃資源實施意見(試行)》

的通知（下文簡稱“實施意見”）。 該“實施意見”共計24頁，分別由指導(dǎo)思想、基本原則、主要內(nèi)容及兩份附件構(gòu)成，兩份附件為《關(guān)于上海城市更新高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃資源工作規(guī)程(試行)》和《上海城市更新規(guī)劃支撐保障架構(gòu)體系》。 該“實施意見”內(nèi)容較長，

我們梳理發(fā)現(xiàn)有以下亮點：

一、加快城市更新模式轉(zhuǎn)變和發(fā)展方式轉(zhuǎn)型

該“實施意見”在“指導(dǎo)思想”章節(jié)提到，緊緊圍繞建設(shè)具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市目標(biāo)，以“上海 2035”城市總體規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，

加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式

，著力提升城市核心功能和核心競爭力。 通過存量盤活、功能強化和布局優(yōu)化，

加快城市更新模式轉(zhuǎn)變和發(fā)展方式轉(zhuǎn)型

。 突出可持續(xù)、可操作，

針對城市更新不同類型，創(chuàng)新更新的主體模式和體制機制

，構(gòu)建市區(qū)聯(lián)合、部門聯(lián)動、市場參與的城市更新綜合集成平臺。 在該“實施意見”的“主要內(nèi)容”章節(jié)提到，市區(qū)聯(lián)動、以市為主，建立 全市層面可以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌調(diào)配使用的

土地資源池

，以市為主，加強超前儲備和綜合謀劃，經(jīng)市政府同意后，

專門對口解決城市更新中涉及重點地區(qū)、重大戰(zhàn)略、歷史保護和重要民生工程等突出的更新瓶頸和難題，專池專用

。 特別是

涉及“兩舊一村”改造、風(fēng)貌保護等

，導(dǎo)致前期投入成本過高、難以實施的，按照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市政府同意后，

可選擇與資源地塊捆綁實施統(tǒng)籌開發(fā)

。 （“可選擇與資源地塊捆綁實施統(tǒng)籌開發(fā)”，以青浦區(qū)為例，其實這一提法已經(jīng)在實踐中，將拿鳳溪社區(qū)“城中村”改造合作單位中交來說，鳳溪社區(qū)第一個普通商品房項目（非“城中村”地塊）就是由中交作為唯一競買人底價摘得該項目。

另外，2021年版的《朱家角“城中村”改造方案》中，就是將該鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)2幅住宅用地（I08-01 、I09-01 地塊）捆綁，將該兩幅地塊的開發(fā)收益去反哺“城中村”改造，不過今年7月公示的《上海市青浦區(qū)朱家角郊野單元村莊規(guī)劃（2021-2035）》中，這兩幅地塊已被調(diào)整為安置房用地了。）

二、建立“三師”聯(lián)創(chuàng)工作機制

在“基本原則”章節(jié)中還提到，要尊重城市更新規(guī)律，

強調(diào)專業(yè)的人干專業(yè)的事

，

充分發(fā)揮城市更新責(zé)任規(guī)劃師、責(zé)任建筑師和責(zé)任評估師等專業(yè)技術(shù)力量作用

，推動適應(yīng)城市更新的技術(shù)規(guī)范標(biāo)準創(chuàng)新。 在該“實施意見”的“主要內(nèi)容”章節(jié)提到，要建立專業(yè)技術(shù)團隊負責(zé)制，堅持高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準管 理，強化專業(yè)技術(shù)力量保障，發(fā)揮全流程統(tǒng)籌支撐作用。通 過前瞻性謀劃、專業(yè)性策劃、合理性評估、陪伴式服務(wù)，貫 穿策劃、規(guī)劃、建設(shè)、管理、運維的全周期。

三、加快實施城市更新

在該“實施意見”的“主要內(nèi)容”章節(jié)提到，突出規(guī)劃先行，加強戰(zhàn)略謀劃和功能策劃牽引，加強資源政策支撐和專業(yè)技術(shù)保障，重塑城市更新高質(zhì)量發(fā)展的機制和流程，以開放式、市場化為動力，

壓流程、縮周期

，降成本、增效益。

簡化“一般地區(qū)”審批流程

，區(qū)規(guī)劃資源部門將城市更新單元規(guī)劃實施方案成果報經(jīng)區(qū)政府、市規(guī)劃資源部門同意后，

由市規(guī)劃資源部門以城鄉(xiāng)規(guī)劃審批專用章代市政府批復(fù)

。

重點地區(qū)的城市更新單元規(guī)劃實施方案，上報市政府審批

。 涉及控詳規(guī)劃優(yōu)化完善的，市、區(qū)規(guī)劃資源部門，依據(jù)城市更新單元規(guī)劃實施方案及城市更新項目建筑設(shè)計方案，?

同步開展控詳規(guī)劃優(yōu)化。

優(yōu)化建設(shè)項目規(guī)劃許可流程

，建設(shè)工程設(shè)計方案具備相應(yīng)條件的，其公示、意見征詢等相關(guān)工作，

可與控詳規(guī)劃優(yōu)化同步開展

。規(guī)劃資源部門可憑責(zé)任建筑師簽字的技術(shù)審查意見，

免于規(guī)劃許可階段設(shè)計成果的技術(shù)性審查

。

四、制定各區(qū)年度更新單元規(guī)劃實施報告

在“主要內(nèi)容”章節(jié)還提到，區(qū)規(guī)劃資源部門根據(jù)各區(qū)年度工作和重點任務(wù)要求，在征詢市、區(qū)相關(guān)部門、街鎮(zhèn)及社會相關(guān)意見后，

形成各區(qū)年度更新單元規(guī)劃實施報告，報區(qū)人民政府審核后報市規(guī)劃資源部門認定

。 年度城市更新單元規(guī)劃實施報告應(yīng)

明確年內(nèi)推進實施的城市更新單元和實施計劃方案

，

明確更新單元范圍、更新平臺確定方式、必要的規(guī)劃條件等

。 各區(qū)規(guī)劃資源部門應(yīng)根據(jù)年度城市更新單元規(guī)劃實施報告，建立區(qū)城市更新項目庫，市規(guī)劃資源部門匯總形成市城市更新項目庫。

五、構(gòu)建城市更新綜合實施平臺

各區(qū)政府針對年內(nèi)推進實施的城市更新單元，組建面向市場、開放創(chuàng)新、多方聯(lián)合的

城市更新綜合體，構(gòu)建城市更新平臺

，強化權(quán)屬歸集、合作機制和平臺運作模式創(chuàng)新，明確各方權(quán)利與責(zé)任義務(wù)，建立多方參與協(xié)商機制。

六、創(chuàng)新城市更新建設(shè)用地出讓方式

城市更新項目通過收儲(收回)再供應(yīng)方式實施，

其中涉及“兩舊一村”改造以及風(fēng)貌保護的，經(jīng)市人民政府同意， 可采用協(xié)議方式供地。

以青浦區(qū)為例，這意味著未來江南新天地和鳳溪社區(qū)“城中村”改造項目等將可以采用“協(xié)議出讓”方式供地，不需要經(jīng)過公開“招拍掛”，這是重大改變。

城市更新項目由物業(yè)權(quán)利人自主或者物業(yè)權(quán)利人引入市場主體實施的，

可通過存量補地價方式重新設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可依法重新設(shè)定土地使用期限

，并可依據(jù)項目需要采用長期租賃、先租后讓、彈性年期、作價出資(入股)等多元復(fù)合方式實施。

允許不適宜單獨開發(fā)的儲備土地，以協(xié)議出讓方式結(jié)合周邊城市更新項目一并實施

。探索土地使用過渡期、土地價款分期繳納等政策。支持國企間采用靈活的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓方式，實施聯(lián)合更新和委托更新。 市場主體與物業(yè)權(quán)利人簽訂不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的相關(guān)協(xié)議后，可作為實施主體辦理用地、建設(shè)許可手續(xù)，在物業(yè)權(quán)利人注銷不動產(chǎn)登記后，

實施主體申請建設(shè)用地使用權(quán)首次登記

。

城市更新項目納入建設(shè)用地使用權(quán)合同或劃撥決定書

的產(chǎn)業(yè)投資、功能實現(xiàn)、運營管理、物業(yè)持有、節(jié)能環(huán)保以 及公共要素建設(shè)、運營等土地全生命周期管理要求，按照“誰提出、誰負責(zé)、誰監(jiān)管”原則實施共同監(jiān)管，線上線下聯(lián)動，納入上海一張圖全息數(shù)字時空平臺，實現(xiàn)全生命周期閉環(huán)管理。

七、城市更新5個階段

明確城市更新謀劃策劃、項目計劃、實施方案、實施建設(shè)、運營管理

?5 個階段

中各關(guān)鍵環(huán)節(jié)的工作要求。

謀劃策劃階段

，

重點解決更新任務(wù)的戰(zhàn)略研究、總體定位和決策部署。

項目計劃階段

，

明確城市更新任務(wù)實施計劃安排。

實施方案階段

，

明確城市更新綜合體、開展城市更新單元策劃、制定城市更新單元規(guī)劃實施方案。

實施建設(shè)階段

，

包括形成城市更新項目設(shè)計方案、優(yōu)化完善控詳規(guī)劃、開展資源配置、竣工驗收確權(quán)登記。

運營管理階段

，

是指項目竣工完成進入正常運營階段，實現(xiàn)閉環(huán)管理。 上海城市更新規(guī)劃支撐保障架構(gòu)體系 毫無疑問，本次上述“實施意見”的推出，在規(guī)范“城市更新”改造的同時，

必將進一步推動并加速“城市更新”板塊的建設(shè)開發(fā)步伐

。 青浦區(qū)的“城市更新”板塊也必將從中受益。 今年9月，青浦區(qū)城市更新論壇上展示了該區(qū)進展最快的16個城中村改造項目。 青浦區(qū)第一輪5個“城中村”項目示意圖

第一輪5個“城中村”項目

，分別為徐涇蟠龍、徐涇羅家小區(qū)、徐涇老集鎮(zhèn)、盈浦街道和重固鎮(zhèn)。其中，蟠龍“城中村”地塊開發(fā)已基本完成；重固鎮(zhèn)“城中村”地塊當(dāng)時在開發(fā)過程中因發(fā)現(xiàn)地下文物而暫緩，不過近期有再次啟動的跡象（詳情請點擊鏈接查閱）。 第二輪3個已獲市級認定項目示意圖

第二輪有3個項目已獲市級認定

，分別為華新鳳溪、金澤西岑和趙巷318國道沿線（點擊鏈接查閱詳情）。

第二輪8個待啟動“城中村”項目，

其中徐涇一個鎮(zhèn)就占據(jù)了4個項目

，分別是

徐盈路東側(cè)“城中村”，諸陸西路南側(cè)、盈港東路北側(cè)“城中村”，老集鎮(zhèn)二期、前明“城中村”，諸光路沿線“城中村”

。 這里信息需要更新一下，截至目前，

徐盈路東側(cè)“城中村”地塊

，徐涇鎮(zhèn)諸陸西路南側(cè)、盈港東路北側(cè)“城中村”地塊已啟動投融資顧問服務(wù)項目公開招標(biāo)，兩個“城中村”項目涉及的兩個小區(qū)，即

振新佳苑和迮庵佳苑

已于今年9月啟動了“城中村”改造意愿征詢工作，“愿意改造”比例均達到

80%

以上，故已通過征詢。另外，官方報道還指出徐涇有新獲認定的“城中村”，但具體項目不詳。

第二輪待啟動8個“城中村”中的剩余4個項目

，即

朱家角“城中村”、香花橋社區(qū)“城中村”、華新鎮(zhèn)區(qū)“城中村”、趙巷二期“城中村”

。 其中，本月3日朱家角鎮(zhèn)”城中村”改造項目完成了投資顧問服務(wù)招標(biāo)工作。 本月初官方報道，已啟動趙巷二期城中村規(guī)劃上報工作。 另外，香花橋社區(qū)“城中村”和華新鎮(zhèn)區(qū)“城中村”片區(qū)控規(guī)調(diào)整也都在編制中。 年初，我們還報道了《青浦區(qū)住房保障和房屋管理局2022年工作總結(jié)和2023年工作計劃》中提到的

第二批三輪共涉及8個街鎮(zhèn)17個“城中村”項目

。 除了上述城市更新論壇上提到的項目外，還有夏陽街道“城中村”，香花橋街道大盈集鎮(zhèn)“城中村”，白鶴鎮(zhèn)“城中村”項目。 夏陽街道“城中村”范圍示意圖

其中，夏陽街道“城中村”范圍東至柘澤塘，南至興業(yè)支路（集建區(qū)邊），西至金地格林郡，北至318國道，

占地約260畝

，其中集體建設(shè)用地約139畝，占比53%，國有建設(shè)用地約103畝，占比40%，其余為農(nóng)用地和集體未利用地。 項目改造范圍涉及

城南16組農(nóng)戶25戶

，

環(huán)南新村（集資房）居民60戶

，以及宏城開發(fā)區(qū)及青昆路沿線

企事業(yè)單位約30家

。 夏陽街道“城中村”地塊規(guī)劃

根據(jù)2022年12月公示的《青浦新城單元規(guī)劃》，夏陽街道“城中村”地塊分別規(guī)劃了

居住用地、商業(yè)商務(wù)用地、研發(fā)用地和公共綠地等

。對照現(xiàn)狀用地功能，該“城中村”范圍內(nèi)基本都將涉及征收。 另外，此前我們還報道了《上海虹橋國際中央商務(wù)區(qū)國土空間中近期規(guī)劃》中提到的

徐涇鎮(zhèn)19個“城中村”項目

，今年8月，虹橋商務(wù)區(qū)層面已啟動整個商務(wù)區(qū)“城中村”專項規(guī)劃招標(biāo)工作（包括徐涇鎮(zhèn)），相關(guān)規(guī)劃正在編制中。 根據(jù)《2023年青浦區(qū)人民政府目標(biāo)管理工作任務(wù)清單》顯示，

年內(nèi)或?qū)⒂行略霁@市級認定的“城中村”項目，

該“任務(wù)清單”顯示，

徐涇、朱家角鎮(zhèn)“城中村”項目計劃爭取在四季度完成市級認定

（其中，徐涇鎮(zhèn)項目應(yīng)該與上文提到的兩個招標(biāo)關(guān)聯(lián)，是否同時都在年內(nèi)獲批不詳）。

（本文解讀僅供參考，一切請以官方公示為準?。?/p>

資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)、上海市政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談