大家好，我是藍(lán)白。

2022年，一場針對爛尾樓的攻堅(jiān)戰(zhàn)，正在全國徐徐展開。

先來看看不同地方的做法，比如云南、河南、廣東和西安。

前幾天，昆明日報(bào)報(bào)道，全省開了住建會(huì)議，會(huì)上說今年重點(diǎn)要治理爛尾樓，還直接劃定了時(shí)間表。

3月底之前，大理、迪慶、普洱先清零；

6月底前，全省爛尾樓都要做到基本清零。

咱不說別的，自從前年大量在建樓盤停工的報(bào)道發(fā)酵，云南的行動(dòng)力確實(shí)強(qiáng)，證明引起了足夠的重視。

我看了一下各地交出的成績單，相當(dāng)驚艷。

昆明爛尾項(xiàng)目有112個(gè)，去年化解了68個(gè)，剩余的44個(gè)，今年要完成。

文山246個(gè)歷史遺留問題的項(xiàng)目，已經(jīng)整治完成203個(gè)；16個(gè)爛尾樓項(xiàng)目，復(fù)工了11個(gè)。

曲靖19個(gè)項(xiàng)目，盤活復(fù)工12個(gè)，剩下的項(xiàng)目“破產(chǎn)重整”，正通過司法程序整改。

大理排查了54個(gè)爛尾項(xiàng)目，已經(jīng)化解了49個(gè)，化解率達(dá)到了90%以上。

麗江化解率稍微低一點(diǎn)，但也達(dá)到了66%左右。

現(xiàn)在2月底了，離“爛尾清零”，還剩4個(gè)月，拭目以待。

河南這邊，鄭州去年底，在不到半個(gè)月的時(shí)間里，連開了兩次問題樓盤化解的工作會(huì)，明確提出：

用金融、司法、破產(chǎn)清盤的模式，一樓一策、一案一策，明確化解目標(biāo)和節(jié)點(diǎn)。

兩次會(huì)議的規(guī)格和內(nèi)容，都差不多，但是在當(dāng)?shù)氐耐▓?bào)里，第二次開會(huì)的時(shí)候，增加了“攻堅(jiān)”這兩個(gè)字。

看來難度還是挺大的，但決心必須有。

過去這些年，鄭州全市，問題樓盤數(shù)量有100多個(gè)，涉法涉訴、無證內(nèi)購、開發(fā)商資金斷裂，是主要原因。

我記得鄭州有個(gè)爛尾樓，業(yè)主等7年了也收不到房，住進(jìn)沒有門，沒有電甚至沒有水，連毛坯都算不上的屋子里，下班回家打著手電筒爬樓梯。

有一位媽媽帶著8歲女兒住進(jìn)去，丈夫在房子爛尾這幾年也去世了，還要打零工還房貸、湊學(xué)費(fèi)，每天晚上睡覺，還要在枕頭下面一把水果刀，怕遇到壞人和野狗，看得我特別心酸。

希望這位媽媽，今年能等來真正屬于自己的房子。

除了鄭州，還有洛陽，2月上旬說：設(shè)立政府監(jiān)管專戶，府院聯(lián)動(dòng)，確保5月底前，化解10個(gè)項(xiàng)目，11月底前，50個(gè)停工樓盤補(bǔ)齊手續(xù)，恢復(fù)正常施工。年底前，161個(gè)問題樓盤，全部化解處置到位。

5月、11月、年底，這就是洛陽給出的時(shí)間表，非常細(xì)致。

對了，還有一個(gè)南陽，在網(wǎng)上挺出名的，限于精力，藍(lán)白沒有找當(dāng)?shù)氐倪M(jìn)度，知道的朋友，可以在評論區(qū)聊聊。

再把目光投向廣東。

為什么要說廣東呢？

因?yàn)槟羌疫`約的龍頭房企總部，就在廣東。

前段時(shí)間，廣東開了全省住建會(huì)議，又把那句話重點(diǎn)重復(fù)了一遍：“堅(jiān)決有力處置個(gè)別房企項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)”。

跟云南、河南小開發(fā)商烏七八糟的情況不同，巨型房企是在售的期房，是在建樓盤的停工，一旦處理不慎，會(huì)造成行業(yè)性的流動(dòng)性危機(jī)。

尤其是業(yè)主，辛辛苦苦攢錢買的房，五證齊全還爛尾，哪個(gè)家庭都受不了這樣的沖擊。

還是那句話：保交樓，就是保民生。

很理解業(yè)主焦慮的心情，但說實(shí)話，這個(gè)事還是挺棘手的，許老板前幾天說，復(fù)工的基礎(chǔ)，是近800億的銷售未回款、近900億的保交樓樓棟中的可售貨值，問題是現(xiàn)在誰還買啊，這位還不愿意賤賣資產(chǎn)。

還好，在工作組進(jìn)駐后，債務(wù)重組與拆分已經(jīng)在進(jìn)行，今年保交房的目標(biāo)是60萬套，7000萬平米，也就是有一半的項(xiàng)目都能交付，耐心等待。

最后，把目光轉(zhuǎn)向西安。

西安、鄭州、昆明，這幾個(gè)地方，都是前幾年房價(jià)飆升的二線省會(huì)典型，尤其是西安，前幾年拼命“搶人”，全國率先提出無門檻落戶，疊加國中城市，高校資源，高新產(chǎn)業(yè)入駐，房價(jià)一路飛漲幾十個(gè)月，都不帶停的。

就是在這個(gè)過程里，房地產(chǎn)過熱，亂象叢生。

當(dāng)?shù)厝舜蠊倬W(wǎng)在2019年4月份曾發(fā)了一篇文章，《集中解決我市爛尾樓的建議》，說城改項(xiàng)目有大量問題樓盤滋生，還有一組非官方的數(shù)據(jù)，因?yàn)閿?shù)字有點(diǎn)讓人驚訝，應(yīng)該是每個(gè)城市統(tǒng)計(jì)口徑不同，要不然數(shù)字差異不會(huì)這么大。

我想了想，還是不提了，大家可以按圖索驥，自己找找。

現(xiàn)在，西安正以前所未有的決心，刮骨療傷。

去年，西安開了處置城中村棚改遺留問題的推進(jìn)會(huì)，按照“一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)專班”的原則，以2021年8月、2023年12月作為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，限時(shí)解決問題。

很明顯，河南、廣東、云南、西安的行動(dòng)，最典型的共性，是“時(shí)間表”。

大部分問題樓盤，都要在2022年解決。

說實(shí)話，房地產(chǎn)高速發(fā)展20多年了，以往，還從來沒見過，全國范圍內(nèi)，從南到北，從東到西，幾乎所有省市，都以整齊劃一的步調(diào)，來解決爛尾樓這個(gè)頑疾。

現(xiàn)在，我們的房地產(chǎn)年銷售額已經(jīng)18萬億，年銷售面積已經(jīng)18億平米，城市擴(kuò)張?zhí)炝?，?yīng)該稍做停留，給那些受到創(chuàng)傷的人們，多一些眷顧。

當(dāng)然，解決爛尾樓，最根本的辦法，還是現(xiàn)房銷售。

預(yù)售制和公攤面積，是上世紀(jì)學(xué)香港的“賣樓花”。

第一，以前都是按棟賣的，可大家都買不起，有能人就想了好辦法，把整個(gè)小區(qū)，整棟樓分拆，分戶來賣，大家一起均攤樓梯、電梯、外墻這些面積。

第二，把樓宇當(dāng)成商品，開始印說明書，推銷樓花，只要先交一筆不太大的定金，就可以預(yù)購一個(gè)單元，等樓宇建成后補(bǔ)足余款，便可擁有自己的物業(yè)，大大減輕了買樓的經(jīng)濟(jì)壓力。

一個(gè)解決了整棟分拆的問題，一個(gè)解決了沒錢買房的問題。

既天才又取巧的想法，既是房地產(chǎn)擴(kuò)張的原動(dòng)力，也是面積不透明、動(dòng)輒爛尾的始作俑者。

正因?yàn)橐M(jìn)了期房“樓花”的銷售模式，開發(fā)無序、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，成為房價(jià)快速抬升，房屋質(zhì)量下滑、乃至樓盤爛尾的關(guān)鍵因素。

現(xiàn)在，部分地區(qū)已經(jīng)試水現(xiàn)房銷售了，改變正在發(fā)生。

2018年7月的廣東江門，2020年3月的海南，都已確定，新出讓土地建設(shè)的商品房，實(shí)行現(xiàn)房銷售。

至于其他地方，還需要時(shí)間。

畢竟，現(xiàn)在表面上1年十幾萬億的體量，都是徒有其表，開發(fā)商的融資杠桿已經(jīng)到了10倍乃至幾十倍的地步，真要讓這些房開公司賣現(xiàn)房，對自有資金的要求極高，土地和住宅的供應(yīng)量肯定會(huì)縮水，從而引發(fā)供需失衡。

只能一步一步來，從試點(diǎn)開始，慢慢推廣。

所以，沒實(shí)行現(xiàn)房銷售的地區(qū)，現(xiàn)在的方向，是逐步轉(zhuǎn)向更嚴(yán)格的預(yù)售條件，更規(guī)范的預(yù)售資金監(jiān)管。

2月上旬，住建部也出臺(tái)了全國性的商品房預(yù)售資金辦法，要求預(yù)售資金必須全程監(jiān)管。

跟以前不一樣的是，分為一般監(jiān)管額度和重點(diǎn)監(jiān)管額度。

重點(diǎn)監(jiān)管額度的比例，由市縣一級的住建部門，根據(jù)工程造價(jià)合同等核定。

也就是說，預(yù)售資金監(jiān)管，權(quán)限放到了地市和縣城，按工程造價(jià)的合同總額，而不是簡單的工程節(jié)點(diǎn)，來確定額度，最大程度保障購房者的權(quán)益。

給我們的房地產(chǎn)市場多一點(diǎn)耐心，相信調(diào)控的智慧。

問題樓盤的化解，“所見即所得”的現(xiàn)房模式，只是時(shí)間早晚的問題。

我是藍(lán)白，今天先聊到這，咱們下期再見。