監(jiān)管到位，住房租賃企業(yè)才能行為規(guī)范

針對(duì)長(zhǎng)租公寓接連“爆雷”，租房者利益受到嚴(yán)重影響。2日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等五部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》。針對(duì)市場(chǎng)關(guān)切的“資金池”“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等問題均作出規(guī)定。

此項(xiàng)政策也被媒體稱作是長(zhǎng)租公寓迎來的“最嚴(yán)監(jiān)管”，將大大降低長(zhǎng)租公寓“爆雷”的可能性，有效規(guī)范住房租賃企業(yè)行為，維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序和租房者利益。同時(shí)，也有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)、減少房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。

事實(shí)也是，北京市此次出臺(tái)的政策，可以說是針對(duì)此前長(zhǎng)租公寓發(fā)生的一系列問題，在制度上做出的合理安排、有效規(guī)范。特別是各種矛盾和問題根源的資金問題，在制度設(shè)計(jì)上是非常到位的，也是完全符合實(shí)際的，是能夠產(chǎn)生約束效果的。如住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配；租賃企業(yè)收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金；承租人向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的“租金貸”資金不能撥付給住房租賃企業(yè)等。這些制度安排，等于將市場(chǎng)關(guān)注的“資金池”、“長(zhǎng)收短付”、“租金貸”等都戴上了一副“緊箍咒”、設(shè)置了一道“防火墻”，住房租賃企業(yè)不能再任性地將資金用于填補(bǔ)漏洞，也難以在銀行與租房者之間搞名堂。特別是資本，將不能再通過住房租賃企業(yè)、租房者、銀行等之間的信息不對(duì)稱搞名堂。

必須注意的一個(gè)事實(shí)是，這些年來，住房租賃企業(yè)、特別是長(zhǎng)租公寓能夠野蠻生長(zhǎng)，最根本的一點(diǎn)，就是資本的瘋狂介入。這些住房租賃企業(yè)，借著有資本在身后撐腰，瘋狂地通過燒錢擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，搶占住房租賃市場(chǎng)，搶奪住房租住市場(chǎng)資源，將不管有用沒用的住房租賃市場(chǎng)資源都掌握在企業(yè)手中。起初，還能勉強(qiáng)維持生存，而隨著收、租越來越不協(xié)調(diào)，資金矛盾越來越突出，便設(shè)計(jì)出了諸如“資金池”、“租金貸”等方面的融資方式，采取猶如非法集資的“長(zhǎng)收短付”手段，結(jié)果，矛盾越積越多、風(fēng)險(xiǎn)也越積越大。疫情的發(fā)生，也就把這些矛盾全部暴露出來。

如果說長(zhǎng)租公寓接連“爆雷”，是資本貪婪、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者太過功利的結(jié)果的話，監(jiān)管滯后、監(jiān)管措施沒有到位、監(jiān)管機(jī)制沒有建立，也是不可忽視的重要方面。要知道，無論是“資金池”、“租金貸”等方面的問題，還是住房租賃企業(yè)行為不規(guī)范、漏洞很大、風(fēng)險(xiǎn)很多，監(jiān)管機(jī)構(gòu)都是知道的，媒體也是經(jīng)常報(bào)道和披露的。但是，并沒有引起監(jiān)管部門的重視，沒有及時(shí)出臺(tái)相關(guān)的政策措施，而只是簡(jiǎn)單的提醒和要求。自然，問題就會(huì)越來越多、矛盾越來越大，最終發(fā)展到無法收拾的地步，只能出現(xiàn)連續(xù)“爆雷”。

相反，如果監(jiān)管制度、監(jiān)管手段、監(jiān)管政策及時(shí)跟進(jìn)，并伴隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展、住房租賃企業(yè)業(yè)務(wù)的拓展，很多矛盾和問題就可以避免。至少，不會(huì)出現(xiàn)這么大的風(fēng)險(xiǎn)。也許，這也是我們?cè)诎l(fā)展過程中必須付出的代價(jià)，或者說摸著石頭過河吧。但是，也不能總是先付出代價(jià)、再總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和吸取教訓(xùn)。因?yàn)?，有些問題是可以預(yù)料到的，可以先扎好制度籬笆。譬如銀行與租賃企業(yè)的協(xié)作問題，就是銀行時(shí)常會(huì)遇到的，也是經(jīng)常發(fā)生問題的。“租金貸”獲得的資金給企業(yè)、而不是租房者，不可能不發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)?？墒牵y行仍然這樣做，顯然是不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。誰(shuí)也不會(huì)相信，銀行會(huì)不知道個(gè)中的風(fēng)險(xiǎn)?？墒?，為了眼前利益，銀行就愿意這么做。在這樣的情況下，如果出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)，就要追究銀行相關(guān)人員的責(zé)任。否則，誰(shuí)會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)真正引起重視。

眼下，多地都對(duì)長(zhǎng)租公寓采取了政策監(jiān)管措施，出臺(tái)了相關(guān)制度。應(yīng)當(dāng)說，亡羊補(bǔ)牢的動(dòng)作還是挺快的。但是，除了長(zhǎng)租公寓之外，住房租賃市場(chǎng)還有哪些可能出現(xiàn)的問題呢？對(duì)新的矛盾和問題又當(dāng)如何解決與預(yù)防呢？如何才能防患于未然呢？地方政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，把各種可能出現(xiàn)的矛盾和問題考慮得多一些，把制度的安排考慮得全一些，能夠讓監(jiān)管伴隨著改革舉措同步向前，而不是被改革舉措拉得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的。監(jiān)管到位，才能讓各項(xiàng)改革更加健康有序地向前推進(jìn)。