居住用房租賃關(guān)系中最主要的要素有三項(xiàng)，房子、錢、合同。這期我們就來(lái)談?wù)労贤?。hello，大家好，這里是小天律師，歡迎收看本期的居住用房租賃關(guān)系，第四集合同。本期明文合同其實(shí)主要說(shuō)的是合同解除的問(wèn)題，簽訂方面要注意的問(wèn)題，基本在錢和房子的篇章已經(jīng)闡述完畢了，第一次看本系列視頻的也沒(méi)有關(guān)系，本系列沒(méi)有先后順序之分。但想要完整了解的建議還是看完本集后再去看一下前兩集。廢話不多說(shuō)，我們開(kāi)始。

首先是協(xié)商解除，經(jīng)雙方協(xié)商一致可以解除合同。其實(shí)就是一句廢話，不寫(xiě)也沒(méi)關(guān)系，約定解除其實(shí)也可以視為協(xié)商解除的一種，只不過(guò)把協(xié)商的時(shí)間提前到了簽訂合同的時(shí)候，一般是約定一方以一定的代價(jià)來(lái)?yè)Q取他的單方解除權(quán)，這個(gè)在某些情況下還是很有必要的，比如國(guó)外讀書(shū)的子女是否回國(guó)工作還沒(méi)有確定的，都可以提前以這種形式在合同中約定好。情況發(fā)生了，雙方也不會(huì)扯皮，之后是法定解除，這個(gè)一般是指不可抗力，一般包含地震，火災(zāi)或者這次的疫情。在這種情況下的合同解除雙方都不算違約。對(duì)于房屋租賃來(lái)說(shuō)，可將房屋拆遷這項(xiàng)單獨(dú)列出，穩(wěn)妥的也可以加上不可抗力產(chǎn)生之后一方的通知義務(wù)，以及持續(xù)多久后可以解除合同，如果有實(shí)際損失的話。建議雙方各自承擔(dān)一半，這和目前法院的口徑也比較相符，接下來(lái)是重頭部分。違約解除先要明確的是哪些情況屬于違約，房東這邊包括未按約定交付房屋多少日以上的，交付房屋不符合合同承諾，嚴(yán)重影響房客使用的房屋。危害房客安全或健康的主要就是這三種。有些合同也會(huì)加上房東不承擔(dān)維修義務(wù)，導(dǎo)致房客不能使用房屋多少日以上的。房客這邊包括延遲支付租金多少日以上。擅自改變房屋用途的，擅自變動(dòng)房屋主體結(jié)構(gòu)的，利用房屋從事違法活動(dòng)的，違反約定轉(zhuǎn)租的，主要是這五種。一般來(lái)說(shuō)，這些都屬于較為嚴(yán)重的違約行為，可以將這些情況打包，然后約定一個(gè)比較高的違約金。法律上對(duì)于違約金的規(guī)定是在賠償了實(shí)際損失之后，不能超過(guò)損失的30%，其中實(shí)際損失包括已造成損失和可預(yù)期利益。我來(lái)打個(gè)比方，給一方已經(jīng)造成50元的損失。另外，如果沒(méi)有違約，合同繼續(xù)履行的情況下。還能得到50元的利益，那實(shí)際損失就等于100元，在這種情況下，違約金還能溢出30%，也就是說(shuō)違約金最高可以約定為130元。當(dāng)然，實(shí)際簽訂合同的時(shí)候肯定不知道損失的情況，約定的高一些也沒(méi)有問(wèn)題。等涉及訴訟了，可以依照實(shí)際情況少主張一些，約定低了問(wèn)題也不大，反而也會(huì)調(diào)整到實(shí)際損失的程度。但這種情況下，一般30%的懲罰部分就沒(méi)有了。另外，在房東違約的情況下，如果房客對(duì)房屋有過(guò)較大。金額的裝修行為，那也可以在合同中將裝修金額或裝修費(fèi)用的計(jì)算方式寫(xiě)明，雙方可以認(rèn)可一個(gè)裝修金額，然后按照總租期和剩余租期的比例來(lái)約定房東的違約責(zé)任。合同履行過(guò)程中肯定也會(huì)有一些較小的違約行為，基于對(duì)等原則，不便將這些小的違約行為約定到大的違約責(zé)任里面去。在房屋租賃中，最常見(jiàn)的就是付款義務(wù)了，我們可以單獨(dú)約定一個(gè)逾期付款違約金條款，用以制約一方短期的延遲支付行為利率。我的建議是利率日萬(wàn)分之五，換算為年利率大概為18%左右，不宜約定的過(guò)高，超過(guò)24%，法院不會(huì)認(rèn)可，并且大概率直接調(diào)低到同期LPR利率，這樣就劃不來(lái)了。在一方構(gòu)成違約后，另一方只是得到了單方解除權(quán)，想要解除合同，那就還需要行使這項(xiàng)權(quán)利。法律中對(duì)此的規(guī)定就是通知義務(wù)了，明確告知對(duì)方，因?yàn)閷?duì)方的違約行為，我方將要解除合同，并追究對(duì)方的違約責(zé)任，只有通知過(guò)了對(duì)方才算行使了單方解除權(quán)，法院才會(huì)認(rèn)可，合同在那個(gè)節(jié)點(diǎn)解除了，還有一個(gè)要提的就是維權(quán)費(fèi)用。建議在合同中寫(xiě)明違約方需要承擔(dān)守約方的維權(quán)費(fèi)用，房屋租賃關(guān)系中，合同不約定的話，法院是不會(huì)支持由違約方來(lái)承擔(dān)，守約方律師費(fèi)等維權(quán)費(fèi)用的。當(dāng)然在上海律師費(fèi)約定了也不會(huì)全額支持，主要還是看標(biāo)的的比例，但一般而言，保底3000元，金額特別小的只支持2000元，我也碰到過(guò)，也可以在合同中寫(xiě)明雙方認(rèn)可維權(quán)費(fèi)用為多少元，這種情況下。法院依據(jù)合同約定全額支持的可能性比較高。房屋租賃關(guān)系中主要的四種解除關(guān)系，我們都已經(jīng)講完了，那我們來(lái)看看解除后的收尾工作。這個(gè)其實(shí)在前兩集的視頻中也提到過(guò)一些了，這次就來(lái)總結(jié)一下，主要就是四種，房東退錢，房客還房，房東賠錢，房客賠錢。先說(shuō)房東還錢，可以約定一個(gè)逾期付款違約金，再約定一下合同解除后，房東需要在多少日內(nèi)退錢，時(shí)效和措施都有了就可以了，接著是房客還房約定一下。合同解除后，房客需要在多少日內(nèi)騰空房屋交還鑰匙，再約定一下拒絕交還房屋應(yīng)承擔(dān)的房屋占用費(fèi)按日計(jì)算。最后是房客賠錢和房東賠錢，約定好雙方確認(rèn)合同違約解除后，一方應(yīng)于多少日內(nèi)支付違約金。這邊逾期付款違約金可以約定也可以不約定，因?yàn)檫`約金已經(jīng)額外包含了30%的懲罰部分，所以一般法院支持了違約金后，就不再會(huì)支持逾期付款違約金，那萬(wàn)一雙方如果沒(méi)有確認(rèn)合同違約解除？這種情況下，要不要約定支付違約金的時(shí)間？我認(rèn)為就不必了，連是否違約都沒(méi)有達(dá)成合意的話，請(qǐng)直接去法院訴訟，約定了也沒(méi)有意義。一方完全可以說(shuō)，當(dāng)時(shí)我就認(rèn)為合同沒(méi)有解除，接著是容易被大部分人忽略的聯(lián)系方式，許多合同會(huì)將聯(lián)系方式簡(jiǎn)單的并入合同主體或者放在簽署部分。我強(qiáng)烈建議單獨(dú)列明，內(nèi)容可以包括郵寄地址、聯(lián)系人、電話、微信號(hào)、電子郵件。只有在發(fā)生糾紛后，才會(huì)知道這個(gè)條款是多么的好，用合同中約定的微信號(hào)之間的聊天記錄，可以直接作為證據(jù)提交，而不需要證明微信所有者的身份。我個(gè)人就碰到過(guò)好多次，微信所有人還真不是對(duì)方本人，在這種情況下，微信聊天記錄的證明力將會(huì)被大大削弱。另外，記得將這些聯(lián)系方式的內(nèi)容，在合同中同時(shí)約定為司法送達(dá)方式，這樣萬(wàn)一涉及訴訟，在一方搞失蹤的情況下，可以大大節(jié)省時(shí)間，最后一點(diǎn)，變更聯(lián)系方式必須在多少日內(nèi)通知另一方，這個(gè)也要約定明確。最后再談一下合同本身的簽署簽署時(shí)間，建議寫(xiě)上簽字部分建議。簽字加按手印，最好雙方再按下騎縫印

，如果不按的話，建議在合同的每一頁(yè)上都簽字，記得標(biāo)頁(yè)碼形式，最好是記多少頁(yè)共多少頁(yè)這種形式簽字頁(yè)，如果是單獨(dú)一頁(yè)的，在此頁(yè)首行加上以下無(wú)正文字樣，合同簽署部分上方盡量不要留白，避免一方加上手寫(xiě)內(nèi)容。有手寫(xiě)補(bǔ)充內(nèi)容的雙方一定要在旁邊簽字，并在內(nèi)容上加按手印。我建議能重簽就不要加上手寫(xiě)內(nèi)容，很容易引起糾紛，合同中。劃線的地方千萬(wàn)不要留白，不用的地方記得要?jiǎng)澋?。額外提一個(gè)問(wèn)題，也是很多人問(wèn)的居住證的問(wèn)題。首先，房東是有義務(wù)配合房客進(jìn)行居住證登記的，但實(shí)際中不完全是這樣，你們懂的。另外，居住證屬于行政方面的事務(wù)，法院不受理，建議需要辦理的小伙伴提前和房東溝通好，在合同中約定一下，并一定要加上違約責(zé)任，以違約責(zé)任來(lái)制約房東配合辦理。這種情況下，如果房東不配合，你可以依據(jù)合同主張房東的違約責(zé)任。這就歸法院管了