上海某醫(yī)療設(shè)備公司因教育規(guī)劃導(dǎo)致工廠搬遷，委托我公司對(duì)擬搬遷涉及的資產(chǎn)及停產(chǎn)停業(yè)損失等進(jìn)行評(píng)估。

該公司主要進(jìn)行醫(yī)療器械銷售，包括醫(yī)療器械技術(shù)領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)，技術(shù)進(jìn)出口，貨物進(jìn)出口等。

接到委托后，評(píng)估小組即刻趕赴上海，通過對(duì)納入評(píng)估范圍的房屋及地上附屬物等進(jìn)行實(shí)地查勘、市場調(diào)查，以及對(duì)其所處宏觀及微觀環(huán)境、未來發(fā)展前景進(jìn)行了分析、論證，我們采用市場法及收益法對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

主要涉及的評(píng)估范圍包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施、機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)、員工安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失等。

評(píng)估過程

在本次評(píng)估工作中，首先對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行分析，其中有證工業(yè)廠房為主要資產(chǎn)。

在評(píng)估過程中，因委估廠房有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，可以進(jìn)行買賣交易，具備商品屬性，選用市場法評(píng)估可以公允的反映資產(chǎn)的價(jià)值。若選用成本法可能造成資產(chǎn)評(píng)估值偏低。本次評(píng)估廠房為企業(yè)生產(chǎn)自用廠房，無可明確量化的房屋收益，收益法中的收益額不能確定，不能使用收益法評(píng)估。

市場比較法是指根據(jù)替代原則，將被評(píng)估房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、交易時(shí)間、房地產(chǎn)狀況等因素進(jìn)行修正，得出被評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值的方法。

基本公式為：

P=P’*A*B*C*D

P-委估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

P’-可比交易實(shí)例價(jià)格

A-交易情況修正系數(shù)=正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)；

B-交易日期修正系數(shù)=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)；

C-區(qū)域因素修正系數(shù)=委估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)；

D-個(gè)別因素修正系數(shù)=委估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)。

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評(píng)估師點(diǎn)評(píng)

該評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估難點(diǎn)一方面在于其廠房評(píng)估過程中可比交易實(shí)例的尋找上，另一方面停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算也是其中一個(gè)難點(diǎn)。

此外其設(shè)備數(shù)量較多，清點(diǎn)核查過程也是一個(gè)難點(diǎn)。

該項(xiàng)目具有一定的典型意義，該企業(yè)位置位于上海市繁華地段，因此對(duì)于相似地段企業(yè)拆遷項(xiàng)目具有借鑒參考意義。

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