富田興合苑業(yè)主的大事小事507、什么情況下，地下車庫歸全體業(yè)主所有？

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2020年11月8日上午10:32，6號(hào)樓4單702發(fā)送名為“建設(shè)單位擅自出售小區(qū)車位和儲(chǔ)藏間最高可罰20萬”的快手視頻。

…快手：2020年前后的短視頻手機(jī)軟件…

視頻內(nèi)容：

主持人：“建設(shè)單位出售車位和地下儲(chǔ)藏間最高可罰20萬。

你們小區(qū)有沒有開發(fā)商賣給你們地上或者地下的車位，還有地下的儲(chǔ)藏間呢？如果有，你已經(jīng)購(gòu)買了，購(gòu)買后是不是寫的租賃（lìn）協(xié)議或者是使用協(xié)議呢？就算簽署了買賣協(xié)議也給你辦理不了單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證呢？

如果是，恭喜你‘中獎(jiǎng)了’。

以上的這種情況多半開發(fā)商沒有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)是全體業(yè)主的

有人說了‘不對(duì)呀，開發(fā)商說了誰投資誰受益啊’。

如果是，你問問開發(fā)商把這些納入了容積率了嗎？這些車位和用房開發(fā)商單獨(dú)出錢建設(shè)的嗎？有沒有分?jǐn)偟椒课莸慕ㄔO(shè)成本當(dāng)中呢？

其實(shí)我們小業(yè)主在買房的時(shí)候，就已經(jīng)把錢都花了，就已經(jīng)變成了出資方，變成了全體業(yè)主了。

他要說納入容積率了，也沒有分?jǐn)偟椒慨a(chǎn)當(dāng)中。好，讓他拿出證據(jù)。

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他是不是拿不出來呢？

按照物權(quán)法第73條，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠化屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠化或者是明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所，公共設(shè)備設(shè)施，服務(wù)用房屬于業(yè)主共有。

那這句話的意思是，就是小區(qū)里除了能辦理產(chǎn)權(quán)證呢，其余的地方和設(shè)施都是我們?nèi)w業(yè)主的了。

那有人問了，買了咋辦呢？

兩個(gè)辦法：第一，要求退錢

如果不退，要求房管局按照物業(yè)管理?xiàng)l例第57條，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部分，共用設(shè)施所有權(quán)或者使用權(quán)，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門，處以5萬到20萬以下的罰款。那給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

房管局罰他一下，如果還不改正，直接到法院起訴要求退回款項(xiàng)及相應(yīng)的損失。

那趕緊雙擊保存，轉(zhuǎn)發(fā)到業(yè)主群，告訴大家別再讓他們給我騙了。”

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…容積率：見《富田興合苑業(yè)主的大事小事506》…

地下車庫可以計(jì)入容積率嗎？——網(wǎng)友提問

2018-05-23 09:24:29，Missyo...（網(wǎng)友網(wǎng)名）：開發(fā)商如果將地下車庫作為地下建筑面積報(bào)批，則地下車庫可以計(jì)入容積率，也可以進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)的初始登記，取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，開發(fā)商可以保留其所有權(quán)。反之，如果沒有計(jì)入容積率，則伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋的所有權(quán)出售給全部業(yè)主，這些房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)也轉(zhuǎn)移給全部業(yè)主，進(jìn)而占用了這些業(yè)主共有場(chǎng)地的車位（庫）的所有權(quán)亦應(yīng)歸業(yè)主共有。所以，對(duì)于不能取得單獨(dú)產(chǎn)權(quán)的車庫（位）不能予以單獨(dú)出售。

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地下面積算容積率嗎？計(jì)算容積率時(shí)，地下車庫算不算？——網(wǎng)友提問

2019-04-28，熱心網(wǎng)友回答：國(guó)家沒有明確規(guī)定，由各地政府自行制定。但為解決車多車位少，停車難的問題。各地政府一般對(duì)建設(shè)單位開發(fā)住宅建設(shè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目非經(jīng)營(yíng)性架空層及地下車庫部分的建筑面積，不計(jì)入建筑容積率。

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地下室算容積率嗎? 計(jì)算容積率時(shí)，地下車庫算不算？——網(wǎng)友提問

2019-04-17，熱心網(wǎng)友回答：不算的
依據(jù)：百度百科：容積率：容積率的計(jì)算規(guī)則（出自《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)則》）：地下商業(yè)建筑不計(jì)算容積率。

另一位熱心網(wǎng)友回答：容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。

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2018-11-29 08:20，南方日?qǐng)?bào)發(fā)表名為《明確地下停車庫 不計(jì)入容積率?》的文章。

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文章內(nèi)容：南方日?qǐng)?bào)訊 （記者/劉懷宇）28日，廣州首個(gè)針對(duì)容積率計(jì)算的完整規(guī)則——《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）由廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)正式印發(fā)，并將于12月1日起實(shí)施。該文件首次明確規(guī)定，綠色建筑增加面積、地下車庫、公共開發(fā)空間等不計(jì)入容積率；對(duì)于地下商業(yè)設(shè)施，則明確提出要計(jì)算容積率。

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公共開放空間可不計(jì)算容積率

容積率越高意味著地塊的開發(fā)強(qiáng)度越大，開發(fā)商可用于出售的面積越多。因此，如何計(jì)算容積率顯得尤為重要。

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所謂公共開放空間是指，面向小區(qū)不特定業(yè)主或者公眾、全天候免費(fèi)開放的公共空間，包括架空層、屋頂花園、騎樓、建筑物內(nèi)城市公共通道等。

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除了公共開放空間外，《辦法》還規(guī)定其余四種不計(jì)算容積率的情況：其一，建筑物避難層中的避難空間、地下公共通道、地下公交站場(chǎng)、地鐵站臺(tái)層、地鐵站廳層（除商業(yè)設(shè)施外）、地下停車庫、地下非機(jī)動(dòng)車庫、人防工程和地下市政公用設(shè)施及地下設(shè)備用房等地下空間。

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這意味著，地下商業(yè)設(shè)施是要計(jì)算容積率的。

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其二，符合現(xiàn)行政策法規(guī)的規(guī)定并經(jīng)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)定的因?qū)嵤┚G色建筑技術(shù)而必須增加的建筑空間。

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其三，電力用房。

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其四，既有房屋為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設(shè)必要的消防樓梯、連廊、無障礙設(shè)施、電梯等配套設(shè)施用房。

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對(duì)于市民關(guān)注的陽臺(tái)等建筑半開敞空間，《辦法》明確按其投影面積的一半計(jì)算容積率建筑面積。

過去，有些開發(fā)商將超大陽臺(tái)、入戶花園作為“賣點(diǎn)”，以不合理手段占用城市空間。

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“天氣又冷了，己經(jīng)第六年了，多次向物業(yè)反應(yīng)暖氣問題，不理不采，現(xiàn)在保潔外包，保安外包，那要物業(yè)來干什么，只會(huì)催交物業(yè)費(fèi)，該去解決的事，不去解決。

請(qǐng)看下集《富田興合苑業(yè)主的大事小事508、小區(qū)業(yè)主不團(tuán)結(jié)，啥也弄不成》”

若不知曉歷史，便看不清未來

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