“泰禾集團(tuán)在12個月內(nèi)的債務(wù)高達(dá)702億元人民幣?！?/p>

作者｜夏天天

編輯｜tuya

泰禾集團(tuán)股份有限公司（下稱“泰禾集團(tuán)”，000732.SZ）的2019年年報終于姍姍來遲，除了各項盈利指標(biāo)的明顯下滑外，泰禾集團(tuán)的大額借款未歸還，且伴隨著高負(fù)債的經(jīng)營困境也是市場關(guān)注的焦。

對于泰禾集團(tuán)而言，2020年能夠順利引入戰(zhàn)略投資者以渡過眼前的債務(wù)危機(jī)，并改善各類經(jīng)營指標(biāo)，依然是個未知數(shù)。

大額已到期未歸還借款

據(jù)《財經(jīng)涂鴉》了解，截至2019年末，泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)2243億元，同比減少7.74%。但資產(chǎn)規(guī)模超過2000億元的泰禾集團(tuán)的銀行貸款中，卻有23.31億元已到期未歸還金額，并正在與借款機(jī)構(gòu)協(xié)商展期方案。

與此同時，大華會計師事務(wù)所對泰禾集團(tuán)2019年度財務(wù)報表出具了非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計報告。大華會計師事務(wù)所在報告中指出，泰禾集團(tuán)存在大額已到期未歸還借款，并且公司因子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人，造成泰禾集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營能力存重大不確定性。

針對大額已到期未歸還借款，以及因子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人的事項，泰禾集團(tuán)認(rèn)為，一方面，控股股東泰禾投資集團(tuán)有限公司(下稱“泰禾投資”)正在籌劃引入戰(zhàn)略投資者事宜，公司認(rèn)為該引戰(zhàn)事項將有助于幫助減輕目前大額到期未歸還借款帶來的壓力；另一方面，積極采取多種措施，加大營銷力度，拓展融資渠道，與金融機(jī)構(gòu)開展展期磋商，力爭通過以上措施降本增效，提高自身抗風(fēng)險能力。

五大區(qū)域營收全面下滑

從營收情況看，年報數(shù)據(jù)顯示，2019年，泰禾集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入236億元，同比下降24%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.66億元，同比下降82%，但歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤則為-4.02億元。

資產(chǎn)減值損失也是泰禾集團(tuán)在2019年業(yè)績大幅下滑的重要原因之一。根據(jù)公告，泰禾集團(tuán)計提存貨跌價影響泰禾利潤總額8.2億元，影響凈利潤6.2億元，占?xì)w屬上市公司股東凈利潤的133%。

此外，值得指出的是，據(jù)《財經(jīng)涂鴉》了解，泰禾集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊共分為福州區(qū)域、北京區(qū)域、上海區(qū)域、廣深區(qū)域和武漢區(qū)域五個分部。從財務(wù)報表可以看出，2019年，泰禾集團(tuán)在上述五個區(qū)域的營業(yè)收入均全面下滑，其中武漢區(qū)域的營業(yè)收入直接下降100% ，而華東區(qū)域和廣深區(qū)域的降幅則分別達(dá)到42%和65%。

從融資和負(fù)債情況看，泰禾集團(tuán)的融資途徑為銀行貸款、債券和非銀行類貸款，融資成本均位于8%以上，且期限在一年之類的占比達(dá)到57%。

抓銷售促回款以優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)是泰禾集團(tuán)在2019年的重要經(jīng)營任務(wù)。年報顯示，2019年，泰禾集團(tuán)進(jìn)一步加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，將回款指標(biāo)作為業(yè)績考核導(dǎo)向。通過嚴(yán)控項目節(jié)點(diǎn)與開盤節(jié)奏、加強(qiáng)考核等管理措施，縮短回款周期；積極梳理項目遺留問題，盤活已投入資金，提高資金使用效率。

對于2020年的發(fā)展計劃，泰禾集團(tuán)指出，將強(qiáng)化資金意識，嚴(yán)格把控風(fēng)險，將以促進(jìn)周轉(zhuǎn)、回流資金為重心，同時提升資金使用效率，實現(xiàn)資金統(tǒng)籌安排與管理；加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的深度合作，以降低融資成本，把控融資風(fēng)險。

事實上，在2019年各項經(jīng)營指標(biāo)大幅下滑之后，進(jìn)入2020年，泰禾集團(tuán)的經(jīng)營狀況并未好轉(zhuǎn)。2020年一季度，泰禾集團(tuán)財務(wù)狀況進(jìn)一步惡化，當(dāng)季實現(xiàn)營收4.8億元，同比減少了93.57%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-5.64億元，同比減少了158%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-29.31億元，同比減少了124.5%。

或成首家資產(chǎn)2000億以上因流動性緊張而引戰(zhàn)的房業(yè)

5月13日，泰禾集團(tuán)公告稱，控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事宜，相關(guān)交易可能涉及公司控制權(quán)的變更，本次擬引入的戰(zhàn)略投資者的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)中包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

除了泰禾集團(tuán)之外，據(jù)《財經(jīng)涂鴉》不完全統(tǒng)計，近期新華聯(lián)集團(tuán)、綠城中國、陽光城、福晟集團(tuán)等多家房企也相繼宣布了引入戰(zhàn)投的計劃或意向。

華創(chuàng)證券研報指出，現(xiàn)階段集中尋求戰(zhàn)略投資者很大程度上是為了化解資金鏈壓力。從體量來看，泰禾集團(tuán)或系首家資產(chǎn)規(guī)模在2000億以上，且主要因流動性緊張而引入戰(zhàn)投的房地產(chǎn)企業(yè)，這側(cè)面說明了房地產(chǎn)行業(yè)在嚴(yán)監(jiān)管、疫情沖擊的背景下，經(jīng)營情況難言樂觀。

華創(chuàng)證券在5月底的數(shù)據(jù)顯示，從償債壓力來看，泰禾集團(tuán)發(fā)行的4支私募債和2支中期票據(jù)將于4個月內(nèi)集中到期，合計規(guī)模高達(dá)89.2億元。二季度，盡管房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)工情況環(huán)比一季度有小幅改善，但需求端完全恢復(fù)尚需時日，房企銷售回款或繼續(xù)承壓，同時結(jié)合公司自身的現(xiàn)金流和經(jīng)營情況來看，泰禾集團(tuán)到期債務(wù)存在著較大的資金缺口，外部融資需求較為強(qiáng)烈。

今年以來，在疫情沖擊下，房企銷售回款較慢，現(xiàn)金流壓力普遍較大。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銷售回款、自籌資金、銀行貸款、非標(biāo)融資、信用債融資等是主要資金來源，而其中銷售回款的占比往往達(dá)到三分之一以上。

據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計，在5月底披露2020年一季報的103家房企中，從現(xiàn)金流來看，貨幣資金余額同比負(fù)增長的房企共35家，其中包括保利地產(chǎn)、萬達(dá)商業(yè)、華夏幸福、泰禾集團(tuán)、富力地產(chǎn)等千億級規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)。

高負(fù)債和經(jīng)營不善導(dǎo)致泰禾集團(tuán)的信用評級接連被下調(diào)，今年5月11日，惠譽(yù)將泰禾集團(tuán)的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)和高級無抵押評級從“B -”下調(diào)至“CCC+”（詳見《財經(jīng)涂鴉》5月14日報道《黃其森要轉(zhuǎn)手的泰禾：評級在這些開發(fā)商中排名倒數(shù)第一》）。

5月12日，聯(lián)合資信將泰禾集團(tuán)主體長期信用等級由AA+下調(diào)為AA-，將“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”的信用等級由AA+下調(diào)為AA-，評級展望為負(fù)面。

惠譽(yù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年第一季度末，泰禾集團(tuán)在12個月內(nèi)的債務(wù)為702億元人民幣，其中包括555億元貸款，147億元資本市場債務(wù)，但其56億元的現(xiàn)金余額只能支付8%的短期債務(wù)。

聯(lián)合資信認(rèn)為，泰禾集團(tuán)貨幣資金大幅下滑，資金鏈較為緊張，2020年到期債券規(guī)模較大且財務(wù)負(fù)擔(dān)重，面臨較大的兌付壓力。同時，泰禾集團(tuán)實際對外擔(dān)保余額為大，或有負(fù)債風(fēng)險較大，被列為被執(zhí)行人的事項共14起，超過公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的10%，將對公司融資能力產(chǎn)生不利影響。

從過去數(shù)年的融資狀況看，對子公司提供擔(dān)保是泰禾集團(tuán)幫助子公司融資的主要手段，且對外擔(dān)保額已超所有者權(quán)益400%，但由于部分項目公司不能按期或按照協(xié)議約定償還借款，導(dǎo)致泰禾集團(tuán)被迫承擔(dān)連帶責(zé)任。

據(jù)《財經(jīng)涂鴉》梳理，截止5月初，泰禾集團(tuán)實際對外擔(dān)保余額為 7,972,960 萬元，占公司最近一期經(jīng)審計歸屬于母公司所有者權(quán)益的431.93%，其中的 96.44%是對全資、控股子公司的擔(dān)保以及全資、控股子公司之間的相互擔(dān)保；剩余的3.56%是對參股公司的擔(dān)保。

5月27日，泰禾集團(tuán)公告稱，收到控股股東泰禾投資函告，獲悉泰禾投資所持有的公司部分股份被司法凍結(jié)，本次涉及股份數(shù)量7.10767112億股，占其所持有股份比例的58.32%，占公司總股本比例的28.56%。

此次股份被凍結(jié)的原因正是因為泰禾投資就其他公司債務(wù)事項提供了連帶責(zé)任保證擔(dān)保，被擔(dān)保人與債權(quán)人產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)糾紛，涉及金額為29.31億元，法院依債權(quán)人申請要求泰禾投資履行擔(dān)保義務(wù)從而導(dǎo)致泰禾投資持有的股份被凍結(jié)。