作者：芊芊

進入2021年，房地產(chǎn)市場的形勢依然嚴峻。

“房住不炒、因城施策”政策繼續(xù)貫徹落實，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼。繼2020年8月“三道紅線”政策之后，又陸續(xù)實施了房地產(chǎn)貸款集中度管理、重點城市集中供地等措施，疊加熱點城市限購、限貸、限價、限售等政策進一步升級，行業(yè)環(huán)境發(fā)生了深刻變化，房企面臨重大變革。

2021年上半年，在行業(yè)波動的浪潮中，各大房企的生存狀態(tài)如何？又有哪些新變化？

房地產(chǎn)企業(yè)“降檔減負”為重中之重

自“三道紅線”監(jiān)管政策發(fā)布以來，多家高杠桿房企因資金壓力而“爆雷”，降杠桿已成為不少房企的當務(wù)之急。

各大房企的中報披露了“三道紅線”達標情況。

截至2021年6月30日，萬科A扣除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負債率為20.2%，連續(xù)20年低于40%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為69.7%，綜合融資成本為4.27%，同比下降32個基點，財務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健。

碧桂園凈資產(chǎn)負債率從2020年底的55.6%下降到49.7%，現(xiàn)金短債比達到2.1倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率已由2020年的80%下降至77%。按照預(yù)定節(jié)奏，碧桂園管理層表示將在2023年中期之前全面達到“三道紅線”的要求。

上半年，雅居樂凈負債率為45.3%，比2020年末大幅下降15.7個百分點；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率達68.4%，較2020年末下降3.5個百分點，“三道紅線”全面達標，成功晉級“綠檔”。相較于雅居樂管理層曾提出的“預(yù)計2021年底前實現(xiàn)由黃轉(zhuǎn)綠”，雅居樂目前的降負債成果超預(yù)期。

時代中國杠桿水平逐漸降低，有息負債總額下降至548.98億元，較2020年底減少66億元，短期借款下降至108.3億元。從“三道紅線”來看，時代中國的凈負債率為68.7%，剔除受監(jiān)管資金的現(xiàn)金短債比達2.0，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為76.6%，較2020年底下降2個百分點。因剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率略微超標，時代中國被列入“黃檔”。

金輝控股繼續(xù)保持“零踩線”的綠檔范圍，滿足“三道紅線”政策的量化監(jiān)管要求。截至上半年，金輝控股凈負債率為75.9%，現(xiàn)金短債比為1.5，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為68.3%。

據(jù)首席消費官統(tǒng)計，截至8月29日，在已發(fā)布中報的上市房企中，包括萬科A、金科股份、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、龍湖集團、招商蛇口、中國金茂、金輝控股、世茂股份、佳兆業(yè)、雅居樂、越秀地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華僑城等在內(nèi)的房企，“三道紅線”均控制在綠檔范圍內(nèi)。

對于一些還在“降檔”中的房企，努力達到“三道紅線”指標要求，也將是未來一段時間內(nèi)要努力的頭等大事。

此外，在業(yè)績發(fā)布會上，有不少“降檔”中的房企均明確提出了未來的降債計劃以及“三道紅線”計劃達標的時間表。

顯然，未來一段時間內(nèi)，降杠桿仍是不少房企的“主攻方向”。

房企開始審慎拿地確保利潤空間

隨著房地產(chǎn)貸款集中度限制及22個重點城市供地“兩集中”等政策相繼實施，

各大房企在拿地方面都較為謹慎，甚至部分房企上半年沒有拿地。

時代中國上半年只拿了7塊地，其中，僅兩幅地塊支付了全部總土地成本，其余5幅地塊，支付的土地成本均未超過30%。上半年，時代中國在拿地上的支出只有2020年的1/5。

禹洲集團在土地市場行動趨向保守。2021年上半年，禹洲集團僅在蘇州、鄭州及江門拿下了4幅地塊，總建筑面積約5.48萬平方米，平均樓面價為每平方米7847元，權(quán)益地價21.89億元，總貨值111億元。而在2020年同期，禹洲集團拿下了11宗項目。

在“兩集中”土地供應(yīng)政策之下，中梁控股在土地收購上也保持審慎原則。中報顯示，上半年中梁控股新增67個項目，總面積為793.7萬平方米，總購地金額為408億元；投資項目以中小型為主，對應(yīng)地價小于5億元的項目占比58%；81%的項目為“非集中供地”獲取，平均溢價率在25%以確保未來的合理利潤空間。

雅居樂兩年前就強調(diào)“不拿錯地”，2021年上半年，面對“集中供地”的行情，雅居樂拿地更是謹慎。在上半年的第一輪集中供地中，雅居樂幾乎沒有斬獲。對此，雅居樂董事會主席陳卓林表示，集中供地對于投資研判的能力是有挑戰(zhàn)的。目前公司的土儲已經(jīng)足夠多，因此能抵擋住不拿高價地。

世茂股份也表示，上半年公司積極參與了土拍市場，同時嚴守投資底線，防止冒進。隨著第二批供地陸續(xù)到來，公司依然堅持審慎理性的拿地策略。

與此同時，寶龍地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、金輝控股、中國奧園等多家上市房企也明確提出了審慎拿地的戰(zhàn)略原則。

近來，在“兩集中”土地供應(yīng)政策之下，“全年買地預(yù)算控制不超過合約銷售額的40%”這一政策被頻繁提及，為了不觸碰到這個“安全閥”，各大房企紛紛表示，下半年將在保證財務(wù)穩(wěn)健的前提下，審慎、理性、務(wù)實地拿地。

多元業(yè)務(wù)賦能、房企開始發(fā)力區(qū)域深耕

當房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，尋找第二增長點已經(jīng)成為房企“共識”。房企們或在相關(guān)行業(yè)進行業(yè)務(wù)布局，或進入新領(lǐng)域?qū)で蟾笸黄啤?/p>

2021年上半年，龍湖集團進行了組織架構(gòu)調(diào)整，新設(shè)立地產(chǎn)航道，新航道與此前的商業(yè)、租賃住房、智慧服務(wù)、塘鵝等并列。在“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅(qū)動模式下，推動房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)和商業(yè)、冠寓、智慧服務(wù)等業(yè)務(wù)全面發(fā)展。

龍頭碧桂園則是在物業(yè)服務(wù)、酒店、建筑機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局。尤其是，碧桂園持續(xù)加大科技研發(fā)力度，通過博智林機器人進行智慧施工，打造智能建造體系。截至2021年6月，博智林機器人公司已有18款建筑機器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋14個省份超65個項目，累計應(yīng)用施工超百萬平方米。

雅居樂多元化業(yè)務(wù)發(fā)展也取得顯著成效。2021年上半年，雅居樂物業(yè)管理及其他收入同比分別上升了57.1%及44.5%；多元化業(yè)務(wù)收入為64.96億元，對雅居樂整體收入的貢獻占比進一步提升至16.8%，同比上升4.2個百分點，成為雅居樂的第二增長曲線。

華潤置地多元業(yè)務(wù)全面發(fā)展，協(xié)同主業(yè)培育發(fā)展新增長極。2021年上半年，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額63.6 億元(含集團內(nèi)業(yè)務(wù))，其中，城市建設(shè)與運營業(yè)務(wù)收入占比94.8%。截至目前，已發(fā)展城市建設(shè)與運營、城市更新、TOD、長租公寓、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)、影業(yè)等業(yè)務(wù)。

多板塊業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展推動房企進一步實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建新發(fā)展格局。

此外，隨著行業(yè)走向成熟，房企也不斷發(fā)力區(qū)域深耕。

禹洲集團聚焦長三角區(qū)域。截至6月30日，長三角區(qū)域為禹洲集團貢獻合約銷售金額345.3億元，占比達65.45%。同時，禹洲集團逐漸將區(qū)域深耕能力向其他核心都市圈復(fù)制，力圖打造多個規(guī)模增長極。其中，大灣區(qū)成為其中最重要的一塊版圖。2021年上半年，大灣區(qū)為禹洲集團貢獻合約銷售金額28.92億元，同比上漲369%。

美的置業(yè)重點聚焦長三角和粵港澳大灣區(qū)，以及國內(nèi)核心都市圈、城市群進行深耕，并取得階段性成效。上半年，美的置業(yè)長期深耕的滬蘇、浙閩及珠三角區(qū)域的銷售占比達到69%，同比提升8個百分點。其中，浙閩區(qū)域的銷售規(guī)模增長近2倍，珠三角的銷售業(yè)績也接近翻番。

上坤地產(chǎn)上半年聚焦長三角超級區(qū)域，推動組織結(jié)構(gòu)變革，滬蘇區(qū)域合并進一步提高了長三角區(qū)域的布局能級。2021年上半年，上坤地產(chǎn)新增土地儲備307.8萬平方米，其中長三角占比48.5%，城市布局合理健康，進一步擴大了區(qū)位布局優(yōu)勢。

從追求“增量”到“增質(zhì)”，城市深耕將成為未來房企發(fā)展的不二法門。

從非理性繁榮到理性穩(wěn)定，在行業(yè)邏輯的變革之下，房企又將以怎樣的“面貌”活躍于資本市場？

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險自擔）