出品 l 觀點財經(jīng)

作者 l 橙子

近期，房地產(chǎn)市場出了一條消息，多地發(fā)文明確今年將推行住宅用地“集中供地”模式，全年將分3批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告。

這條利好消息讓沉寂多日的地產(chǎn)板塊炸了兩天鍋，萬科、保利等一眾地產(chǎn)龍頭紛紛反彈大漲，但同為龍頭之一的世茂集團卻只維持了兩天上漲，便繼續(xù)進入下跌趨勢。

先簡單說一下“集中供地”，就是集中推出地塊，減少住宅用地出讓次數(shù)，對房企資金產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象。

因此從制度本身來看，此舉有利于降低了土地溢價率，進而降低房企拿地成本，利好地產(chǎn)商。受此消息影響，A股房企板塊漲聲一片。

不過這項政策也存在一個問題，即便是集中釋放土地資源，但對于部分稀缺資源，也難保地產(chǎn)商不會扎堆布局，因此對降低土拍激烈程度到底影響幾何，還未可知。

世茂集團全年實現(xiàn)3000多億銷售
重回頭部榜單

再來看世茂集團（00813.HK），在1月份公布的2020年經(jīng)營數(shù)據(jù)中，世茂集團實現(xiàn)3003.1億元，同比增長15%，邁入3000億銷售俱樂部，也重回《2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單》第八的位置。

圖片來源：世茂集團官方公告

盡管年報數(shù)據(jù)還未披露，但參考此番銷售數(shù)據(jù)，整個2020年世茂集團的財報數(shù)據(jù)應該不會太差。

回顧世茂集團的發(fā)展歷程，世茂真正的業(yè)績反彈期始于2017年，股價表現(xiàn)來看也正好論證了這一點。

圖片來源：東方財富

在2017年之前，世茂集團年銷售額只有幾百億，但從2017年開始，世茂集團得益于土儲規(guī)模的大幅攀升，銷售額也在大幅增長。

2016年，世茂集團全年銷售額只有681.2億元。

而2017年，世茂銷售額直接突破千億，達到1007.7億元，同比增長48%。

到2018年，世茂銷售額再度同比大漲75%，全年實現(xiàn)1761.5億元的銷售規(guī)模。

再到2019年，世茂則直接邁入2000億銷售規(guī)模俱樂部，全年實現(xiàn)合約銷售額2600.7億元。

去年，即便受到疫情影響，世茂依舊實現(xiàn)亮眼銷售數(shù)據(jù)，再度邁入3000億銷售俱樂部，全年實現(xiàn)3003.07億元銷售額，同比增長15%。

如果從2010年算起，到2020年十年間，世茂集團實現(xiàn)銷售規(guī)模翻十倍，從305億元增長至逾3000億元。

盡管從百億規(guī)?？缭降角|規(guī)模，世茂用了6年，但從千億規(guī)?？缭降?000億規(guī)模，世茂卻只用了4年。

從2017年開始，世茂便依靠收并購策略開始飛速擴張。

對比2016年之前的擴張力度，這三年新增土儲面積量均超過1000萬平方米。其中，2019年達到巔峰，該年新增土儲3092萬平方米，新增貨值5000億元。

圖片來源：觀點指數(shù)整理

而根據(jù)財報及相關公開信息披露，截止到2020年上半年，世茂新增土儲就已經(jīng)達到1232萬平方米，總土儲（權益前）達到8393萬平方米，總貨值也達到1.45萬億元。

因此，從土儲規(guī)模來看，2020年實現(xiàn)3000億銷售額，也就不難理解了。

而且從世茂財報數(shù)據(jù)來看，不論是從賬面現(xiàn)金，還是從負債水平來看，也的確算得上一家績優(yōu)公司。

世茂財務表現(xiàn)，還算尚可

盡管在最近一次公布的半年報里，世茂集團2020年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-19.48億元，同比減少119.49%，但整個2019年卻實現(xiàn)294.8億元的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額，同比增長1233.94%，整體現(xiàn)金流表現(xiàn)不錯。

圖片來源：東方財富

從杠桿水平來看，世茂集團當前整體資產(chǎn)負債率為75.87%，剔除預收款后資產(chǎn)負債率為70.81%，凈負債率57.8%，現(xiàn)金短債比1.77，腳踩一條監(jiān)管紅線。

只是相比其他負債率動輒90%左右的房企而言，世茂在杠桿率的控制上也算尚可。

圖片來源：東方財富

但是從近幾年的銷售數(shù)據(jù)來看，2017年到2019年，世茂集團的銷售額增速達到47.93%、75%、48%，而2020年增速則下降到15%。

隨著房地產(chǎn)市場逐漸進入存量競爭，不排除世茂銷售額增速進一步下滑的可能。此外，從世茂集團股東權益占比來看，或許也確如市場所言，存在明股實債的問題。

明股實債，攤薄公司利潤

2015年及以前，世茂少數(shù)股東權益占比一直在30%以下，2016年，其少數(shù)股東權益占比達到40.54%，到2018年這一數(shù)字增加至43.74%，此后便一直維持在43%左右。

根據(jù)世茂最近披露的半年報，截止到2020年上半年，世茂集團股東權益合計1317.95億元，其中非控股的少數(shù)股東權益就達到564.64億元，占比達42.84%。

圖片來源：東方財富

這也就意味著這些少數(shù)股東每年會從世茂分走大量利潤，根據(jù)世茂財報數(shù)據(jù)，2020年上半年公司的少數(shù)股東損益就達到27.36億元，占凈利潤的34.19%，超三成利潤被分攤出去。

這或許也是導致世茂上半年資本回報率相對偏低的原因之一，wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末的資本回報率為1.32%，處于較低水平。

圖片來源：wind股票

而企業(yè)增加少數(shù)股東權益的目的之前也聊到過，根本在于不通過增加負債規(guī)模的方式開展融資，拓寬現(xiàn)金流。

因為少數(shù)股東雖然也是外部融資的一種，但操作層面屬于股權換資金，因此在財報中不會算作負債，而算作公司資產(chǎn)。

因此不僅能獲得資金，還能通過做大資產(chǎn)比例，降低公司整體杠桿水平，所以這項指標也是不少公司調節(jié)負債率的工具之一。

但賣出去的股權是需要用每年利潤來償還的，兩相抵消，若少數(shù)股東權益占比過高，則會攤薄公司盈利水平，于是也就出現(xiàn)了明股實債的問題。

不過整體來看，世茂在融資成本、現(xiàn)金流情況等財務指標上的表現(xiàn)也算尚可，姑且可給予中等投資評級。

至于從A股上市子公司世茂股份中抽取利潤的故事，畢竟是世茂集團自己家里的事情，除了對不起A股世茂股份的投資者，對世茂集團似乎并沒有太大弊處。

不過，若世茂不能繼續(xù)降低少數(shù)股東權益，隨著房地產(chǎn)市場逐漸進入存量競爭，世茂的盈利質量恐怕會受此影響不斷下降。

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