聊聊上海樓市里的置換鏈條
上海的購房和樓市的發(fā)展，其本質(zhì)是一條置換鏈條。
最典型的鏈條是這樣 的：外地剛需購房者來到上海，買了一套總價300萬上車盤；
而300萬房子的房東賣了房，拿到款，接著去置換一套500萬的房子；500萬的房東賣了房，去買了800萬的房子；800萬的房東賣了房，去買1200萬的房子……以此類推，最終產(chǎn)生了低到高的置換鏈條。
所以，在上海的二手房市場中，置換剛需，其實遠比首套上車剛需要多得多；各個價位段的房子成交開始火熱，都要取決于最底層的置換鏈條啟動。
畢竟上海的房價是非常貴的 ，絕大部分人買房，是沒法實現(xiàn)真正宇宙級的一步到位；所以大家都是選擇先上車后置換，先有后優(yōu)化。
例如結(jié)婚前只要買婚房，但是有了孩子之后，需要考慮三房和學(xué)區(qū)；年紀大了之后需要三代同堂居住，房子要從一般地段優(yōu)化為稀缺地段，從小面積變成大面積等等。
所以本篇文章我們來聊聊置換的合理性，換言之，我們要如何置換，才有意義？
01
郊區(qū)置換核心市區(qū)
從郊區(qū)置換到市區(qū)，我們可以通俗稱為“進城”。
上海是一座歷史文化悠久的城市，很多有建設(shè)性意義的建筑都造在早期開發(fā)的地方，也就是現(xiàn)在的市區(qū)；所以不可置否的是，上海絕大部分的稀缺資源配套，都在市區(qū)。
雖然在郊區(qū)最近幾年發(fā)展迅猛，商場等大型商業(yè)配套可以實現(xiàn)，但是像醫(yī)療和教育這樣需要時間沉淀的資源，目前依舊沒辦法覆蓋到郊區(qū)。
目前從落實加快五大新城建設(shè)以來，郊區(qū)也在逐漸沉淀資源，像松江的第一人民醫(yī)院的醫(yī)療資源質(zhì)量也不錯，但是像青浦的中山醫(yī)院，嘉定的瑞金北院等，大多還是貼牌醫(yī)院，整體的醫(yī)療水平相較于市區(qū)還是比較差的，學(xué)區(qū)就更加沒辦法相提并論了。
所以，大部分人都會希望從郊區(qū)置換到市區(qū)。
02
弱能級置換強能級板塊
上海有一百多個板塊，不同的板塊之間，房價差異還是比較大的；同時，每個板塊的二手房流通速度也不同。
所以我們在置換的時候，都希望能換到好一點的板塊，能極高的，比如地鐵配套更好，周邊產(chǎn)業(yè)更強，商圈更繁華等等。
好比我們最近有幾組客戶。他們原本住在九亭的，目前想向七寶、金匯龍柏、古美等地方置換，這就是郊區(qū)置換高能級板塊的例子；
還有住在黃浦五里橋的一組客戶，最近想向黃浦濱江或徐匯濱江置換，濱江板塊一般來說能級都會比較高，所以也會受到置換客戶的青睞。
03
同板塊置換
同板塊置換，也是很受剛改們的關(guān)注的。畢竟很多上海本地家庭，他們自小就生活在一個圈子里的，即便搬家，也不想搬離這個板塊的人有很多。想改善居住環(huán)境的同時，還能享原來的生活配套，這就是同板塊置換。
當然，如果原本住的小區(qū)比較一般，屬于老破小或動遷房之類的，可以置換到本板塊品質(zhì)相對好點的熱門小區(qū)。
例如北蔡金旋小區(qū)置換大華錦繡華城11街區(qū)、九亭美麗星城置換貝尚灣等。
04
以小換大
大多數(shù)人置換改善，基本都是從面積需求出發(fā)的。回到文章開頭，最初上車的時候也許小年輕買婚房，對面積沒有需求；而結(jié)婚后有孩子了，孩子也會長大，老人也會來幫忙帶小孩，所以房子不夠住已經(jīng)是迫在眉睫的事，從兩房的需求逐漸擴大至三房。
05
以舊換新
最典型的也是從最初居住的老舊小區(qū)，置換到次新小區(qū)。在當前的二手房市場，我們從老破小的掛牌量就可以看出，賣老破小的房東們，一大部分去打新，另一部分則是去置換次新房小區(qū)。
06
置換學(xué)區(qū)
有了孩子之后，孩子教育總是繞不開的話題。一部分置換改善的客戶，是明確有學(xué)區(qū)需求的，他們非常重視孩子教育，畢竟大多數(shù)中產(chǎn)階級，自己也是通過努力學(xué)習(xí)考試，步步升級打怪考名校，最終實現(xiàn)階級躍遷的，所以他們天然信任教育路徑能夠給孩子帶來更好的生活。
07
以上六種需求，是絕大部分改善用戶的核心原因。大家如果現(xiàn)在居住的房子不是終極天花板，日后也需要改善的話，不妨想想哪些點是自己最核心的需求；明確目標，才會給未來置換的時候鋪好正確的道路。
