片區(qū)開發(fā)本質(zhì)上是為城市發(fā)展服務(wù)的，通過(guò)對(duì)土地資源重新整合，進(jìn)而優(yōu)化城市布局，改善居民生活條件，創(chuàng)造就業(yè)，釋放農(nóng)村勞動(dòng)力，加快城市化進(jìn)程。在片區(qū)開發(fā)整體過(guò)程中，通過(guò)設(shè)計(jì)運(yùn)作模式，使土地出讓金回流于項(xiàng)目建設(shè)，可以緩解政府融資難度大，資金使用和運(yùn)營(yíng)效率低，政府債務(wù)日增等問(wèn)題，通俗來(lái)講就是圈地-賣錢-搞項(xiàng)目。

在經(jīng)濟(jì)下滑壓力下，政府基建承擔(dān)著穩(wěn)增長(zhǎng)的重要任務(wù)，各地又開始興起片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，那么片區(qū)開發(fā)應(yīng)該怎么做？

根據(jù)以往片區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，片區(qū)開發(fā)的前期工作可以歸納為九大步驟：

一、項(xiàng)目總體收支平衡分析

片區(qū)開發(fā)的主要收入包括開發(fā)創(chuàng)稅收入，土地出讓收入、一級(jí)開發(fā)收入、二級(jí)開發(fā)收入及其他返還性收入、減免規(guī)稅等相關(guān)費(fèi)用性收入。但因?yàn)槠瑓^(qū)的投資體量龐大，如遇到產(chǎn)出無(wú)法覆蓋投資的情況，在后續(xù)的融資上將遇障礙，因此在進(jìn)行派去開發(fā)前，需圍繞屬地財(cái)政情況對(duì)項(xiàng)目的收入產(chǎn)出充分的市場(chǎng)研判，論證可行性，做出精密估算，已保障項(xiàng)目資金的健康運(yùn)轉(zhuǎn)，且形成開發(fā)建設(shè)資金平衡計(jì)劃。

二、用地需求和供地能力匹配分析

第一，項(xiàng)目的建設(shè)需要有指標(biāo)保障，如涉及到耕地指標(biāo)調(diào)整時(shí)，需在保證“總量不變”的前提下進(jìn)行同等耕地指標(biāo)調(diào)整，而農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，一律按照土地原有用途補(bǔ)償?shù)恼魇諜C(jī)制。具體來(lái)說(shuō)，涉及到基本農(nóng)田的項(xiàng)目，往往需要土地利用規(guī)劃，變成一般農(nóng)田，進(jìn)而用耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)和建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)進(jìn)行城市規(guī)劃調(diào)整，使其變成建設(shè)用地。片區(qū)開發(fā)往往涉及大體量的新增建設(shè)用地，因而需提前排摸好片區(qū)的用地需求，以前策劃保障項(xiàng)目的供地。第二，除去項(xiàng)目建設(shè)所需的指標(biāo)外，片區(qū)產(chǎn)出也需要有土地出讓指標(biāo)保障，片區(qū)開發(fā)收入一般以土地出讓收入為主，然而地區(qū)年土地出讓指標(biāo)往往有限，需提前進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，從而使項(xiàng)目的資金能夠及時(shí)回流，支撐片區(qū)開發(fā)。因此，為了確保項(xiàng)目的順利建設(shè)，需提前保障各類建設(shè)指標(biāo)，做好用地需求和供地能力匹配分析，使片區(qū)開發(fā)的建設(shè)計(jì)劃能有效落地。

三、編制分期實(shí)施資金平衡方案

片區(qū)開發(fā)因投資體量龐大，無(wú)論是地方還是投資方都難以一次性投入支撐片區(qū)的整體開發(fā)，所以往往采用滾動(dòng)分期開發(fā)的形式，將前期的片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目回流進(jìn)行后續(xù)的土地一級(jí)開發(fā)與融資工作，因而需圍繞財(cái)政情況結(jié)合項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)序、建設(shè)投資、建設(shè)內(nèi)容等，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分期實(shí)施資金平衡測(cè)算，以確保片區(qū)全生命周期資金鏈的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

四、全過(guò)程開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)

?根據(jù)項(xiàng)目的資金平衡方案，結(jié)合片區(qū)的資源稟賦情況，

設(shè)計(jì)顴骨喲陳開發(fā)的建設(shè)方案，比如年度項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃、資金支出計(jì)劃等，使項(xiàng)目能夠有效實(shí)現(xiàn)建設(shè)目標(biāo)。

五、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（江浙地區(qū)：特許經(jīng)營(yíng)+聯(lián)合開發(fā)）

?因片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容多，投資額高，地方政府往往

會(huì)引入社會(huì)資本共同進(jìn)行投資開發(fā)（ABO模式），為了避免隱性債、政府墊資等風(fēng)險(xiǎn)，則需對(duì)交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，已保障各方參與者的合法權(quán)益?？梢酝ㄟ^(guò)競(jìng)爭(zhēng)性方式授予平臺(tái)公司片區(qū)開發(fā)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，而后引入社會(huì)資本方籌集項(xiàng)目資本金，同事聯(lián)合成立項(xiàng)目公司以特許經(jīng)營(yíng)收益質(zhì)押方式進(jìn)行融資，開展工程建設(shè)投資。

六、收益回報(bào)機(jī)制設(shè)計(jì)

?在傳統(tǒng)投融資模式下，地方政府通過(guò)土地出讓金返還、

財(cái)政補(bǔ)助等非市場(chǎng)化的方式，將項(xiàng)目收益返還至脫鉤后的平臺(tái)公司，容易出現(xiàn)違規(guī)操作的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。另外，傳統(tǒng)模式由平臺(tái)公司融資直投，資金支付壓力大，工程費(fèi)用多由承包商墊資，違反《政府投資條例》，《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》等相關(guān)規(guī)定。因而要提前設(shè)計(jì)好資金回流路徑，使項(xiàng)目資金在不涉及隱性債務(wù)、不違反政府投資條例等要求的前提下，滿足片區(qū)開發(fā)的需要。比如，特許經(jīng)營(yíng)+聯(lián)合開發(fā)的建設(shè)模式所涉及的受益回報(bào)機(jī)制，就是在項(xiàng)目公司完成基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，片區(qū)發(fā)展帶動(dòng)地方財(cái)政收入增加后，按照“以收定支”原則，在不新增政府債務(wù)的前提下，想特許經(jīng)營(yíng)權(quán)人支付片區(qū)開發(fā)績(jī)效獎(jiǎng)補(bǔ)，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)人根據(jù)聯(lián)合開發(fā)合作協(xié)議向項(xiàng)目公司支付回報(bào)，打通收益回報(bào)機(jī)制。

七、可融性方案設(shè)計(jì)

??因各地金融市場(chǎng)活躍度不一，政府的投資乘數(shù)效應(yīng)難以

確定，而且片區(qū)開發(fā)的投資體量往往龐大，因而需提前進(jìn)行可融性方案設(shè)計(jì)（又名：建設(shè)項(xiàng)目可融性測(cè)試調(diào)查報(bào)告），開展金融機(jī)構(gòu)征集，測(cè)試項(xiàng)目的融資期限、利率、額度、質(zhì)押抵押需求等要求。

八、片區(qū)開發(fā)實(shí)施方案設(shè)計(jì)

?在完成前述的工作后則可開展片區(qū)開發(fā)實(shí)施方案設(shè)計(jì)，

整合項(xiàng)目運(yùn)作方式、交易結(jié)構(gòu)、合同體系、監(jiān)管構(gòu)架、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、采購(gòu)方式、風(fēng)險(xiǎn)分配等內(nèi)容，設(shè)計(jì)片區(qū)開發(fā)整體實(shí)施方案。

九、社會(huì)資本采購(gòu)策劃

?片區(qū)開發(fā)實(shí)施方案設(shè)計(jì)完成后，有個(gè)核心的項(xiàng)目落地前

置條件就是采購(gòu)社會(huì)資本，采購(gòu)方案的策劃需綜合考慮收益回報(bào)機(jī)制、建設(shè)監(jiān)管、績(jī)效考核、履約擔(dān)保、退出機(jī)制等要素，在社會(huì)資本征集回應(yīng)的前提下，明確采購(gòu)要求，以確保有符合條件的社會(huì)資本能夠參與到項(xiàng)目建設(shè)。

綜上所述，片區(qū)開發(fā)的工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，但要做好片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，前期必須要認(rèn)真研判，做好兩分析，一編制，五設(shè)計(jì)，一策劃。