一、項(xiàng)目概況。 1、位置

項(xiàng)目位于五華區(qū)黑林鋪街道辦事處，慧谷路與海源北路交匯處，東側(cè)慧谷路、高新一小海源校區(qū)，西側(cè)棋盤山、西三環(huán)，北側(cè)春城慧谷，南側(cè)麗陽(yáng)新城一期。 2、開發(fā)商 昆明西山土地房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司，隸屬浙江義承置業(yè)有限公司

成立于2020年，義承置業(yè)背后是浙江義烏的商人和企業(yè)。

相關(guān)聯(lián)企業(yè)中也有不少地產(chǎn)置業(yè)公司，都是剛成立不久的新公司，沒有實(shí)質(zhì)性的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 3、地塊規(guī)劃，產(chǎn)品簡(jiǎn)介 義承·金川府，備案名：金川府小區(qū)（原麗陽(yáng)星城二期A4地塊）占地約141畝，總建面約17萬(wàn)方，容積率1.83，綠地率40%。

共1棟幼兒園及36棟6-12多層、小高層住宅，產(chǎn)品為89-123㎡花園洋房、143-232㎡疊墅。 4.銷售信息 在售小高層18棟B座、19棟20棟21棟23棟26棟（1T2）89㎡、98㎡、123㎡

疊墅在售4棟8棟10棟11棟13棟，分下疊、中疊、上疊， 下疊（帶花園）：162㎡、172㎡、232㎡，中疊：150㎡、162㎡、223㎡，上疊（帶露臺(tái)）：142㎡、155㎡、219㎡，今年年底交房。 二、項(xiàng)目配套 1.交通

距離地鐵4號(hào)線最近的大河埂站超2公里，極大超過了步行極限。 2教育 學(xué)校劃片就讀，劃片武城小學(xué)（金川府就是麗陽(yáng)星城二期）

周邊高新一小、市三幼、云銅中學(xué)、云銅小學(xué)、云師大附小、先鋒小學(xué)等學(xué)校林立。 3.醫(yī)療

項(xiàng)目距離延安醫(yī)院高新分院約500米，距離阜外醫(yī)院約2.6公里；距離昆醫(yī)附二院（工人醫(yī)院）約5公里。 4.商業(yè)

周邊匯聚首創(chuàng)奧特萊斯商圈、宜家購(gòu)物中心、西城時(shí)代商圈、吾悅廣場(chǎng)商圈，昆百大商圈等七大商圈，吃喝玩樂購(gòu)物都比較方便 5.環(huán)境 自然景觀：外部自然生態(tài)匱乏 周邊環(huán)境

西北新城2011年開發(fā)至今，商業(yè)、教育、交通、醫(yī)療，都已得到完善，整體城市界面不錯(cuò)。 三、戶型分析 洋房 89㎡（分布于18棟B座和19棟）：三室兩廳兩衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)；

?優(yōu)點(diǎn)：1梯2戶，南北通透，得房率約90%-93%，優(yōu)于市場(chǎng)同面積戶型； 缺點(diǎn)：樓棟由多個(gè)單元組成，中戶戶型廚房、主衛(wèi)、客衛(wèi)二次采光，采光不足，單陽(yáng)臺(tái)，晾曬衣物不便。 105㎡（分布于20棟21棟26棟）：三室兩廳兩衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)；

優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)，南北通透，客廳大陽(yáng)臺(tái)，得房率約95%-96%。 缺點(diǎn)：餐廳使用局促。 123㎡（分布于21棟和23棟）：四室兩廳三衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)

優(yōu)點(diǎn)：四開間朝南，開間大，進(jìn)深小，日照充足；南北通透，客廳大陽(yáng)臺(tái)，得房率約105% 缺點(diǎn)：次臥衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。 疊墅 下疊（帶花園，端戶花園大）

160㎡（贈(zèng)送168㎡）

172㎡（贈(zèng)送167㎡）賣完了

?232㎡（贈(zèng)送245㎡）都是端頭 中疊

150㎡（贈(zèng)送160㎡）

162㎡（贈(zèng)送160㎡）賣完了

?223㎡（贈(zèng)送183㎡） 上疊（帶露臺(tái)）

142㎡（贈(zèng)送142㎡） ?

155㎡（贈(zèng)送142㎡）賣完了

219㎡（贈(zèng)送180㎡） 四、優(yōu)劣分析 1.西北新城處于昆明的邊緣地帶，西側(cè)更是受到山體限制，發(fā)展基本到了盡頭，未來發(fā)展受限。

2.項(xiàng)目緊鄰西三環(huán)，噪音和塵土污染嚴(yán)重。同時(shí)在山腳下，山體的存在影響日照，整體采陽(yáng)不理想。 3.西北新城2011年開發(fā)至今，商業(yè)、教育、交通、醫(yī)療，都已得到完善。 ?周邊麗陽(yáng)新城一期、春城慧谷已經(jīng)交房10年左右，生活方便，煙火氣十足！路網(wǎng)成型，自駕方便。但距離地鐵4號(hào)線大河埂站超2公里，極大超過了步行極限，考慮地鐵通勤的朋友謹(jǐn)慎選擇。 4.項(xiàng)目最大亮點(diǎn)在于容積率僅1.83、公攤小，是西北新城罕見的低密樓盤。

放眼整個(gè)西北新城，在建在售項(xiàng)目中，僅義承·金川府、東原·印江山（疊墅+高層）規(guī)劃有疊墅產(chǎn)品。

項(xiàng)目打造洋房加疊墅高端業(yè)態(tài)，打破傳統(tǒng)高樓林立的城市格局，居住舒適，在西北新城是頭一個(gè)，其稀缺性不言而喻。 綜合而言，項(xiàng)目整體配套不錯(cuò)，項(xiàng)目產(chǎn)品、品質(zhì)片區(qū)內(nèi)實(shí)屬難得。金川府距離市中心不遠(yuǎn)，30分鐘通勤時(shí)間。

另外，五華區(qū)發(fā)展較早，教育資源豐富，項(xiàng)目劃片武成小學(xué)海源分校，且周邊知名學(xué)校較多，教育整體還算不錯(cuò)。項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房，年底交房，在地產(chǎn)暴雷的席卷下，大家談“期房”色變，這也是給購(gòu)房者吃了顆定心丸。但據(jù)銷售講，未推售樓棟即將要取竣備，為了保利潤(rùn)，取到竣備以后再推售的樓棟溢價(jià)會(huì)比較高，性價(jià)比有所下降。趨勢(shì)在這里，看過的朋友盡早決定。

考慮改善居住品質(zhì)，又要生活方便，想在西北新城置業(yè)低密住宅的可重點(diǎn)關(guān)注，盡早去看看。

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