焦點研究院 · 土拍研報

主題：第二批成都集中供地土拍的變化和原因解讀

出品時間：2022年7月14日

數(shù)據(jù)來源：成都公共資源交易中心，焦點研究院整理

出讓面積環(huán)比基本持平，5+2區(qū)域成交熱度提升

本批次供應(yīng)總量環(huán)比基本持平，單宗地面積均值持續(xù)下滑。7月14日，經(jīng)過3天的密集出讓，成都土拍宣告結(jié)束，其中2宗地塊出現(xiàn)流拍，剩余53宗地塊均成交。55宗地塊的出讓面積為207.7萬平方米，較2022年第一批次減少1.8%，計容建筑面積為438.0萬平方米，較上一批次下滑0.6%，起始總價為394.2億元，較2022年第一批次減少13.4%。值得注意的是，成都集中供地呈現(xiàn)出單宗面積越來越小的趨勢，單宗均值從去年一批次的86畝陸續(xù)降到本輪的55畝，這樣地塊總價會下降，并且推盤量會更小，降低項目開發(fā)難度和風(fēng)險。本批次總體供應(yīng)量較上批次基本持平，和2021年第二批次相比出讓面積下滑45.2%，這和2022年成都土拍政策出現(xiàn)調(diào)整有關(guān)，2022年成都改為一年4次集中供地，這就導(dǎo)致了單批次供應(yīng)量的下滑。

青白江土地密集入市，回爐地塊房地差擴(kuò)大。在供地區(qū)域上，本批次出讓地塊分布在13個行政區(qū)，其中青白江區(qū)7宗，面積為309萬平方米，居各個行政區(qū)之首，在過往的集中供地過程中，青白江區(qū)土地成交一直較少，本批次密集供應(yīng)可以提高區(qū)域新房供應(yīng)量。在用地性質(zhì)方面，本批次有41宗純住宅用地和14宗商住用地，供地以純住宅用地為主。自從2021年第二批次集中供地大規(guī)模流拍以后，成都的集中供地就變成以純住宅用地供應(yīng)為主的市場局面，減少商業(yè)占比可以使得房企減少資金沉淀。此外，本批次有5宗回爐地塊出讓，在原有的出讓總價下調(diào)的同時，提高了最高限制房價，使得利潤空間變大，這也是通常回爐地塊再次出讓的慣有方式，最終除新都區(qū)地塊以外的4宗地塊均全部成交。

從成交整體情況來看，本批次成交地塊的出讓面積、規(guī)劃建面和成交樓面均價數(shù)值分別為199.3萬平方米、421.3萬平方米、9552.9元/平方米，較2022年第一批次分別增加16.5%、18.0%、成交樓面均價下滑13.3%，成交總價為402.4億元，較上批次增加2.4%，本批次溢價率為5.3%，較上一批次增加0.7個百分點。

本批次土拍熱度提升，5+2區(qū)域熱度較高。從本批次成交情況來看，只有2宗流拍，35宗底價成交，11宗地達(dá)到最高限價。盡管本批次出讓地塊數(shù)量和上一批次大體相當(dāng)，但是流拍地塊數(shù)量有上批次的6宗減少為本批次的2宗，達(dá)到最高限價的地塊有上批次的6宗變?yōu)楸九蔚?1宗，總體熱度高于上一批次。在成交區(qū)域上青羊區(qū)溢價率最高，達(dá)到13.9%，其次為高新區(qū)達(dá)到10.2%，這些區(qū)域均屬于5+2區(qū)域，從溢價率的走勢可以看出：高新區(qū)和天府新區(qū)持續(xù)火熱，五城區(qū)熱度回升，二圈層熱度分化明顯。這和成都樓市回暖有關(guān)系，房企加大傳統(tǒng)的熱門區(qū)域的土地布局，減少市場后續(xù)不確定性對于業(yè)績的沖擊。

青白江和新津區(qū)不設(shè)房價要求，優(yōu)質(zhì)地塊限價再次放開

新津區(qū)、青白江區(qū)不設(shè)房價要求，因區(qū)施策更靈活。本批次出讓地塊除青白江區(qū)、新津區(qū)宗地外，均采取“限房價、定品質(zhì)、競地價”的拍賣方式。新津區(qū)、青白江區(qū)土地不設(shè)限清水房價，在成都過往的4批次集中供地過程中，這兩個區(qū)域的地塊通常為底價成交，疊加本批次密集供應(yīng)的影響，此次不設(shè)最高限制房價有利于提高房企拿地積極性，在推盤的時候可以根據(jù)企業(yè)自身情況靈活設(shè)置房價，推動更多開發(fā)企業(yè)在此區(qū)域深耕落地，提升區(qū)域價值。

多宗優(yōu)質(zhì)地塊清水限制房價提升，房企利潤空間提升。本次拍賣的55宗地，有11宗清水住宅限價超30000元/平方米，最高為34500元/平方米。這些地塊主要集中在熱門的5+2區(qū)域，和上次僅有3宗地塊超過30000元/平方米相比，本批次明顯加大了高房價地塊的出讓比例，此舉可以提高開發(fā)商利潤空間，間接提高土地市場熱度。

拿地企業(yè)格局基本不變，華潤置地重倉成都意圖明顯

拿地企業(yè)格局基本不變，本土國企多為托底拿地。成都土拍在2021年第一批次集中供地過程中已品牌房企拿地為主，地方國企和民營房企拿地為輔的局面，自此以后基本上是這三類房企拿地。2021年下半年以來，隨著融資收緊部分頭部民營房企資金緊張，后續(xù)頭部民營房企拿地占比變小，本批次仍舊是這三種房企主導(dǎo)拿地局面，本批次成都本地國資平臺拿地29宗占比最高。本批次拿地金額較多的房企有華潤置地和興城人居，各拿地6宗，拿地金額分別為87.2億和25.4億，本批次有多家民營企業(yè)參與拿地，有華添、鴻山、浙江楠盛和遠(yuǎn)大等，但在拿地面積和金額上占比較小。

華潤置地拿地6宗，融資優(yōu)勢和樓市回暖為主因。在本批次成都集中供地過程中，華潤置地保持著積極的拿地姿態(tài)，在拿地金額和面積上居各個房企之首。研判華潤置地2022年的融資趨勢可以看出，1月份獲取了招商銀行獲授200億元的并購融資額度，2月至6月，華潤置地陸續(xù)從銀行獲授14筆貸款融資，總額甚至超過210億元人民幣。今年華潤置地明顯加大了融資節(jié)奏，為后續(xù)貫徹逆周期拿地的策略提供了堅實的基礎(chǔ)。再加上成都樓市回暖明顯，華潤置地選擇重倉成都可以減少市場下行的不利影響。

重慶成都土拍熱度迥異，5月成都樓市新政效果顯著

重慶成都土拍熱度分化，地理和產(chǎn)業(yè)差別或為主因。作為成渝都市圈的核心城市，成都和重慶的土拍走出不同的市場行情。重慶土拍在上周結(jié)束，僅有1宗溢價成交，總體上保持較低熱度。盡管兩個城市在在出讓地塊的出讓政策和區(qū)位上都有諸多便利，但是兩個城市土拍熱度差距較大。主要原因在于重慶多山地，主城區(qū)在重慶西部，受交通等因素影響輻射區(qū)域有限，而成都多為平原，中心城區(qū)輻射區(qū)域較廣，并且成都近年來互聯(lián)網(wǎng)生物科技等新興經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍，這些因素都導(dǎo)致了成都樓市較重慶復(fù)蘇較快。

5月樓市新政后，6月成都樓市復(fù)蘇明顯。具體到成都來說，本輪土拍之前，成都已經(jīng)在5月兩次出臺松綁樓市的新政，針對貸款額度和購房資格等加大放松力度。政策的效果很明顯，新建商品住宅6月成交量達(dá)到85萬平方米，環(huán)比增加42%,6月成都二手住宅成交16699套，較上月增加約34%，住宅類的二手房和新房成交大幅增長，這也就表明成都有較旺盛的購房需求，住宅交易的回暖使得房企在二輪成都土拍的拿地?zé)岫忍嵘?/p>