從“商鋪0元購”看開發(fā)商降負(fù)債的十八般武藝

1月5日，網(wǎng)上出現(xiàn)了多張恒大集團(tuán)商鋪0元購的海報(bào)，稱“0元搶商鋪，預(yù)期收益每年10%，十年回本。

按照恒大方面的宣傳，自2021年1月1日起至1月31日，購買恒大集團(tuán)旗下項(xiàng)目商鋪的全款客戶，恒大將會(huì)從2022年開始，每年返還購房總金額的10%，分十年返還客戶的所有購房款。返還期間正常簽訂網(wǎng)簽合同，并按時(shí)辦理房產(chǎn)證，房屋所有權(quán)歸購房者所有。

這不是什么新鮮的銷售方式，也不是新鮮的營銷手段，此前，在很多地方就已經(jīng)有過類似的銷售現(xiàn)象。所不同的是，有的是采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，亦即支付一定數(shù)量的資金，獲得某商業(yè)樓或?qū)嶓w的股權(quán)，且承諾經(jīng)營期間不允許將資產(chǎn)抵押貸款等。

應(yīng)當(dāng)說，恒大的這種銷售方式，比通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式融資，對投資者來說風(fēng)險(xiǎn)要小得多，利益回報(bào)也要更直接得多。畢竟，自從支付了全款之后，商鋪就已經(jīng)屬于投資者，而不再是開發(fā)企業(yè)。可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，就是做出商鋪銷售行為的開發(fā)商，能否支撐到承諾年限結(jié)束，能否按照合同確定的返還方式，每年準(zhǔn)時(shí)將資金返還給商鋪投資者。如果開發(fā)商活不下去了，或者無錢返還了，對購買商鋪者來說，就要面臨損失了。

對恒大這樣的頭部房企來說，應(yīng)當(dāng)是相對保險(xiǎn)的。畢竟，如果這么大的企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)了，支付不出返還款了，那出現(xiàn)問題的開發(fā)企業(yè)就多了去了。因此，對恒大的這種“零元購”銷售模式，還是能夠具有一定信任度的，有條件的投資者，也是可以一試的。畢竟，恒大還是有較強(qiáng)實(shí)力的，只是可能眼前遇到了一定困難，需要通過這樣的銷售方式來籌集資金，以確保企業(yè)度過難關(guān)。

如果恒大的“零元購”融資方式效果好，可能會(huì)有更多開發(fā)企業(yè)效仿。到時(shí)候，投資者就要當(dāng)心了，需要對開發(fā)商的實(shí)力、能力、信譽(yù)等進(jìn)行認(rèn)真分析和比較了。因?yàn)椋煌拈_發(fā)商，對待信譽(yù)的認(rèn)識(shí)是不同的，經(jīng)營能力也是不一樣的。如果企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，尤其已經(jīng)出現(xiàn)了很嚴(yán)重的資金矛盾，只是想通過融資維系一段時(shí)間，或者想通過這樣的方式卷錢跑路。那么，投資者就會(huì)受騙上當(dāng)。

那么，“零元購”會(huì)不會(huì)擴(kuò)大到商品房呢？從目前的實(shí)際情況來看，可能性不大。因?yàn)椋啼亴Χ鄶?shù)開發(fā)商來說，都是非核心資產(chǎn)，也非主業(yè)，更多的是商品房開發(fā)附帶出來的資產(chǎn)，或者說為小區(qū)建設(shè)配套的資產(chǎn)。開發(fā)商通過“零元購”的方式把商鋪銷售出去，就是加快資金回籠，以減輕企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低財(cái)務(wù)成本。同時(shí)，按照目前商鋪的實(shí)際狀況，銷售的難度也是比較大的，如果能夠通過“零元購”的方式銷售出去，也可以減少資產(chǎn)容量，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和負(fù)債同步降低的目標(biāo)。

對投資者來說，還有一個(gè)需要注意的問題，就是防止開發(fā)商將已經(jīng)抵押的商鋪，或者產(chǎn)權(quán)關(guān)系不是很清晰的商鋪以“零元購”的方式轉(zhuǎn)讓，以籌集資金。恒大的“零元購”方式，應(yīng)當(dāng)可以相信。因?yàn)椋髽I(yè)承諾按時(shí)辦理房產(chǎn)證，房屋所有權(quán)歸購房者所有。投資者只需要弄清楚這個(gè)“按時(shí)”是多長時(shí)間就行。而對于有的開發(fā)商，本身信譽(yù)就不好，如果不同步辦理房產(chǎn)證，就不能答應(yīng)將全款交到開發(fā)商手中。否則，很有可能購買的是已經(jīng)被抵押或產(chǎn)權(quán)不清晰的商鋪。到時(shí)候，官司就有的打了。如果開發(fā)商將所獲得的資金用于還債或轉(zhuǎn)移，要想將資金討回來，也是不大容易的。

從總體上講，在管理層已經(jīng)完全收緊房地產(chǎn)貸款，對房地產(chǎn)貸款實(shí)施集中度管理、設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限的情況下，開發(fā)商要想獲得資金支持，已經(jīng)很難很難，唯有通過房產(chǎn)銷售回籠資金。先將非主業(yè)、非核心資產(chǎn)的商鋪通過“零元購”銷售掉，再逐步擴(kuò)大到商品房，探討新的銷售模式，是開發(fā)商保持資金平衡、維持資金鏈安全、確保企業(yè)不發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)最重要的內(nèi)容之一。如果這項(xiàng)工作做不好，很多開發(fā)企業(yè)都將面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。

最近一段時(shí)間以來，有關(guān)開發(fā)商遇到危機(jī)的消息時(shí)有發(fā)生，且都圍繞著頭部企業(yè)而展開。有的可能是無中生有，有的則不是無風(fēng)起浪，按照開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀，出現(xiàn)一些負(fù)面消息，放在絕大多數(shù)開發(fā)商身上，可能都比較正常。因此，加快房產(chǎn)的銷售，而不要再試圖通過外部融資來維持資金平衡，可能化解風(fēng)險(xiǎn)、消除負(fù)面影響的效果會(huì)更好一些。