焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報(bào)告（2023年第2周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測(cè)時(shí)間：1月7日至1月13日

宏觀政策

1、央行、銀保監(jiān)會(huì)：召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。

（詳見(jiàn)附注1）

焦點(diǎn)研究院：對(duì)改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，本次會(huì)議提出了四項(xiàng)行動(dòng)?！百Y產(chǎn)激活”將助力房企盤活優(yōu)質(zhì)房企的各類資產(chǎn)，推動(dòng)收并購(gòu)業(yè)務(wù)和保交樓資金到位；“負(fù)債接續(xù)”保證銀行不隨意停貸、抽資；“權(quán)益補(bǔ)充”支持優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押等業(yè)務(wù)；“預(yù)期提升”則是從宏觀上恢復(fù)市場(chǎng)信心和主體信用。

2、央行、銀保監(jiān)會(huì)：改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃名單出爐。

（詳見(jiàn)附注2）

焦點(diǎn)研究院：本次名單中的優(yōu)質(zhì)房企，在規(guī)模、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力、行業(yè)影響力、上下游合作廣度等多個(gè)方面均有良好表現(xiàn)，在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清過(guò)程中，已經(jīng)可以算作取得階段性“勝利”。未來(lái)這部分房企將在優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和探索新發(fā)展模式兩方面繼續(xù)拓展業(yè)務(wù)。

3、江蘇省徐州市：探索發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或消費(fèi)券等形式提振市場(chǎng)信心。

（詳見(jiàn)附注3）

焦點(diǎn)研究院：2023年以來(lái)，樓市利好政策頻傳。從徐州探索購(gòu)房補(bǔ)貼或消費(fèi)券的救市形式上看，整體政策更趨于實(shí)質(zhì)性，對(duì)于購(gòu)房者的優(yōu)惠將落實(shí)到真金白銀，將有助于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)

1、標(biāo)普：中國(guó)違約開(kāi)發(fā)商尚未擺脫困境，若獲權(quán)益融資仍有轉(zhuǎn)機(jī)；

民企融資新變化，風(fēng)險(xiǎn)房企發(fā)債破冰。

（詳見(jiàn)附注4）

焦點(diǎn)研究院：在此前到期債券的展期申請(qǐng)通過(guò)后，受困房企暫時(shí)獲得喘息機(jī)會(huì)。但展期并不意味著風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出清，若不能在展期內(nèi)改善資產(chǎn)負(fù)債情況，同時(shí)恢復(fù)銷售緩解流動(dòng)性壓力，則這些房企仍將在展期后面臨本該面對(duì)的責(zé)任。而暴雷房企債券融資破冰，對(duì)其保交付和后續(xù)資金流轉(zhuǎn)都是重大利好。

附注1：

1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求。房地產(chǎn)融資方面，會(huì)議明確，要全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

同時(shí)，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要配合有關(guān)部門和地方政府扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，運(yùn)用好保交樓專項(xiàng)借款、保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工具，積極提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

會(huì)議指出，要落實(shí)好16條金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求。要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求，加大住房租賃金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)，推動(dòng)加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度。

附注2：

1月11日，一份改善地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債計(jì)劃所救助地產(chǎn)企業(yè)名單流出：龍湖、金地、碧桂園、新城控股、美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋、杭州濱江在列。

作為對(duì)金融16條政策的補(bǔ)充，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃近期備受關(guān)注。1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署落實(shí)金融支持穩(wěn)增長(zhǎng)有關(guān)工作。其中提到，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

附注3：

近日，江蘇省徐州市政府辦公室印發(fā)新形勢(shì)下穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促發(fā)展的17條政策措施。在大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展方面，則著力促進(jìn)住房消費(fèi)。如建設(shè)智能化、高品質(zhì)、差異性商品住宅，更大力度支持剛性和改善性住房需求，提高物業(yè)服務(wù)水平，改善住房生活以及外延的生活服務(wù)。加大對(duì)政策性住房（拆遷安置房、定銷房）歸集、銷售，對(duì)符合安置條件的，加快網(wǎng)簽備案工作。研究探索發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或消費(fèi)券等形式，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

此外，還提及扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。如實(shí)施差別化住房信貸政策，支持個(gè)人住房貸款合理需求、剛性和改善性住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款投放，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。鼓勵(lì)地方政府或國(guó)有企業(yè)回購(gòu)商品房用于公租房、人才房。

附注4：

1月11月，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)表示，中國(guó)違約地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尚未擺脫困境。若違約開(kāi)發(fā)商能夠獲得權(quán)益融資，改善資產(chǎn)負(fù)債表，則仍有轉(zhuǎn)機(jī)。但政府出臺(tái)的支持舉措收效如何仍須拭目以待。

標(biāo)普中國(guó)表示，政府近期出臺(tái)支持開(kāi)發(fā)商的新政，目的并不是為債權(quán)人背書(shū)?！罢邔?shí)則為地產(chǎn)行業(yè)下行設(shè)定了一個(gè)下限。這些政策以市場(chǎng)化的解決方案為主，國(guó)有企業(yè)和信用質(zhì)量較高的私營(yíng)企業(yè)可能比違約開(kāi)發(fā)商更能從中受益”。此外，部分措施還有可能使境外債務(wù)面臨后償風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)先保證境內(nèi)債務(wù)償付的做法本身也存在風(fēng)險(xiǎn)——境外債權(quán)人認(rèn)為兌付前景不明，由此失去耐心。

同時(shí)，救助措施可能存在債務(wù)減值風(fēng)險(xiǎn)，政策也許能夠緩解開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性壓力，但也可能帶來(lái)新的債務(wù)，增加開(kāi)發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)。據(jù)標(biāo)普研究顯示，非地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的境外債券違約后，庭內(nèi)處置的現(xiàn)金回收率約為27%；庭外重整的現(xiàn)金回收率約為45%。

1月10日，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中債增公司”）已經(jīng)同意為旭輝發(fā)行的15億元中票提供擔(dān)保，目前正在對(duì)反擔(dān)保抵押物盡調(diào)，預(yù)計(jì)在春節(jié)前后可以完成發(fā)行。1月9日，在廣東省相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)下，合景泰富的發(fā)債也獲得突破性進(jìn)展，其中公司債計(jì)劃于1月17日發(fā)行。此外，寶龍等公司發(fā)行擔(dān)保中票的注冊(cè)工作也在進(jìn)行中。