作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

一向低調(diào)的李明，鮮少公開露面。但今天遠(yuǎn)洋服務(wù)上市是一個(gè)里程碑事件，作為遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席及總裁，他理所應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)，也是當(dāng)仁不讓。

正如所料一樣，他早早的就趕到了上市現(xiàn)場(chǎng)，西裝革履，佩戴胸花，滿臉微笑，成為了全場(chǎng)的主角，手握亮紅色布條包裹的小錘，敲響了遠(yuǎn)洋服務(wù)上市的鑼聲。

與他一起敲鑼的是遠(yuǎn)洋服務(wù)聯(lián)席主席及行政總裁楊德勇，一位十足的遠(yuǎn)洋干將，曾是遠(yuǎn)洋億家（遠(yuǎn)洋服務(wù)前身）在新三板上市的主要籌備者之一，如今又帶著遠(yuǎn)洋服務(wù)開啟了新的資本征途。

他們二人一起敲鑼，無可爭(zhēng)議。

12月17日上午9時(shí)30分整，遠(yuǎn)洋服務(wù)正式在港交所掛牌交易，股票代碼6677.HK。此次IPO，遠(yuǎn)洋服務(wù)每股發(fā)售定價(jià)5.88港元，全球發(fā)售2.96億股，募資凈額為16.35億港元，獲得了機(jī)構(gòu)投資者的多倍強(qiáng)勁認(rèn)購(gòu)。

其中，8名基石投資者共認(rèn)購(gòu)1.2億美元，約 1.58億股股份，占其發(fā)售股份總數(shù)的53.44%，分別為淡水泉（香港）、國(guó)華人壽保險(xiǎn)、高瓴基金、奧陸資本、Franchise Fund LP、永倫基業(yè)、Keltic及鄭賢方。

上市后，遠(yuǎn)洋服務(wù)依然為遠(yuǎn)洋集團(tuán)附屬公司。在上市儀式致辭中，李明表示：“遠(yuǎn)洋服務(wù)分拆上市，是基于遠(yuǎn)洋集團(tuán)新發(fā)展理念的戰(zhàn)略考量。通過上市提升遠(yuǎn)洋服務(wù)的獨(dú)立性、公司治理能力、經(jīng)營(yíng)管理水平，以求迅速提升對(duì)客戶服務(wù)的能力和水準(zhǔn)?！?/p>

嚴(yán)格來說，遠(yuǎn)洋服務(wù)并不是資本市場(chǎng)的新人，其前身遠(yuǎn)洋億家曾在新三板掛牌。不過，掛牌不足兩年，遠(yuǎn)洋億家便選擇摘牌轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股。這樣的案例并不新鮮，藍(lán)光嘉寶服務(wù)、銀城物業(yè)等也曾因新三板無法滿足融資需求而轉(zhuǎn)赴香港IPO。

楊德勇也表示，遠(yuǎn)洋服務(wù)在香港上市后，將在三個(gè)方面有顯著的變化：

第一，是在資金、品牌、信用等方面獲得資本市場(chǎng)加持，提升了外拓業(yè)務(wù)和收并購(gòu)的實(shí)力，有助于迅速擴(kuò)大在管規(guī)模和利潤(rùn)水平；

第二，是增加了股本，打通了資本市場(chǎng)融資渠道，豐富了資本運(yùn)作手段，能夠有力地支撐業(yè)務(wù)獨(dú)立發(fā)展；

第三是通過實(shí)現(xiàn)公司化改造，建立了良好的管理機(jī)制，提升了公司治理水平。

對(duì)于行業(yè)而言，遠(yuǎn)洋服務(wù)成功上市，也意味著上市物企的數(shù)量增至了40家，也是今年第16家上市的物企，預(yù)計(jì)也是年內(nèi)最后一支上市的物業(yè)股。

此前，華潤(rùn)萬象生活、佳源服務(wù)、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)等已成功登陸港股。后續(xù)，迪馬股份、禹洲集團(tuán)也正準(zhǔn)備分拆物業(yè)板塊“東原橙方”和“禹佳生活服務(wù)”上市，其中禹佳生活服務(wù)已遞交招股書。

物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，愈加激烈。在這條賽道上，遠(yuǎn)洋服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力幾何呢？焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)從其體系架構(gòu)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)和業(yè)務(wù)成色進(jìn)行解析。

架構(gòu)“底色”

遠(yuǎn)洋服務(wù)的歷史可追溯至1997年，主要是為遠(yuǎn)洋集團(tuán)所開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。從2011年開始，隨著遠(yuǎn)洋集團(tuán)的擴(kuò)展步伐，業(yè)務(wù)范圍由最初的北京迅速拓展至京津冀、環(huán)渤海、華中、華西、華東、華南6大核心區(qū)域。

分拆上市前，遠(yuǎn)洋服務(wù)經(jīng)過系列重組，遠(yuǎn)洋將境內(nèi)的資產(chǎn)“遠(yuǎn)洋億家”、“中遠(yuǎn)酒店”以及其他附屬公司注入“遠(yuǎn)洋服務(wù)”，搭建了如今的體系架構(gòu)，擁有176家附屬公司及分公司，分布于中國(guó)24個(gè)省、直轄市及自治區(qū)。

如今，遠(yuǎn)洋服務(wù)董事會(huì)共有七人，除楊德勇外，還有財(cái)務(wù)總監(jiān)朱葛穎，聯(lián)席主席崔洪杰、副主席朱曉星，還有三位獨(dú)立非執(zhí)行董事郭杰、薛軍、朱霖。高級(jí)管理層共有三人，分別是副總經(jīng)理郭志寶、杜新和王立峰。

在十位董事及高級(jí)管理層中，大部分是來自遠(yuǎn)洋億家的老班底，如楊德勇、朱葛穎、郭志寶等；也有從母公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)新加入的，如崔洪杰，9月1日加入遠(yuǎn)洋服務(wù)董事會(huì)并擔(dān)任聯(lián)席主席，此前一直在遠(yuǎn)洋集團(tuán)任職，負(fù)責(zé)遠(yuǎn)洋集團(tuán)整體生產(chǎn)流程的工程、成本、設(shè)計(jì)相關(guān)專業(yè)工作。

IPO前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)間接持有遠(yuǎn)洋服務(wù)約90.1%股權(quán)，Smart Estate及Wealth Best分別持有其4.9%和5%股份。其中，后兩家企業(yè)是多由遠(yuǎn)洋集團(tuán)高管成員持股，相當(dāng)于其在遠(yuǎn)洋服務(wù)的持股平臺(tái)。

全球發(fā)售完成后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持股比例稀釋為67.57%，Wealth Best稀釋為3.75%，Smart Estate稀釋為3.68%，剩余25%股權(quán)由公眾持股。

業(yè)績(jī)“資色”

遠(yuǎn)洋服務(wù)管理的物業(yè)類型，主要分為住宅社區(qū)和非住宅物業(yè)兩大類。其中，非住宅物業(yè)主要包括寫字樓、商場(chǎng)及酒店等商寫物業(yè)以及醫(yī)院、公共服務(wù)設(shè)施、政府大樓及學(xué)校等公共及其他物業(yè)。

住宅社區(qū)物業(yè)是遠(yuǎn)洋服務(wù)的主要收入來源。招股書顯示，在過往的收益中，住宅社區(qū)收益占總收益的比例始終保持在60%以上。今年上半年，住宅社區(qū)收益占比為65.3%，非住宅物業(yè)收益占比為34.7%。

近幾年，遠(yuǎn)洋服務(wù)不斷地將住宅社區(qū)的收益流擴(kuò)大至不同類型的非住宅物業(yè)，管理業(yè)態(tài)更加多元化，其中具備中高端物業(yè)管理服務(wù)能力是其核心優(yōu)勢(shì)，擁有北京遠(yuǎn)洋國(guó)際中心、北京遠(yuǎn)洋光華國(guó)際、北京大家保險(xiǎn)總部、成都遠(yuǎn)洋太古里、北京頤堤港、杭州樂堤港等多個(gè)高端地標(biāo)寫字樓和商業(yè)綜合體的管理經(jīng)驗(yàn)。

今年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入9.04億元，同比增加6.6%。招股書顯示，遠(yuǎn)洋服務(wù)收入從2017年的12.1億元增加32.8%至2018年的16.1億元，又進(jìn)一步增加至2019年的18.3億元，三年的年復(fù)合增長(zhǎng)率約22.8%。

利潤(rùn)方面，2017年、2018年、2019年及2020上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為1.05億元、1.43億元及2.05億元、1.54億元。同期，毛利分別為2.51億元、3.22億元、3.76億元、2.57億元；毛利率分別為20.7%、20.1%、20.6%、28.5%，穩(wěn)步上升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年30家上市物企整體收入達(dá)到395億元。其中營(yíng)收超過10億元的物企有10家，處于5億元至10億元營(yíng)收范圍內(nèi)的企業(yè)有7家，少于5億元營(yíng)收的企業(yè)有12家。按照遠(yuǎn)洋服務(wù)上半年9.04億元的營(yíng)收來看，處于行業(yè)中上水平。

業(yè)務(wù)“成色”

如今，遠(yuǎn)洋服務(wù)已經(jīng)成長(zhǎng)為一家去全國(guó)性物業(yè)企業(yè)。截至6月底，遠(yuǎn)洋服務(wù)總合約建筑面積6190萬平方米，共管理210個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，分布在全國(guó)的54個(gè)城市；總在管建筑面積為4230萬平方米，包括155個(gè)住宅社區(qū)及55個(gè)非住宅物業(yè)，其中90.8%的在管面積在一二線城市。

如大多數(shù)房企物業(yè)公司一樣，遠(yuǎn)洋服務(wù)的業(yè)務(wù)也是主要源于母公司。招股書顯示，從2017年至今年上半年，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)及其主要股東提供的在管面積分別為2553萬平方米、2778萬平方米、2938萬平方米和3030萬平方米，占比分別為86.5%、74.5%、72.5%和71.6%。

與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋服務(wù)的第三方拓展能力也在不斷加強(qiáng)，同期來自第三方的在管面積則分別為396.9萬平方米、952.4萬平方米、1115.3萬平方米和1199.7萬平方米，占比分別為13.5%、25.5%、27.5%和28.4%，第三方物業(yè)在管面積占比在逐年提升。

從業(yè)務(wù)范圍及占比來看，京津冀地區(qū)和環(huán)渤海灣地區(qū)是其業(yè)務(wù)重點(diǎn)區(qū)域，截至6月末，兩個(gè)區(qū)域的在管建筑面積分別占總在管建筑面積的32.9%及28.8%。這與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的業(yè)務(wù)分布強(qiáng)相關(guān)，北方本來便是遠(yuǎn)洋的大本營(yíng)。

但今年年初，遠(yuǎn)洋集團(tuán)提出“南移西拓”戰(zhàn)略，對(duì)南方市場(chǎng)、中西等京津冀大本營(yíng)以外地區(qū)加大布局，期望培育出一批能夠占據(jù)市場(chǎng)前列的城市，并以此為中心，輻射周邊熱點(diǎn)區(qū)域。按照今年物管企業(yè)的中報(bào)排名，遠(yuǎn)洋服務(wù)4230萬平方米的在管面積處于中間位置，而隨著集團(tuán)母公司“南移西拓”的推進(jìn)，將助力遠(yuǎn)洋服務(wù)的管理規(guī)模和半徑的持續(xù)擴(kuò)大。

當(dāng)下，規(guī)模擴(kuò)張依舊是物業(yè)行業(yè)的主旋律，整體市場(chǎng)和單個(gè)企業(yè)仍具有很大的增量空間，高增長(zhǎng)仍然會(huì)持續(xù)，行業(yè)已進(jìn)入規(guī)模增長(zhǎng)、收并購(gòu)?fù)卣?、品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段，遠(yuǎn)洋服務(wù)也在謀求規(guī)模擴(kuò)張。

此次上市募集資金，遠(yuǎn)洋服務(wù)表示將有約60%用于選擇性地把握戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)，約20%用于通過升級(jí)智能管理系統(tǒng)建設(shè)智能化社區(qū)，約10%用于提升數(shù)字化水平及內(nèi)部信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施，約10%用作運(yùn)營(yíng)資金及一般公司用途。