本報(bào)告選取了重點(diǎn)50城的數(shù)據(jù)，對(duì)50城的租售比、租金回報(bào)率、售租比、租金收入比進(jìn)行測(cè)算。核心結(jié)論如下：

2023上半年全國(guó)重點(diǎn)50城租售比為1：628，租金和房?jī)r(jià)的偏離程度進(jìn)一步擴(kuò)大。

重點(diǎn)50城售租比年限超過(guò)52年，居民通過(guò)租房收回買(mǎi)房成本的年限再度拉長(zhǎng)，其中上海、廣州等城市拉長(zhǎng)3年以上。

2023上半年重點(diǎn)50城租金收入比下降，8成以上的城市租房壓力有所緩解，尤其是西南城市昆明、貴陽(yáng)、重慶以及長(zhǎng)三角的溫州、杭州等。

第一部分：租售比

全國(guó)50城租售比為1：628，房?jī)r(jià)租金偏離程度持續(xù)擴(kuò)大。租售比是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。房屋租售比是國(guó)際上用來(lái)衡量地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比通常為1:200到1:300。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)50城來(lái)看，2023上半年平均租售比為1：628，偏離程度自2020以來(lái)呈現(xiàn)持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)。具體來(lái)看，2023上半年重點(diǎn)50城平均租金為33.36元/㎡，較2022年下降0.74%，平均房?jī)r(jià)為20963元/㎡，較2022年上漲0.63%。今年來(lái)看，雖然疫情管控的束縛放開(kāi)，但就業(yè)形勢(shì)不佳又給租賃市場(chǎng)帶來(lái)了一定的負(fù)面干擾，各行各業(yè)裁員潮再現(xiàn)、青年群體失業(yè)率上升等，導(dǎo)致租金上漲動(dòng)力不足，相較于租金回落的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)則更顯堅(jiān)挺。因此今年上半年租金和房?jī)r(jià)的偏離程度進(jìn)一步擴(kuò)大。

第二部分：租金回報(bào)率

2023上半年全國(guó)租金持有收益下滑，租金回報(bào)率為1.91%。租金回報(bào)率，是指年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產(chǎn)是否值得投資的重要指標(biāo)。國(guó)際上認(rèn)為，租金回報(bào)率在5%以上的城市，是有價(jià)值購(gòu)買(mǎi)并且出租的，租金回報(bào)率在3%以下的城市，房?jī)r(jià)水平過(guò)高不適合通過(guò)出租來(lái)達(dá)到回本目的。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023上半年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率為1.91%，較2022年回落0.03個(gè)百分點(diǎn)。租金回報(bào)率自2020年開(kāi)始連續(xù)4年下滑。由此可以看出我國(guó)的租金回報(bào)率處于偏低水平并且逐年下降，依靠租金獲取收益的價(jià)值在逐步縮小。

租金回報(bào)率跑贏一年期存款利率以及基金市場(chǎng)平均收益率。從收益角度來(lái)看，與其他產(chǎn)品投資收益率相比，買(mǎi)房收租的收益要高于短期存銀行，并且也略高于購(gòu)買(mǎi)基金的平均收益率，但是低于2年期以上的銀行存款利率和國(guó)債利率。近期來(lái)看，多家銀行下調(diào)存款利率，后續(xù)存款利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的可能，由此來(lái)看，買(mǎi)房收租還是要比存銀行來(lái)的劃算。

一線城市租金回報(bào)率持續(xù)下滑，三四線上升。分等級(jí)城市來(lái)看，2023上半年一線城市租金回報(bào)率為1.75%，較2022年回落0.11個(gè)百分點(diǎn)；二線城市租金回報(bào)率為1.87%，較2022年基本持平；三四線城市租金回報(bào)率為2.33%，較2022年上升0.03個(gè)百分點(diǎn)。城市能級(jí)越高，租金回報(bào)率越低。一線城市租金回報(bào)率下降，究其原因，一線城市的租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)漲幅，即使在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，一線城市房?jī)r(jià)仍然展現(xiàn)出超強(qiáng)韌性。

上半年50城中27城租金回報(bào)率上升，23城租金回報(bào)率下降。租金回報(bào)下降城市主要分布于三大地帶，分別為環(huán)京區(qū)域、東南沿海地帶以及中西省會(huì)城市。

南寧、鹽城、威海位居漲幅前三，租金回報(bào)率分別較2022年上升0.2、0.18、0.11個(gè)百分點(diǎn)。這些城市租金上漲的幅度高于房?jī)r(jià)上漲的幅度，比如南寧2023上半年租金上漲3.84%，而房?jī)r(jià)下降3.78%，南寧雖然是廣西省會(huì)城市，但是缺乏優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)于人口的吸引力也在逐步減弱，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，房?jī)r(jià)處于偏低水平，相較之下租金的上漲幅度更加可觀。從租金回報(bào)率下降的城市來(lái)看，位居跌幅前三的為泉州、成都、上海，租金回報(bào)率分別下降0.2、0.18、0.17個(gè)百分點(diǎn)。淄博、廣州緊隨其后，均下降超0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中成都、上海2023上半年房?jī)r(jià)漲幅超10%，在重點(diǎn)50城處于領(lǐng)先水平，上海作為一線城市代表、長(zhǎng)三角核心城市，在行業(yè)調(diào)整大周期下，仍然保持著較高的韌性，高度發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)文化以及源源不斷的人口支撐起市場(chǎng)需求，帶動(dòng)房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲，租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)，通過(guò)出租回本的難度增大。成都在今年的表現(xiàn)脫穎而出，量?jī)r(jià)雙雙上升，導(dǎo)致租金回報(bào)率明顯下降，通過(guò)出租的收益回報(bào)來(lái)收回買(mǎi)房成本也更加困難。

第三部分：售租比

居民以出租收回買(mǎi)房成本年限拉長(zhǎng)至52.4年。與租售比指標(biāo)相對(duì)應(yīng)，售租比則更能直觀的看出居民買(mǎi)房回本的難易程度，通常來(lái)看，售租比越高，居民通過(guò)出租房屋收回買(mǎi)房成本的時(shí)間越長(zhǎng)。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023上半年全國(guó)50大中城市售租比為52.4年，也就是說(shuō)居民想要通過(guò)租金收回買(mǎi)房成本需要52.4年的時(shí)間，較2022年增加了0.7年，較2019年增加了2年多。

從分布來(lái)看，高售租比的城市集中分布于長(zhǎng)珠三角經(jīng)濟(jì)圈。其中，廈門(mén)穩(wěn)居高售租比榜首，靠出租收回買(mǎi)房成本的年限最長(zhǎng)，需要80年才能回本。廈門(mén)近年來(lái)以旅游業(yè)出圈，二線“四小龍”之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度水漲船高，房?jī)r(jià)水平來(lái)看，2023上半年房?jī)r(jià)為49491元/㎡，同比上漲0.35%，房?jī)r(jià)僅次于北上深，不過(guò)在房?jī)r(jià)高漲的同時(shí)，租金僅51.4元/㎡/月，較2022年下降1.51%。租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)。東莞作為珠三角的重點(diǎn)城市， 2023上半年售租比達(dá)78.5年，僅次于廈門(mén)。寧波、三亞、蘇州緊隨其后，2023上半年售租比均在60年以上。與此同時(shí)，銀川、烏魯木齊成為低售租比前二，均不到30年就可以通過(guò)出租收回購(gòu)房成本，甚至不足廈門(mén)的三分之一。桂林、貴陽(yáng)、哈爾濱、淄博、南寧等城市的售租比也較為合理，均在35年及以下。

2023上半年，23城售租比年限上升，上海、廣州等首當(dāng)其沖。其中，上海售租比年限較2022年拉長(zhǎng)了5.6年，其次為泉州，售租比上升了5.3年，廣州售租比拉長(zhǎng)了3.4年，也就說(shuō)這些城市靠出租收回買(mǎi)房成本的年限全部拉長(zhǎng)3年以上。成都、金華、昆明、北京、蘇州等城市售租比也全部增加了2年以上，通過(guò)出租回本的難度增加。售租比下降城市中，鹽城、南寧、惠州下跌幅度位居前三，寧波、中山、威海緊隨其后，通過(guò)租金回本的年限均縮短了2年以上。從售租比的角度來(lái)看這就意味著購(gòu)房者通過(guò)出租回本的年限更短，一般來(lái)說(shuō)，可以收回成本的時(shí)間越短代表投資價(jià)值也比較高，但是實(shí)際來(lái)看卻不一定，房子能不能租出去也是一個(gè)重要問(wèn)題，同時(shí)這些城市房?jī)r(jià)下行壓力增大，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性也在暴露。

第四部分、租金收入比

重點(diǎn)50城租金收入比回落，居民租房壓力所有緩解。所謂租金收入比就是指租金支出在收入中所占權(quán)重，也是衡量租金是否合理的重要指標(biāo)。國(guó)際上認(rèn)為30%是租金收入比的黃金分割點(diǎn)，也就是說(shuō)如果租金超過(guò)收入的30%，其他消費(fèi)就會(huì)被大大壓縮，生活幸福感就會(huì)下降。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023上半年重點(diǎn)50城租金收入比為13.47%，較2022年回落0.46個(gè)百分點(diǎn)。主要原因在于2023上半年租金回落，而人均可支配收入仍然呈現(xiàn)微漲態(tài)勢(shì)。

以20㎡作為人均租房面積，繪制出重點(diǎn)50城的租房壓力圖。深圳、上海、北京穩(wěn)居租金收入比TOP3，形成三大租房壓力圈，租金收入比分別為28.79%、27.97%、26.73%，較2022年下降1.4、0.7、0.7個(gè)百分點(diǎn)。高昂的租金給在大城市打拼的人們帶來(lái)沉重壓力，雖然租房壓力較去年小幅下降，但是租金支出仍接近總收入的三成，生存壓力仍然不容小覷，也難怪逃出北上深成為近年來(lái)的熱門(mén)話題。三亞緊隨其后，租金收入比為23.78%，較2022年上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，廈門(mén)租金收入比為17.05%，較2022年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，三亞、廈門(mén)近年來(lái)以?xún)?yōu)越的旅游資源獲得關(guān)注，租金收入比位居高位，2成以上的收入都要上交房租，可見(jiàn)在這些城市生活的壓力也是不小。而租房收入比低的城市則居住幸福感更強(qiáng)，環(huán)渤海的淄博、煙臺(tái)、威海以及長(zhǎng)三角的常州、金華、無(wú)錫等租金收入比均在10%以下，均屬于租住幸福感較強(qiáng)的城市。

2023上半年重點(diǎn)50城中超8成城市租金收入比下降。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023上半年僅有6城租金收入比上升，其余44城均下降。主要原因在于上半年宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期，青年失業(yè)率走高，租賃市場(chǎng)活躍度下降，多數(shù)城市租金水平下調(diào)。在租金收入比上升城市中，成都一馬當(dāng)先，租金收入比較2022年上升1.44個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于租金水平的上漲超過(guò)收入的上漲速度，成都在政策放寬以及經(jīng)濟(jì)人口的強(qiáng)支撐下，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)均保持較高活力。而從租金收入下降城市來(lái)看，西南城市昆明、貴陽(yáng)、重慶，長(zhǎng)三角城市溫州、杭州，珠三角的深圳、湛江等，租房壓力有所減輕。