一、新政重構(gòu)東莞舊改體系

自2023年3月起，東莞不斷出臺(tái)“三舊”改造（城市更新）新政，陸續(xù)出臺(tái)的文件如下：

上述文件以4號(hào)文為綱，緊緊圍繞“公開(kāi)透明，打造‘三舊’改造陽(yáng)光工程”原則，逐步形成新的舊改政策體系。

其一，《實(shí)施細(xì)則》主要是對(duì)東莞市“三舊”改造（城市更新）如何推進(jìn)給出具體的操作指引，回答的是“‘三舊’改造（城市更新）怎么做”的問(wèn)題。

其二，184號(hào)、185號(hào)文兩份政策從容積率、地價(jià)兩大核心利益點(diǎn)入手，打造規(guī)則統(tǒng)一、公開(kāi)透明的容積率和地價(jià)體系。首先，185號(hào)文決定了舊改片區(qū)的開(kāi)發(fā)量上限（開(kāi)發(fā)總量），同時(shí)明確了計(jì)算凈用地面積、容積率的公式。其次，根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》，在公開(kāi)招引實(shí)施主體過(guò)程中，明確政府綜合收益。184號(hào)文在185號(hào)文明確的容積率基礎(chǔ)上，明確了不同類型舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)收方式，是政府綜合收益核算的主要依據(jù)。最后，舊改中最大的成本——拆補(bǔ)成本——由5號(hào)文進(jìn)行明確。5號(hào)文、184號(hào)文、185號(hào)文回答的是，“‘三舊’改造（城市更新）能賺錢嗎“的問(wèn)題。

二、東莞舊改怎么做——模式選擇

（一）從“單一主體掛牌招商”到“公開(kāi)招引實(shí)施主體”模式

根據(jù)2019年出臺(tái)的《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“29號(hào)文”），東莞舊改采用單一主體掛牌招商的模式。單一主體掛牌招商模式在過(guò)去數(shù)年中，推動(dòng)了不少項(xiàng)目的前期工作，但改造結(jié)果并未令人十分滿意。單一主體掛牌招商模式下，街鎮(zhèn)各自為政，缺少了市級(jí)統(tǒng)籌，使得東莞出現(xiàn)前期服務(wù)商遍地插旗的現(xiàn)象。

早在年初出臺(tái)的4號(hào)文，即已明確，需要對(duì)東莞過(guò)去數(shù)年的舊改模式進(jìn)行改革?！秾?shí)施細(xì)則》第一章“總則”給出了東莞的新模式——“公開(kāi)招引實(shí)施主體”模式。該模式與單一主體掛牌招商模式最大區(qū)別在于，前期工作階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府作為前期工作的責(zé)任主體，可根據(jù)需要公開(kāi)招引專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)，協(xié)助開(kāi)展規(guī)劃研究、權(quán)益核查、意愿征詢、資產(chǎn)評(píng)估、公開(kāi)交易方案編報(bào)等前期工作，不再統(tǒng)一招引前期服務(wù)商。

（二）“舊改”第二條路——“統(tǒng)籌做地”模式

《實(shí)施細(xì)則》在4號(hào)文的基礎(chǔ)之上，創(chuàng)新性提出“統(tǒng)籌做地”的“三舊”改造（城市更新）模式。該“統(tǒng)籌做地”模式之下，分成了“政府土地儲(chǔ)備”和“企業(yè)統(tǒng)籌做地”兩種模式。

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其中政府土地儲(chǔ)備模式下，由街鎮(zhèn)（園區(qū)）自行完成單元（項(xiàng)目）范圍內(nèi)的單元規(guī)劃編報(bào)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益核查、征地拆遷補(bǔ)償、總體實(shí)施方案編報(bào)、產(chǎn)權(quán)注銷、拆除清表、“七通一平”等工作，形成凈地后納入土地儲(chǔ)備。

在企業(yè)統(tǒng)籌做地模式下，市屬企業(yè)、鎮(zhèn)街（園區(qū)）屬企業(yè)作為做地主體，協(xié)助政府完成“做地”工作。協(xié)助的方式包括兩種：

一是協(xié)助政府完成土地整理，形成凈地后收儲(chǔ)，做地國(guó)企在該模式下負(fù)責(zé)資金籌措，完成拆遷補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)注銷、拆除清表、“七通一平”等工作。待收儲(chǔ)土地招拍掛后，街鎮(zhèn)（園區(qū)）政府依據(jù)協(xié)議向做地國(guó)企核撥做地成本。東莞該“統(tǒng)籌做地”下的國(guó)企地位，與廣州近期討論的“做地”模式近似；

二是做地國(guó)企協(xié)助政府完成公開(kāi)招引實(shí)施主體前期工作后，交街鎮(zhèn)（園區(qū)）政府按照《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定公開(kāi)招引實(shí)施主體。

三、東莞舊改怎么做——主要工作階段

《實(shí)施細(xì)則》明確簡(jiǎn)化了單一主體掛牌招商模式的流程，將流程簡(jiǎn)化為前期工作、確認(rèn)主體、實(shí)施方案、開(kāi)發(fā)監(jiān)管四個(gè)階段。具體流程及工作內(nèi)容如下：

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四、東莞舊改怎么做——誰(shuí)來(lái)做

公開(kāi)招引實(shí)施主體與舊模式最大區(qū)別在于，前期工作階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府作為前期工作的責(zé)任主體。但舊改是一項(xiàng)專業(yè)性極高的工作，街鎮(zhèn)（園區(qū)）政府基本沒(méi)有類似的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)?！秾?shí)施細(xì)則》明確，街鎮(zhèn)（園區(qū)）政府可以就前期工作聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，協(xié)助開(kāi)展舊改工作。

其創(chuàng)新點(diǎn)在于：

其一，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益核查工作，可以聘請(qǐng)法律機(jī)構(gòu)，協(xié)助明確產(chǎn)權(quán)登記等歷史問(wèn)題，意在通過(guò)專業(yè)法律力量，在前期工作中即解決部分權(quán)屬糾紛；

其二，在意愿征詢、擬定補(bǔ)償方案、編制公開(kāi)交易方案等工作方面，聘請(qǐng)的條件是“具備‘三舊’改造（城市更新）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償或前期服務(wù)經(jīng)驗(yàn)”的專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)該類專業(yè)機(jī)構(gòu)并未設(shè)置具體的資質(zhì)要求。新政出臺(tái)前已經(jīng)深耕片區(qū)的企業(yè)，有了重新入圍的希望。

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接下來(lái)，律房律地團(tuán)隊(duì)將陸續(xù)出臺(tái)關(guān)于東莞新政的解讀，內(nèi)容包括舊改啟動(dòng)、集體表決、權(quán)益核查、公有資產(chǎn)、“釘子戶”的處理、開(kāi)發(fā)監(jiān)管、鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府與市級(jí)主管部門的對(duì)接、干部管理、新舊銜接等內(nèi)容，敬請(qǐng)各位關(guān)注。