“金九銀十”到來之際，房地產(chǎn)支持政策密集出臺(tái)。

9月1日，北京上海相繼官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，至此“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在北上廣深四大一線城市悉數(shù)落地。而此前一日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩則通知，明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行。

正值房地產(chǎn)上市公司2023半年報(bào)收官節(jié)點(diǎn)，典型房企對(duì)市場(chǎng)未來走向怎么看？國(guó)家支持政策能否奏效？飛瞰財(cái)金根據(jù)各大房企財(cái)報(bào)和管理層的公開表態(tài)做了一番梳理，包括典型央國(guó)企、典型民企和典型出險(xiǎn)房企。

首先來看典型央企——

保利：改善性需求將成下階段主要支撐

保利$保利發(fā)展(SH600048)$在半年報(bào)中指出，展望下半年，國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜嚴(yán)峻，我國(guó)居民收入預(yù)期下降、購買力不足，對(duì)地產(chǎn)支持政策的觀望情緒濃厚；同時(shí)，對(duì)房屋按期交付、品質(zhì)保證、價(jià)格穩(wěn)定的信心不足，客戶購房需求疲弱；而二手房市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增加，對(duì)新房市場(chǎng)成交進(jìn)一步形成壓制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生重大變化。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的品質(zhì)時(shí)代，新形勢(shì)下行業(yè)從全面發(fā)展向結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變：市場(chǎng)有效邊界在收縮，住房需求也從“有住房”轉(zhuǎn)向“住好房”轉(zhuǎn)變，居民的改善性需求將成為行業(yè)下階段的主要支撐，未來新房銷售仍有望保持10萬億以上的市場(chǎng)規(guī)模。同時(shí)購房需求向居住屬性回歸，購房者對(duì)房企的產(chǎn)品品質(zhì)、品牌信用、服務(wù)水平將提出更高要求，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)格局也更加激烈。未來具備全面開發(fā)能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、綜合服務(wù)能力的房企將擁有更大的發(fā)展機(jī)遇。

華潤(rùn)置地：城市化進(jìn)入減速發(fā)展階段

華潤(rùn)置地總裁吳秉琪分析，預(yù)計(jì)下半年商品房供應(yīng)規(guī)模處于低位，市場(chǎng)存在同比下降的可能性。從城市端來看，產(chǎn)業(yè)人口基本面較好的城市，有望隨著產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的恢復(fù)而復(fù)蘇。當(dāng)前我國(guó)人口經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化率的增速都處在一個(gè)下降的狀態(tài)。整個(gè)城市化發(fā)展進(jìn)入了減速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)人口的人均居住面積已經(jīng)超過40平方米/每人，處于全球主要國(guó)家中的較高水平。整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的住房水平改善階段。這會(huì)進(jìn)入新的發(fā)展模式和階段。

中國(guó)金茂：房地產(chǎn)已逐步回歸消費(fèi)屬性

中國(guó)金茂認(rèn)為，下半年外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力還不強(qiáng)、需求仍然不足，房地產(chǎn)及上下游行業(yè)將繼續(xù)在恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)中發(fā)揮積極作用。

中國(guó)金茂總裁陶天海在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，接下來會(huì)主動(dòng)增加一些精品持有項(xiàng)目，今后在重要戰(zhàn)略城市運(yùn)營(yíng)方面增加一些核心城市綜合體獲取，尤其是既適合優(yōu)質(zhì)持有，又能夠附帶部分高毛利開發(fā)的綜合體項(xiàng)目。

中國(guó)金茂董事長(zhǎng)張?jiān)龈鶆t強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)已經(jīng)逐步回歸消費(fèi)屬性，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新階段，“中國(guó)金茂整體持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，積極響應(yīng)國(guó)家要求，以‘城市運(yùn)營(yíng)商’為戰(zhàn)略定位，推動(dòng)‘雙輪兩翼’升級(jí)，逐漸形成的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我們對(duì)金茂未來持續(xù)發(fā)展保持堅(jiān)定信心?！?/p>

接著是強(qiáng)勢(shì)地方國(guó)企——

越秀地產(chǎn)：政策加持，行業(yè)筑底，市場(chǎng)分化

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，從政策端來看，市場(chǎng)肯定會(huì)足夠?qū)捤桑鐒偝雠_(tái)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”等，也相信政府有很多工具箱政策在準(zhǔn)備拿出來用，因?yàn)橹醒胍呀?jīng)定調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

“從行業(yè)角度，目前確實(shí)在尋求筑底信息。市場(chǎng)需求應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)比較大的分化，個(gè)別城市的分化也比較嚴(yán)重，好城市、好地段銷售總體還是比較正常。概括下來，政策會(huì)加持，行業(yè)在筑底，市場(chǎng)還在分化?！?/p>

對(duì)于下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)，林昭遠(yuǎn)則稱，既相信、也預(yù)判政府會(huì)圍繞“因城施策”、持續(xù)寬松的政策來促進(jìn)房地產(chǎn)良性恢復(fù)和健康發(fā)展。

建發(fā)股份：行業(yè)集中度不斷提升

建發(fā)股份在半年報(bào)中稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)已進(jìn)入專業(yè)化、規(guī)?；?、品牌化等綜合實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)階段，政策調(diào)控的不確定性進(jìn)一步加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，行業(yè)發(fā)展格局進(jìn)一步分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面進(jìn)一步強(qiáng)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

公司將繼續(xù)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目布局，深耕現(xiàn)有重點(diǎn)區(qū)域，穩(wěn)步進(jìn)入潛力城市。同時(shí)，公司將持續(xù)研發(fā)特色產(chǎn)品，強(qiáng)化品牌特色，因地制宜打造重點(diǎn)布局城市的標(biāo)桿項(xiàng)目，發(fā)揮“房地產(chǎn)+”等房地產(chǎn)相關(guān)商業(yè)服務(wù)價(jià)值，加強(qiáng)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)公司做大做強(qiáng)，力爭(zhēng)早日進(jìn)入第一梯隊(duì)陣營(yíng)。

再來看看未出險(xiǎn)頭部民企——

萬科：預(yù)計(jì)今年新開工回到2006年水平

8月31日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬科$萬科A(SZ000002)$董事會(huì)主席郁亮認(rèn)為，目前市場(chǎng)仍處在膠著狀態(tài)，由于地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒受到一定影響，因此容易做出過度反應(yīng)，“我們的判斷是目前市場(chǎng)顯然跌過頭了。”

他分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)——2021、2022年全國(guó)商品住宅新開工面積分別下降11%和40%，今年1-7月繼續(xù)下降25%?！鞍凑者@個(gè)下滑程度，預(yù)計(jì)今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模?！庇袅琳f。

郁亮認(rèn)為，當(dāng)前政策已經(jīng)在發(fā)力，希望這些出臺(tái)的政策能盡快落實(shí)到位，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到健康合理的水平，同時(shí)也期待存量盤活等方面的具體措施能夠盡快出臺(tái)。相信在各方努力下，隨著經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)持續(xù)平穩(wěn)改善，隨著人們對(duì)未來預(yù)期的穩(wěn)定，行業(yè)遲早會(huì)回到一個(gè)健康合理的水平。

龍湖集團(tuán)：消費(fèi)者信心需一定時(shí)間恢復(fù)

對(duì)于下半年樓市走勢(shì)的判斷，龍湖集團(tuán)高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示：“中央政治局、住建部表態(tài)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持，大力支持剛性和改善性住房需求，相信市場(chǎng)有一波行情，公司將抓住窗口期，加快去化。從長(zhǎng)期來看，我們依然看好房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，當(dāng)前消費(fèi)者的信心需要一定時(shí)間恢復(fù)?！?/p>

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，龍湖不再依靠負(fù)債規(guī)模的增加，去驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模的增加和銷售的增長(zhǎng)，將更加看重運(yùn)營(yíng)及服務(wù)航道的利潤(rùn)占比。

美的置業(yè)：行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)放緩

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和公司應(yīng)對(duì)策略，美的置業(yè)董事會(huì)主席郝恒樂在8月30日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)是放緩的態(tài)勢(shì)和趨勢(shì)。

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步從規(guī)?；瘮?shù)量發(fā)展轉(zhuǎn)向精細(xì)化質(zhì)量發(fā)展，其“消費(fèi)”屬性體現(xiàn)得越來越突出，對(duì)美好生活的向往，追求更高品質(zhì)的居住生活，成為驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。

最后是頭部出險(xiǎn)房企——

碧桂園：始終對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)充滿信心

碧桂園$碧桂園(HK|02007)$稱，在市場(chǎng)深度承壓的時(shí)候，不能被巨大的困難嚇倒。公司始終對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)充滿信心，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這一輪的深刻調(diào)整，終將回歸到平穩(wěn)健康發(fā)展。

未來集團(tuán)將繼續(xù)盡最大努力保障現(xiàn)金流的安全，加大力度盤活沉淀資產(chǎn)，持續(xù)精簡(jiǎn)組織架構(gòu)并嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，積極考慮采取各種債務(wù)管理措施化解階段性流動(dòng)性壓力。

融創(chuàng)中國(guó)：對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)時(shí)間保持充分耐心

融創(chuàng)稱，展望未來，政府已經(jīng)在采取更加積極有力的政策支持經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的回穩(wěn)，本集團(tuán)將堅(jiān)定信心，同時(shí)也對(duì)市場(chǎng)的恢復(fù)時(shí)間保持充分的耐心，在各方的幫助和支持下，穩(wěn)步推進(jìn)各項(xiàng)工作，有序解決各種問題，克服困難，逐步恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。