剛剛揮別的2022年，注定是中國樓市的又一個重要轉(zhuǎn)折點。

2022年12月內(nèi)，房地產(chǎn)兩度被高層定調(diào)為“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”。其中一次來自高層領導：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖”。

第二次則來自中央財辦：要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%。

而將時間維度拉長至2022年全年，全國超過300省市出臺房地產(chǎn)相關政策近1000條。其中，萬億GDP城市——東莞更是于12月26日官宣，全面取消限購，這也是東莞樓市年內(nèi)的第六次寬松政策，松綁力度空前。

自11月以來，多部門更是出臺了面向供給端的房地產(chǎn)政策。央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等部門，從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”、預售資金監(jiān)管新政、支持房企股權(quán)融資等陸續(xù)出臺。

一系列政策出臺，也預示著，中國樓市下一波寬松周期正式啟動。

而回歸市場層面，2022年中國樓市仍在加速探底，購房需求減弱，疊加疊加部分項目停工及疫情等因素，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)較為低迷的狀態(tài)。

易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁張燕表示，房地產(chǎn)市場仍處于筑底過程中，下行態(tài)勢還未真正得到扭轉(zhuǎn)。但從成交量角度來看，2022年很有可能成為一個歷史性的轉(zhuǎn)折點。

據(jù)克而瑞預估，2022年全年新建商品房銷售面積和金額分別為13.6億平方米、13.3萬億元，同比分別下降24%、27%。在全國新建商品房連續(xù)5年達到17億以上平方米成交規(guī)模之后，2022年行業(yè)規(guī)模若大概率回落至14億平方米以下，行業(yè)規(guī)模將迎來真正的拐點。

當前，市場對未來樓市回暖的期待也愈發(fā)濃烈，但業(yè)內(nèi)的普遍共識是，未來房地產(chǎn)市場全面回暖的可能性較低，更多的是結(jié)構(gòu)性行情，各梯隊城市的表現(xiàn)將進一步分化。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年各線代表城市銷售面積同比均出現(xiàn)下降，但一線城市韌性較強，降幅最??；三四線代表城市商品住宅同比降幅較大，面臨不小去化壓力。

誰在逆勢抄底？

可以預見的是，未來分化的還有房地產(chǎn)企業(yè)。

眾所周知，土地儲備是所有房企未來發(fā)展的基石，誰在寒冬中悄然囤貨，誰就將大概率在下一波回暖行情中脫穎而出。

受房地產(chǎn)市場低迷，資金鏈緊張等影響，2022年以來，土地拍賣市場持續(xù)低迷，房企拿地變得愈發(fā)謹慎，甚至部分一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊也無人問津。

但部分頭部企業(yè)卻毅然在寒冬中逆勢布局，以龍湖集團為例，其2022年堅持聚焦高能級城市，抓住絕佳的機會窗口，積極新增土地儲備。

梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，龍湖在2022年土拍市場中摘得34幅地塊，總建筑面積超400萬平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一、二線高能級城市，權(quán)益地價近300億元。

尤其在9月以來，當國央企、城投平臺土拍熱情減退的情況下，龍湖成為了“逆行者”，是持續(xù)活躍在土拍市場的頭部房企。據(jù)中指研究院公布的1-11月房企權(quán)益拿地面積TOP100中，龍湖排名行業(yè)第7位。

業(yè)內(nèi)人士分析，龍湖主要在北京、上海、蘇州、南京、成都、合肥、昆明等一、二線城市拿地，意味著，公司資金充裕，仍保持較強的土地獲取能力，且在高能級城市拿地，有望在2023年城市分化行情下占得先機。

值得一提的是，當土拍市場冷清時，往往可以以好價格拿到優(yōu)質(zhì)地塊。

在2022年中期業(yè)績會上，龍湖CEO陳序平透露，上半年龍湖獲取土地的平均溢價率僅有5%，其中有一半是零溢價獲取的。接下來土地的獲取將有常態(tài)化的機會，行業(yè)共識是往高線城市聚焦，龍湖在策略上也會更聚焦、更堅定在高線城市布局。

逆勢布局的底氣

真金白銀大舉拿地、逆周期布局的背后是，龍湖集團穩(wěn)健的財務狀況。

截至2022年上半年末，龍湖集團已連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準。

在逆勢拿地的同時，龍湖集團還持續(xù)優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，2022年以來，相繼提前償還了銀團貸、美元債等。12月9日，龍湖集團公告稱，公司已全部贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)。至此，2023年內(nèi)，龍湖已無到期美金債。

龍湖集團用實際行動維護其在境內(nèi)外資本市場的健康形象及主體信用。截至目前，國際三大評級機構(gòu)——標普、穆迪、惠譽均給予龍湖集團投資級評級，龍湖也成為了少數(shù)獲得境內(nèi)外機構(gòu)全投資級評級的優(yōu)質(zhì)房企。

具體來看，穆迪認為，龍湖集團經(jīng)常性租金收入、穩(wěn)健的財務狀況和充足的流動性為Baa2評級提供有力支撐，并能夠為其提供應對短期波動的緩沖。

標普則表示，龍湖的不受限制現(xiàn)金依然很高，原因是龍湖在2022年上半年的現(xiàn)金回收率超過100%，租金收入增長26%。

惠譽也認為，龍湖能夠在可控的短期再融資需求下保持充足的流動性。公司財務靈活性也得益于規(guī)模龐大的未經(jīng)抵押的投資物業(yè)組合，為公司提供了可行的融資選擇。據(jù)其預計，龍湖集團的總租金和物業(yè)管理收入將以每年15%-20%的速度穩(wěn)步增長，2022年達到230億元、2023年達到280億元。

基于穩(wěn)健的財務狀況，龍湖獲得了監(jiān)管機構(gòu)與六大行的認可，融資渠道進一步拓寬。

今年8月，龍湖成功發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元人民幣，期限3年，票面利率3.30%，認購倍數(shù)2.86倍，由中債信用增進投資股份有限公司為該筆中期票據(jù)提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，這是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度；并由工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行以及郵儲銀行共同承銷，成功發(fā)行20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發(fā)行。

同樣在11月，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行以及郵儲銀行分別與龍湖集團達成戰(zhàn)略合作并簽署協(xié)議，龍湖成為行業(yè)內(nèi)第二家與六大行均簽署戰(zhàn)略協(xié)議的房企。

12月9日，中國銀行宣布利用境內(nèi)外市場資源，成功為龍湖集團提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實現(xiàn)提款。至此，繼央行“第二支箭“之后，“內(nèi)保外貸”首單亦花落龍湖。

“第二增長曲線”即將加速

在穩(wěn)健財務的保駕護航之下，龍湖大概率將在2022年交出一份較為亮眼的“成績單”。

12月31日，克而瑞發(fā)布2022年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200，碧桂園、保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團、綠城中國、龍湖集團、建發(fā)房產(chǎn)進入TOP10，入圍門檻達1703.2億元。

其中，龍湖集團2022年1-12月銷售額為2032.7億元，行業(yè)排名第九，相比去年提升1位。其中，12月單月銷售額達到200.5億元，環(huán)比增長約15%。在政策向優(yōu)質(zhì)房企傾斜的背景下，龍湖銷售回暖速度高于行業(yè)平均水平。

當前，開辟“第二增長曲線”已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)的共識，在房地產(chǎn)走向健康發(fā)展的過程中，“第二增長曲線”亦是最重要的“壓艙石”和潛在的“發(fā)動機”。

有觀點認為，隨著市場由增量轉(zhuǎn)向存量，房企規(guī)模至上的戰(zhàn)事，逐漸落下帷幕，而經(jīng)營性業(yè)務的實力，將成為新環(huán)境下，衡量行業(yè)排位和企業(yè)安全度的重要標桿。

站在行業(yè)的轉(zhuǎn)折點上，很多房企已經(jīng)勾勒出未來版圖的輪廓，并通過經(jīng)營性業(yè)務的快速增長，釋放出更高的成長活力，龍湖便是佼佼者之一。

截至目前，龍湖商業(yè)已開業(yè)商場超過70座，冠寓開業(yè)門店超過11萬間，物業(yè)服務持續(xù)外拓，并在寫字樓服務、智慧物業(yè)服務等細分領域建立起核心競爭優(yōu)勢，上述經(jīng)營性業(yè)務為龍湖貢獻穩(wěn)定的現(xiàn)金流，保持公司充足的流動性。

2022年前11個月，龍湖集團累計實現(xiàn)經(jīng)營性收入212.4億元，超過去年全年的188.3億元，創(chuàng)歷史新高。

可以看到，基于“開發(fā)+服務”雙引擎戰(zhàn)略，目前，在地產(chǎn)開發(fā)之外，龍湖集團商業(yè)運營、租賃住房、空間服務、智慧營造等業(yè)務均已躋身行業(yè)頭部，也開始為龍湖貢獻源源不斷的運營性收入。