人生最害怕的是看不到希望，哀莫大于心死，如果買房爛尾了，心里肯定是非常憋屈的，如果一直拖著無法交付還得還著貸款的話，那就更加憋屈了，看著半成品的房子，住又不能住，爛又沒完全爛，那就是半吊的樣子，可以稱為準(zhǔn)爛尾樓了，要是以前，可能很多人就忍下去了，貸款照樣供著，但是現(xiàn)在呢，房價(jià)在下跌，利率當(dāng)時(shí)又高企，所有的潛在風(fēng)險(xiǎn)都由購房人承擔(dān)了，所有的好處和利潤都給開發(fā)商和銀行賺去了，天下有這么好的事情？那現(xiàn)在，終于有業(yè)主站出來吶喊了，她選擇了強(qiáng)制停貸、她也選擇起訴了銀行，而在此之前，她的征信已經(jīng)被拉黑了，她會(huì)上訴成功嗎，她會(huì)改變不合理的預(yù)售和貸款制度嗎，今天咱們好好聊聊。

大家好，我是謝暉。南寧一位叫王琦的女業(yè)主終于迎來法院的開庭了，下面咱就稱王女士，事情是這樣的，在四年前，她的媽媽購買了廣西南寧藍(lán)光雍錦瀾灣的一套商品房，同時(shí)，跟農(nóng)行南寧分行簽訂了《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，王女士是擔(dān)保人，其母為主貸人，貸款金額57.5萬元，期限30年。一切看起來都是那么美好，按照原本的劇情發(fā)展，應(yīng)該是開發(fā)商好好建樓、然后等待美好交付、最后就是拎包入住了。但是事與愿違，按照原本合同規(guī)定，房子應(yīng)于2021年12月31日前交付。而那年的11月，開發(fā)商發(fā)布了交房時(shí)間順延的告知函。

直到今天，王女士家的房子仍未完成施工。而在延遲交付期間，王女士和媽媽一直堅(jiān)持還貸，直到2022年4月，在依然看不到任何希望的情況下，決定強(qiáng)制停貸，而三個(gè)月后，她媽媽發(fā)現(xiàn)自己上了征信黑名單，但比起“每個(gè)月花幾千元買一個(gè)征信”，王女士和媽媽都覺得“停貸”值得，她說了一句話，老百姓是為一口飯而活，不是為征信。那很多人肯定納悶了，王女士是用什么理由去起訴銀行的呢，那么多爛尾樓怎么沒見誰去起訴嗎，很多人心里覺得買到爛尾樓了只能自己認(rèn)栽，怪自己眼光不好，別無他法了。

而王女士起訴農(nóng)行的理由是銀行違規(guī)放貸，要求在交房之前，銀行停貸停息，不增加任何額外費(fèi)用。因?yàn)殂y行沒有把預(yù)售貸款資金打入監(jiān)管賬戶中，而是劃入了開發(fā)商的另一個(gè)賬戶，她認(rèn)為，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行違規(guī)放貸，也沒有履行對開發(fā)商挪用賬戶資金的監(jiān)管義務(wù)，應(yīng)該為工程項(xiàng)目爛尾、房子延期交付承擔(dān)責(zé)任。而銀行這邊的律師說銀行將貸款支付至非監(jiān)管賬戶，與房屋能否按期交付，不具有直接因果關(guān)系，房屋不能如期交付責(zé)任也并不在銀行，大家覺得銀行在理嗎？而庭審從上午9點(diǎn)半開始，歷時(shí)2小時(shí)，法院未當(dāng)庭宣判。而這個(gè)樓盤不止王女士一個(gè)人起訴了，還有2期200多戶業(yè)也提起了訴訟，但法院未予立案。她是這個(gè)樓盤業(yè)主起訴銀行中，第一個(gè)開庭的。其他業(yè)主都在等著王女士打個(gè)樣，以便后續(xù)繼續(xù)起訴了。

其實(shí)在過去這種業(yè)主因?yàn)闋€尾而停止還貸去告銀行的幾乎很少有能成功的，當(dāng)然也有個(gè)案成功的，在2017年惠州一位業(yè)主因?yàn)闋€尾樓起訴銀行成功，法院支持了業(yè)主提出的在房子達(dá)到交付條件之前停止還貸的訴求。但是這次南寧的案例還是有一些不同的，惠州的那個(gè)樓盤是真的爛尾了，而現(xiàn)在南寧的這個(gè)不屬于完全爛尾的狀態(tài)，南寧市“平穩(wěn)基金”已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了托管協(xié)議，所以銀行方面可以找到打敗業(yè)主的破綻和漏洞，惠州那個(gè)成功的案例很難進(jìn)行普及化。

大家都知道樓花來源于香港，當(dāng)時(shí)還是1953年，是允許購房者以“先交訂金、分期付款”的方式，來買房的一種房屋銷售制度。而香港很早之前也出過爛尾樓，在1960年，位于香港大角咀的富貴大廈因?yàn)榻ㄖM(fèi)用超支停工，成為香港首宗“爛尾樓”。最后，眾多業(yè)主又多掏了30%的錢，填補(bǔ)了窟窿，才將問題解決。 而后續(xù)，香港給預(yù)售樓花制打上了補(bǔ)丁，預(yù)售金監(jiān)管主體不是銀行，而是律師行。而且有開發(fā)商作假造成了爛尾樓，香港也給買房者留下了兩個(gè)退出窗口，一個(gè)是到交樓時(shí)間，開發(fā)商還沒完工，買房者有權(quán)在到期后的28天內(nèi)取消交易，開發(fā)商要退還購房款和利息；另一個(gè)是在超出預(yù)定交房時(shí)間6個(gè)月后，仍沒有交樓，買房者可以隨時(shí)取消交易，拿回購房款和利息。

而咱們內(nèi)地為啥經(jīng)常出現(xiàn)爛尾樓呢，最主要原因是購房的監(jiān)管資金被違規(guī)挪用，不知去向。咱們內(nèi)地的監(jiān)管賬戶，是立在開發(fā)商名下的，雖然說購房款是由銀行和房管局共同監(jiān)管。但是，開發(fā)商、銀行和地方政府三方存在著深度的利益關(guān)聯(lián)，監(jiān)管效果勢必會(huì)大打折扣，只要銀行睜一只眼閉一只眼地“被動(dòng)配合”，開發(fā)商就能把錢轉(zhuǎn)走。因?yàn)殚_發(fā)商拿到錢了，可以拿錢去拍地，這是地方喜歡的；拍了地做了新項(xiàng)目，又可以找銀行繼續(xù)貸款，這是銀行喜歡的。

各方為了自身的利益最大化，將所有的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移到懵逼的業(yè)主身上，業(yè)主看著半成品的樣板房，就早早的付了全款，在往后的日子里還要天天盼著這家開發(fā)商蓬勃發(fā)展，不能出一點(diǎn)問題。如果市場行情好的時(shí)候，開發(fā)商有利潤賺，爛尾的可能性就小很多，而如果樓市下行，價(jià)格下跌或者需求減少的話，房企拿著1塊錢的成本，做著100塊甚至1000塊錢的生意，杠桿足夠大，有一些風(fēng)吹草動(dòng)，很可能頃刻間就會(huì)出現(xiàn)暴雷或者土崩瓦解，參考恒大的2.5萬億債務(wù)，這是其他行業(yè)永遠(yuǎn)不可能貸出來的錢。

而這一輪的樓市就出現(xiàn)了很多爛尾樓，所以保交樓也是一直在推進(jìn)的事情，因?yàn)樯婕暗挠绊懱罅?，因?yàn)樗械囊磺卸冀o了風(fēng)險(xiǎn)能力承擔(dān)最弱的購房者了，他們成了最大的背鍋俠，而很多買房者還變成了自我內(nèi)疚的檢討者，怪自己眼光不好、怪自己沒提前預(yù)判這個(gè)開發(fā)商的暴雷、怪自己沒聽家人的勸告等等，其實(shí)，這跟你的眼光完全沒關(guān)系，這是畸形的預(yù)售制度下的產(chǎn)物，開發(fā)商也很難抵的住提前拿監(jiān)管資金的誘惑，畢竟，多用一天也多一天利息了，如果既當(dāng)球員又當(dāng)裁判員，人性的弱點(diǎn)中，很難不去監(jiān)守自盜。

所以只有從根本上改變預(yù)售制度以及大大增加違法成本，才能給購房者以信心和安心，不然，大家都不敢再買期房了，所以，我也強(qiáng)烈建議，貸款應(yīng)該要在交房的時(shí)候去辦理才合理，絕對不能把風(fēng)險(xiǎn)推給老百姓，開發(fā)商和銀行的軟著陸很重要，但是老百姓的硬著陸才是最可怕的，一個(gè)人的征信被拉黑了沒事，但是如果一千萬甚至一億人的征信被拉黑了，那就不是人的問題了，肯定是征信自己的問題了。