提到豐臺(tái)，總有粉絲問我：貓子，豐臺(tái)可以跑贏大盤嗎？

兄弟，其實(shí)你這么問我也一臉懵。

眾所周知，豐臺(tái)是割裂的，不同板塊和區(qū)域差異很大。

豐臺(tái)的割裂表現(xiàn)在兩個(gè)方面，

第一點(diǎn)，以永豐河為界。永定河以東的新盤去化很不錯(cuò)，永定河以西去化就比較慢。

第二點(diǎn)，豐臺(tái)城市界面差異也很大，有些經(jīng)過規(guī)劃、整改，煥然一新，已經(jīng)是大都市的感覺。

有些還是鄉(xiāng)村屬性，類似于城鄉(xiāng)結(jié)合部。

所以，豐臺(tái)置業(yè)，確實(shí)是需要看板塊的。

如果盤點(diǎn)豐臺(tái)的優(yōu)質(zhì)板塊，

那么確實(shí)有不少能夠跑贏大盤的區(qū)域——

麗澤、西局、草橋、首經(jīng)貿(mào)、豐臺(tái)科技園等。

麗澤、西局、草橋，大家都不陌生，城市界面非常好。

豐臺(tái)科技園是豐臺(tái)產(chǎn)業(yè)濃度很高的區(qū)域，大家也能理解。

為什么首經(jīng)貿(mào)也能跑贏大盤？

大家對(duì)他最多的印象是，城市界面有待改善，其實(shí)沒有亞林西、西局、草橋好。

（出首經(jīng)貿(mào)地鐵站就可以看到的西宸廣場(chǎng)）

就算生活配套齊全，生活氛圍還算不錯(cuò)，但似乎也看不到，可以跑贏大盤的理由呀？

接下來，我們重點(diǎn)聊聊這個(gè)話題。

01

首經(jīng)貿(mào)，為什么可以跑贏大盤

之前直播的時(shí)候我說過，從2020年開始，北京已經(jīng)默默走過了一輪小牛市。

為什么說“默默”呢。

因?yàn)檫@輪小牛市是分化的。

北京各個(gè)板塊并不是完全漲，從2020年-2022年這兩年的漲幅看，海淀、朝陽強(qiáng)勢(shì)板塊漲幅20%以上，而遠(yuǎn)郊弱勢(shì)板塊幾乎沒什么動(dòng)靜。

我們?cè)倏纯词捉?jīng)貿(mào)板塊，他區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿次新萬年花城五期漲幅是什么樣的情況。

萬年花城五期，2020年1月掛牌均價(jià)是75800元，2022年4月掛牌均價(jià)是89000元，漲幅17.4%左右。

老實(shí)說，這個(gè)漲幅，確實(shí)是有點(diǎn)讓人意外了。

在2020年這一輪小牛市里，首經(jīng)貿(mào)板塊的次新，基本表現(xiàn)不錯(cuò)，不僅可以跑贏大盤，甚至對(duì)比北城很多優(yōu)質(zhì)板塊，漲幅也不低。

為什么萬年花城可以表現(xiàn)這么亮眼呢？

首先是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，萬年花城所在的首經(jīng)貿(mào)板塊，偏西南方向，三環(huán)和四環(huán)之間。

到麗澤商務(wù)區(qū)，西城金融街，海淀中關(guān)村等主要產(chǎn)業(yè)商圈非常方便，承接這些區(qū)域居住需求外溢。

區(qū)域有地鐵10號(hào)線和房山線換乘站首經(jīng)貿(mào)站，還有豐臺(tái)站。

在北京地鐵2035年規(guī)劃中，有麗金線，經(jīng)過首經(jīng)貿(mào)站，直達(dá)金融街。

萬年花城漲幅這么好，還因?yàn)榇蟊P效應(yīng)。

本身規(guī)模夠大，知名度高，再加上流動(dòng)性不錯(cuò)，往往會(huì)成為區(qū)域內(nèi)改善的第一選擇。

此外最核心的一點(diǎn)原因，那就是首經(jīng)貿(mào)板塊的改善次新并不多，可選余地不大。

首經(jīng)貿(mào)板塊，1000萬-1500萬次新改善盤是斷檔的。

我們參考戶型產(chǎn)品、樓齡、物業(yè)維護(hù)、二手房流通等因素，把首經(jīng)貿(mào)板塊二手房劃分為六個(gè)梯隊(duì)，具體劃分如下：

第一梯隊(duì)：懋源·釣云臺(tái)、葛洲壩·中國(guó)府、懋源·璟岳

第二梯隊(duì)：萬年花城五期

第三梯隊(duì)：萬年花城四期、萬年花城二期、萬年花城三期、萬年花城一期（排序分先后）

第四梯隊(duì)：怡?；▓@、優(yōu)筑、理想家、三環(huán)新城4號(hào)院、匯豐家園、楓澤園、鴻業(yè)興園（排序不分先后）

第五梯隊(duì)：三環(huán)新城6號(hào)院，三環(huán)新城8號(hào)院，三環(huán)新城7號(hào)院、首經(jīng)貿(mào)中街1號(hào)院（排序不分先后）

第六梯隊(duì)：育芳園、金豐園、樊家村、葛村、新村（排序不分先后）

（PS：如果你對(duì)這個(gè)排序有爭(zhēng)議，那就是你對(duì)。）

到這里，你就能看出萬年花城的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)來了。

產(chǎn)品不如萬年花城的小區(qū)，要么老要么品質(zhì)不太行。

像三環(huán)新城，6號(hào)院、8號(hào)院、7號(hào)院，都是經(jīng)濟(jì)適用房。

小區(qū)環(huán)境一般，樓齡也比較老。（但周邊小吃真的多）

怡?；▓@，現(xiàn)在小區(qū)比較老了，塔樓帶電梯、板樓不帶電梯，有的院落物業(yè)維護(hù)還可以，戶型一般，價(jià)格也上不去。

另外比萬年花城品質(zhì)更好的幾個(gè)豪宅——懋源·釣云臺(tái)、葛洲壩·中國(guó)府、懋源·璟岳。

單價(jià)高，面積大，一般改善群體預(yù)算是夠不到的。

以土豪標(biāo)配——葛洲壩·中國(guó)府為例，全現(xiàn)房，精裝修。外立面全石材。

平層189平起，總價(jià)2200萬，單價(jià)約11.6萬/平；

還有上、中、下三層疊拼，總價(jià)3200萬。

價(jià)格很高，重點(diǎn)周邊環(huán)境與產(chǎn)品錯(cuò)配，另外小區(qū)混居。

你發(fā)現(xiàn)了沒？

整體來看，首經(jīng)貿(mào)二手房梯隊(duì)嚴(yán)重?cái)鄼n。

豪宅有，老小區(qū)、保障房也偏多；

但中間段、改善類型的次新商品房很少，買家可選小區(qū)不多。

也難怪萬年花城這個(gè)小區(qū)，可以作為京南市場(chǎng)冷熱溫度計(jì)之一，漲幅那么多，也就不奇怪了。

02

南三環(huán)依然缺少品質(zhì)更好的產(chǎn)品

接下來，我們了解下，南三環(huán)的代表次新，萬年花城產(chǎn)品力如何。

萬年花城一共有5期，我們重點(diǎn)看的是2、4、5期。

2、4期最大的優(yōu)點(diǎn)是周邊配套不錯(cuò)，戶型的尺度也不錯(cuò)，除了南北不通透，采光比較足。

但也有缺點(diǎn)，比如外立面陳舊、物業(yè)維護(hù)略差，人車不分流等。

比如2期樓下有個(gè)幼兒園，小區(qū)內(nèi)部和外部都有底商，但同時(shí)也無法避免人員流動(dòng)頻繁的問題。

另外2期板樓塔樓都有，塔樓密度真的很大。

比如我們踩盤的這套房源，27層大塔樓，2梯8戶，早晚高峰電梯肯定是不夠用。

戶型是126平全南三居兩衛(wèi)，客廳采光很好，但是南北不通透。最小次臥窗戶是那種天井窗戶，采光一般。

萬年花城4期相對(duì)比2期更新一點(diǎn)。

西側(cè)是北京小學(xué)萬年花城分校，占用了一部分小區(qū)面積，孩子上下學(xué)方便很多。

這是4期小區(qū)內(nèi)的綠化。草坪維護(hù)一般。

對(duì)比2、4期，萬年花城5期，小區(qū)環(huán)境是最好的。

小區(qū)外立面比較新，屬于真石漆做的磚形，社區(qū)環(huán)境整潔。

戶型格局不錯(cuò)，大多數(shù)有落地窗，或者臥室有小飄窗。

室內(nèi)采光，空間尺度都?jí)蛴茫@點(diǎn)對(duì)比市面上很多新房更好。

上文我們提到，1000萬-1500萬在京西、京南四環(huán)內(nèi)買房，確實(shí)比較難，也難怪萬年花城一枝獨(dú)秀了。

但依然有個(gè)問題。

在我們踩盤閑聊的過程中，我們發(fā)現(xiàn)年輕的粉絲群體，普遍對(duì)新房的品質(zhì)要求更高，那么萬年花城五期，是不能夠滿足他們需求的。

這時(shí)候?qū)Ρ榷?，新盤的優(yōu)勢(shì)就來了——君禮著。

君禮著在豐臺(tái)站附近，和首經(jīng)貿(mào)只隔著一個(gè)地鐵站點(diǎn)。

03

君禮著，為什么肯定會(huì)跑贏大盤

如果和萬年花城五期對(duì)標(biāo)，那么我們認(rèn)為，君禮著肯定也會(huì)跑贏大盤的。

首先是他的市場(chǎng)定位，填補(bǔ)了1000萬-1500萬的改善需求。

上文我們提到，萬年花城漲幅這么高，有一點(diǎn)很重要的原因是西南三環(huán)改善供應(yīng)是斷檔的。要么豪宅要么老破小，優(yōu)質(zhì)的新盤或者次新很少。

君禮著和萬年花城五期在市場(chǎng)上的定位很像，但品質(zhì)更好。

均價(jià)10.6萬/平，戶型在106-165平，總價(jià)在1100-1700萬，剛好填補(bǔ)了這部分置換需求。未來也會(huì)相對(duì)比較稀缺。

另外，君禮著的性價(jià)比很高。

和中國(guó)府、懋源·釣云臺(tái)11萬/平的單價(jià)對(duì)比，他是倒掛的。

和萬年花城五期對(duì)比，前者優(yōu)質(zhì)房源要掛牌9萬，那么品質(zhì)更好的君禮著銷售指導(dǎo)價(jià)10.6w/㎡溢價(jià)也不高。

還有一點(diǎn)是，今年豐臺(tái)的幾個(gè)新盤，得房率都要高，那么套內(nèi)單價(jià)比以往新盤單價(jià)更低，性價(jià)比更優(yōu)。

買新房尤其要看溢價(jià)。我們很少推薦大家買高溢價(jià)的新房。

因?yàn)榧词巩a(chǎn)品和區(qū)域再好，過多的透支了未來預(yù)期，那么買入意義也不大。

最基本的保值增值要有。

舉個(gè)例子，萬年花城五期136平3+1戶型PK君禮著的127平戶型。

萬年花城五期一共15層，一梯兩戶。

南北通透，南向也是三面寬，客廳落地窗，面寬4米。

餐客廚一體，東邊還有個(gè)7平的書房。

套內(nèi)面積101.7平，得房率一般，約73%。

掛牌總價(jià)1230萬，單價(jià)9萬，套內(nèi)單價(jià)12.09萬/平；

而對(duì)比君禮著127平四居，7-8層洋房產(chǎn)品，一梯兩戶。

單價(jià)10.6萬/平，總價(jià)1346萬。

得房率很高，可能在85%以上。

以得房率85%計(jì)算，套內(nèi)107.95平，套內(nèi)單價(jià)約12.47萬/平；

大致算了一下這兩個(gè)戶型交易成本，做了一個(gè)表格，看起來更清晰一點(diǎn)。

1）君禮著單價(jià)比萬年花城5期這套房高1.6萬左右，溢價(jià)率在17%多點(diǎn)，一般新房比二手房高10-25%都屬于合理范圍。

2）套內(nèi)面積算下來，差不到3000元，兩者價(jià)差縮小。

3）如果萬年花城五期這套房子滿五唯一，買家是二套，買它購(gòu)房總成本更低一些；

如果買家是首套，顯然新房君禮著更劃算。

4）再看產(chǎn)品，我們看萬年花城幾套二手房，多是塔樓兩梯三戶，兩梯六戶，兩梯八戶，居住密度大。

只有中間位置好的小板樓才是一梯兩戶，好房難求。

而新房君禮著都是一梯兩戶洋房，兩梯兩戶的小高層，密度低，單棟樓居住密度小，更舒適。

除了127平，君禮著還有其他的主力戶型146平、165平，得房率和戶型也都很能打。

當(dāng)然，這里也不是強(qiáng)制大家必須買新房，我們希望大家根據(jù)自己的需求多對(duì)比，做出選擇就好了。

君禮著跑贏大盤還有一個(gè)原因，環(huán)線優(yōu)勢(shì)。

從位置來看，君禮著可能是買入三環(huán)為數(shù)不多的機(jī)會(huì)。

2023年豐臺(tái)計(jì)劃供地12塊，四環(huán)內(nèi)只有萬泉寺一宗地塊。

這塊地指導(dǎo)價(jià)11.3萬/平，比之前端禮著（11.2萬/平）每平米漲了1000元。

而目前豐臺(tái)四環(huán)內(nèi)的已拍地塊，待入市的項(xiàng)目只有君禮著。

當(dāng)然，這里肯定還會(huì)有人疑惑：貓子，你怎么不說君禮著目前的城市界面問題呢？

君禮著所在位置，在豐臺(tái)火車站附近，距離首經(jīng)貿(mào)，只有一站地鐵。

不得不承認(rèn)，由于歷史遺留問題，他的城市界面稍差。

但這是暫時(shí)的。

君禮著所處的位置剛好是豐臺(tái)TOD的規(guī)劃范圍。

我們看到，現(xiàn)狀用地分布和控制性詳細(xì)規(guī)劃是有很大區(qū)別的。

豐臺(tái)TOD和傳統(tǒng)火車站模式不一樣。

傳統(tǒng)火車站帶來出行便利的同時(shí)，也會(huì)有人員密集且混亂的情況出現(xiàn)。

而豐臺(tái)TOD是站城一體化的規(guī)劃。

什么是站城一體化？

簡(jiǎn)單來說就是將交通場(chǎng)站與城市融合一起規(guī)劃發(fā)展?；疖囌就瑫r(shí)有商業(yè)、寫字樓等配套。

也就是說，君禮著建成后，周邊是商業(yè)+寫字樓+交通樞紐的綜合配套。

對(duì)于豐臺(tái)來說，豐臺(tái)站城一體化的意義還是蠻大的，一邊連接麗澤金融商務(wù)區(qū)，另一邊連接豐臺(tái)科技園，西南片區(qū)這三大功能區(qū)連成線、連成片，帶動(dòng)整個(gè)西南片區(qū)的發(fā)展，起到1+1+1大于3的效果。

基于此，君禮著周邊道路和城市界面也會(huì)提升改善。

比如橋安西路、看丹路、豐臺(tái)豐帆東路、豐臺(tái)萬華南街都處于規(guī)劃中。

比起畫大餅，這些道路修建都有具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也很容易兌現(xiàn)，對(duì)買房人來說，也是一件好事。

內(nèi)容來源：貓叔聊地產(chǎn)