作者 | 劉瑩

出品 |?焦點財經(jīng)

弱環(huán)境下，房企生存狀況如何，從拿地動作可以窺見一二。

1月25日，易居研究院披露的《1月上市房企拿地排行》報告顯示，2022年年初至今，全國土地市場總體溫和平靜，僅有15家房企出手拿地，拿地金額為166億元，拿地?zé)崆閯?chuàng)下2010年同期以來的新低。

不過，也有一些資金充裕的房企依然拿地積極，如華潤置地。期內(nèi)，華潤置地共斥資57億元拿下了4宗地，是拿地耗資最多的房企，拿地金額在15家房企拿地總額中的占比為34.33%，是綠城中國和濱江集團(tuán)兩家民企的拿地總價之和。

易居研究院認(rèn)為，雖然大環(huán)境來看，土地市場下行壓力較大，但一些財務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)購地意愿依然較強(qiáng)。這一狀態(tài)與2021年下半年的土地市場非常相似。

反觀問鼎“榜首”的華潤置地，其在去年一年的拿地態(tài)度都算積極，且落子多為熱門城市的熱門版塊。在易居研究院的統(tǒng)計中，華潤置地2021年的拿地金額為1513.88億元。其中，上半年為915.2億元，下半年為598.68億元。

這其中不乏高價地塊。比如，華潤在2021年4月以64.5億元總價斬獲的佛山市順德區(qū)陳村TOD臨江地塊，溢價率就高達(dá)107%；5月，華潤置地摘得的杭州未來科技城綜合體項目及南京兩橋中央商務(wù)區(qū)地塊，總價也達(dá)到了111.61億元和70.6億元。

2021年8月，華潤斥資56.08億元將東莞CBD商住綜合體地塊收入囊中，一舉刷新了東莞第二高地價紀(jì)錄。12月，華潤插旗杭州，再以94.33億元總價拿下了華豐造紙廠綜合體地塊，引發(fā)關(guān)注。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年，華潤置地的新增貨值為2843.4億元，排名行業(yè)第7位。地產(chǎn)艱難前行的2021年，華潤的新增貨值排名反而相比2020年同期有所提升。

現(xiàn)金充裕是華潤置地大手筆“掃貨”的動力之一。截至2021年中期，華潤置地的綜合借貸額折合1944億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)存折合949億元，凈有息負(fù)債股東權(quán)益（包括少數(shù)股東權(quán)益）比率僅37.4%。

“三道紅線”全“綠檔”的基礎(chǔ)上，華潤置地還將加權(quán)融資成本維持在了3.88%的低位，平均債務(wù)年期也維持在了4.8年的水平。這相比陷入暴雷泥潭及踩中紅線融資渠道受限，或融資成本畸高的房企，顯然優(yōu)勢諸多。

銷售方面，2021年，華潤置地共錄得了3158億元的合同銷售額，同比增長10.8%；合同銷售建筑面積也達(dá)到了1665萬平方米，同比增長17.4%，完成了既定3150億元銷售目標(biāo)的100.24%，是百強(qiáng)房企中少數(shù)完成銷售目標(biāo)的公司之一。

事實上，華潤置業(yè)也受到了房地產(chǎn)行業(yè)銷售弱走勢的影響，去年11月底時的銷售目標(biāo)完成率尚不足9成。但深圳“網(wǎng)紅”項目華潤城潤璽二期的入市熱銷，改變了這一情況。

據(jù)悉，華潤城潤璽二期是去年12月的全國銷冠項目，共計為華潤帶來了196.7億元的銷售額。這推動華潤12月的銷售金額同比大增15.6%，達(dá)到了451.5億元，由此順利完成銷售目標(biāo)。

德銀認(rèn)為，華潤置地利用市場低迷時機(jī)在2021年補(bǔ)充土儲之舉，將為2022年之后提高市場份額和銷售鋪路，且由于財務(wù)杠桿穩(wěn)健，華潤置地還將迎來更多收購機(jī)會。

話音剛落，利好即來。1月25日，華潤置地披露，其與附屬公司華潤萬象生活皆已與招商銀行就并購融資建立了深度合作關(guān)系。根據(jù)協(xié)議，招商銀行將授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元的并購融資額度，專項用于兩家公司的并購業(yè)務(wù)。

事實上，在2022開年不足一個月的時間里，華潤萬象生活已先后將禹洲物業(yè)和中南物業(yè)收入了囊中，總交易額約33.2億元。億翰智庫認(rèn)為，華潤萬象生活“一月折兩支”的速度，似乎已可以扛起2022年初物管“并購?fù)酢钡拇笃臁?/p>

有分析師指出，華潤萬象生活更傾向于收購已經(jīng)遞表的物企。這些企業(yè)在IPO交表前對股權(quán)、組織架構(gòu)、法律、財務(wù)、勞務(wù)等均已做過相對詳細(xì)的風(fēng)險規(guī)避。收購這類標(biāo)的，不僅后期盡調(diào)容易，推進(jìn)節(jié)奏也會更快。

華潤置地雖未祭出太多并購之舉，卻在公開土地市場沒少發(fā)力。2022年初，華潤的4次拿地皆落在了浙江，這也是華潤2021年銷售面積去化較快的區(qū)域。

當(dāng)下，出險房企正加快資產(chǎn)處置，拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)尋找買家紓困。比如，在世茂集團(tuán)計劃出讓的36項資產(chǎn)中，就有世茂深港國際中心及上海世茂廣場等地標(biāo)項目出現(xiàn)。“不躺平”的花樣年也將深圳、東莞地區(qū)的優(yōu)質(zhì)城市更新貨值擺上了貨架。中國奧園、禹洲集團(tuán)、富力地產(chǎn)也已紛紛表態(tài)要“引入戰(zhàn)投”，同時進(jìn)行資產(chǎn)出售。

可以說，擺在華潤置地面前的優(yōu)質(zhì)并購標(biāo)的著實不少。它會相中哪一個？