都知道恒大欠了很多錢，誰(shuí)想到居然欠這么多？

上個(gè)禮拜，恒大連續(xù)發(fā)了好幾份財(cái)報(bào)。2021年?duì)I收總額2500億，虧損總額6800億。

2022年?duì)I收總額2300億，虧損總額1200億。用最簡(jiǎn)單的加減法計(jì)算可知，恒大兩年虧掉了8000億。

然而，這8000億只能算恒大的“開(kāi)胃菜”。因?yàn)樨?cái)報(bào)顯示，恒大歷史總負(fù)債已經(jīng)高達(dá)驚人的2.44萬(wàn)億人民幣。

買房的人沉默了，投資的人沉默了，連政府都沉默，恒大究竟是怎么做到欠這么多錢的？

01.

在了解來(lái)龍去脈之前，我們首先得對(duì)兩個(gè)數(shù)字有個(gè)基本認(rèn)知。一個(gè)是總虧損總額2.44萬(wàn)億，一個(gè)是兩年虧掉的8000億。這到底是個(gè)什么概念？

先說(shuō)2.4萬(wàn)億。

2022年，我國(guó)GDP總量121萬(wàn)億人民幣，恒大以一己之力，欠下了我國(guó)全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量的2%。

更具體一點(diǎn)，相當(dāng)于一個(gè)內(nèi)蒙古自治區(qū)（2.3萬(wàn)億）；兩個(gè)鄭州（1.2萬(wàn)億）；三個(gè)石家莊（7100億）；7個(gè)蘭州（3300億）；32個(gè)拉薩（740億）。

如果換算成上市公司市值，恒大則欠下了1個(gè)貴州茅臺(tái)（2.1萬(wàn)億）；2個(gè)中國(guó)移動(dòng)（1.3萬(wàn)億）；3個(gè)中國(guó)人壽（8100億）；5個(gè)郵政銀行（4700億）；以及7個(gè)百度（3400億）。

可以非?？隙ǖ母嬖V大家，恒大是人類有史以來(lái)欠債最多的公司之一；而恒大的欠債能力，不僅體現(xiàn)在總量上，更體現(xiàn)在“效率”上。

兩年內(nèi)虧掉8000億，一年按365天計(jì)算，等于每天虧11億，每小時(shí)虧4500萬(wàn)，每分鐘虧75萬(wàn)，每秒鐘虧1.25萬(wàn)。

東半球最強(qiáng)的銀行機(jī)構(gòu)叫工商銀行，2022年利潤(rùn)3600億人民幣；西半球最強(qiáng)的銀行機(jī)構(gòu)叫摩根士丹利，2022年總獲利3800億人民幣（537億美元）；兩家世界最強(qiáng)銀行一年的總利潤(rùn)加起來(lái)，填不滿恒大的窟窿。

它到底是怎么做到的？

02.

以2021年，那份虧了6800億的財(cái)報(bào)為例。

主要虧在了四個(gè)地方，第一是賣房子虧損，第二是費(fèi)用端虧損，第三是土地回收虧損；第四是資產(chǎn)減值虧損。聽(tīng)起來(lái)很抽象，但筆者跟你解釋完，你會(huì)覺(jué)得更抽象。

所謂賣房虧本，財(cái)報(bào)是這么解釋的：2021年恒大一共賣了2261億的房子，算上租金等收入，一共回籠了2500億的資金；

但是蓋房子的成本實(shí)在太高了，恒大竟然花了2684億建房，所以毛虧損總額184億。這種寧愿虧錢也要給老百姓建房子的精神，實(shí)在是中國(guó)企業(yè)家的表率。

再看費(fèi)用端虧損，包括銷售費(fèi)用300億，行政費(fèi)用165億與財(cái)務(wù)費(fèi)用416億，總共虧了900億。

其中銷售費(fèi)用最值得關(guān)注，因?yàn)樗嫉搅速u房總額（2261億）的13%，這意味著銷售每賣出一套100萬(wàn)的房子，就能拿到13%，即13萬(wàn)的提成。

此比例不說(shuō)中國(guó)，放眼全世界都是頭一檔的高，別家銷售提成只有千分之一，恒大竟然高達(dá)十分之一；

由此看來(lái)，恒大的員工一定賺的盆滿缽滿，恒大一定是一家對(duì)員工極其慷慨的模范企業(yè)。

第三是土地回收虧損，總額1298億。什么意思？眾所周知房企蓋房前需要先拍地，然后再蓋房。

但是恒大因?yàn)樘霝槔习傩战ǚ孔?，在不惜一切拿完地后，竟然尷尬地發(fā)現(xiàn)沒(méi)錢施工了。

財(cái)務(wù)囊中羞澀，遲遲無(wú)法動(dòng)工造成合同違約，于是這塊重金拿下的土地又被政府收走，相關(guān)違約費(fèi)用就成了“土地回收虧損”。

第四，也是虧損的最大頭叫做資產(chǎn)減值，總計(jì)4553億，其中建好和未建好的房子因房?jī)r(jià)下跌減值3737億。這又是啥概念呢？

2021年恒大賣了2261億的房子，而房?jī)r(jià)下跌卻造成了3737億的損失，也就是說(shuō)恒大認(rèn)為自己的所有樓盤價(jià)格都在2021年遭遇腰斬。

但據(jù)筆者了解2021年中國(guó)百城房?jī)r(jià)的增速為2.44%（中國(guó)新聞網(wǎng)），從未傳出大城市房地產(chǎn)暴跌的新聞；所以結(jié)論很可能是恒大公司集體穿越到了一個(gè)平行世界，在那里他們?cè)馐艿健半y以估量的全球?yàn)?zāi)害”。

簡(jiǎn)單來(lái)講，恒大公司給出了三份可信度堪憂的財(cái)報(bào)，明目張膽地把大家當(dāng)傻子忽悠，這不是筆者的結(jié)論，而是審計(jì)公司的結(jié)論，因?yàn)樗麄儯嗾\(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所）在財(cái)報(bào)的末尾標(biāo)了一句注釋“無(wú)法發(fā)表意見(jiàn)”，翻譯成大白話就是：我們也不知道自己編了個(gè)啥，你們將就看吧。

03.

暫且將財(cái)報(bào)的事情放在一邊。未來(lái)的恒大會(huì)怎樣？沒(méi)有人知道答案。套現(xiàn)了500億的許家印能否還錢，更沒(méi)有人知道答案。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，恒大采取的是VIE海外上市架構(gòu)。先在海外注冊(cè)一家公司，通過(guò)利益輸送在海外實(shí)控恒大股權(quán)，以此規(guī)避稅收和種種政策風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到安全上市的目的。

因此程序上，恒大的法人代表和許家印沒(méi)有半毛錢關(guān)系，你甚至在恒大的公文里找不到任何許家印的印章。

所以想通過(guò)法律手段強(qiáng)制許家印還錢機(jī)會(huì)渺茫。

但是許家印不還，不代表恒大可以擺爛。這家中國(guó)最大的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，在破產(chǎn)之前必須完成最后的契約——把爛尾的，沒(méi)蓋好的房子給修好交掉！

作為購(gòu)房者，我不管這筆錢由誰(shuí)出，我只知道他掏空了我家兩代人的積蓄，三十年的人生。不能因?yàn)槟愫?jiǎn)簡(jiǎn)單單一句沒(méi)錢，就讓我們所有的付出成為笑話。

而資料顯示，中國(guó)有1億戶家庭背上了房貸，哪怕1%出了問(wèn)題對(duì)全社會(huì)都是難以承受的動(dòng)蕩。

恒大，必須活著；恒大，必須交房。

作者：金陵風(fēng)語(yǔ)