房產(chǎn)“供不應(yīng)求”“只漲不跌”在很長一段時(shí)間內(nèi)掩蓋了高速擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)，而當(dāng)需求收縮、周轉(zhuǎn)變緩，高杠桿就成了懸頂之劍。其實(shí)在更市場化的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，共享單車、百團(tuán)大戰(zhàn)等故事，早已敲響了玩弄資本、無序擴(kuò)張的警鐘，現(xiàn)在大廠們幾乎都一致地從追求“高速增長”轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)健經(jīng)營”。

類似地，在房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，房地產(chǎn)商也逐漸從“規(guī)模論”中清醒。當(dāng)住房總量短缺問題緩解、改善型需求釋放后，市場對(duì)住房品質(zhì)的要求會(huì)更高——對(duì)房地產(chǎn)商來說，只要建好樓盤就有人買單的時(shí)代過去了，與其用大規(guī)模借債驅(qū)動(dòng)銷量，不如聚焦產(chǎn)品提升資產(chǎn)質(zhì)量。

當(dāng)然，無論是債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化還是發(fā)展重心調(diào)整，都并非一朝一夕之功，只有在上行周期里的審慎才能轉(zhuǎn)化為在震蕩中的底氣。

龍湖能在房地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)蔓延時(shí)做到提前還債，得益于其在30年的企業(yè)發(fā)展中始終如一的理性克制。陳啟宗在嘲諷內(nèi)地房地產(chǎn)商“沖昏頭腦”時(shí)，卻稱贊了龍湖創(chuàng)始人一句“頭腦清醒”。

創(chuàng)始人吳亞軍克制的性格深刻影響著龍湖的經(jīng)營風(fēng)格。2009年龍湖上市前，有投資人問吳亞軍：龍湖先做大還是先做強(qiáng)？

吳亞軍的答案是：先做長，再做強(qiáng)。“做公司就像騎自行車，騎得慢而不倒比騎得快更難，因?yàn)槟切枰囡L(fēng)險(xiǎn)平衡?！?/p>

因此，即使在地產(chǎn)最瘋狂的黃金時(shí)代，龍湖的資產(chǎn)凈負(fù)債率也極少超過60%，被譽(yù)為中國民營房企里“最后的堡壘”。根據(jù)最新披露的財(cái)報(bào)，截至2023年6月底，龍湖集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款）為61.9%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)，為近五年來最低，凈負(fù)債率為57.2%，這一數(shù)據(jù)無疑在市場衰退期為龍湖上了一層保險(xiǎn)栓。

長期以來對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的控制，使龍湖能夠更好地抵御風(fēng)險(xiǎn)并調(diào)整步伐。在6月份的股東大會(huì)上，龍湖董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示：“今年開始，我們將圍繞全集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流為主這個(gè)目標(biāo)前進(jìn)，未來將不再依靠融資負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動(dòng)公司業(yè)務(wù)增長，而是靠各個(gè)航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動(dòng)公司的增長?！?/p>

當(dāng)泰坦尼克號(hào)撞上冰山的那一刻，再去調(diào)整航向就太晚了。在“長期主義”成為每家企業(yè)都爭相標(biāo)榜的流行詞之前，龍湖已經(jīng)看到了冰面下的暗礁，錨定了一條更長遠(yuǎn)的航道。

多輪驅(qū)動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖

2014年，房企庫存到達(dá)高點(diǎn)，萬科首先提出了房地產(chǎn)將從“黃金時(shí)代”邁入“白銀時(shí)代”的論斷，根據(jù)東亞前海證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師的觀點(diǎn)，這預(yù)示著房產(chǎn)開發(fā)第一曲線拐點(diǎn)的出現(xiàn)。

太陽底下無新事，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰循環(huán)早已在不同的土地上上演，這為內(nèi)地房地產(chǎn)商居安思危、未雨綢繆提供了參考。如日本企業(yè)三井，為應(yīng)對(duì)日本市場經(jīng)濟(jì)蕭條，其以房為中心將業(yè)務(wù)拓展至房地產(chǎn)中介、租賃、建筑工程和物業(yè)資產(chǎn)管理等領(lǐng)域；再比如香港地產(chǎn)龍頭新鴻基地產(chǎn)，得益于多元化的布局，在香港樓市泡沫破滅后，其銷售物業(yè)利潤率大幅下降，但租賃業(yè)務(wù)卻幾乎沒有受到影響，保持了公司50%以上的利潤。

以史為鑒，房地產(chǎn)行業(yè)作為周期之母，難逃起伏波動(dòng)，因此在房產(chǎn)開發(fā)這一曲線衰落之前，開發(fā)商們就必須考慮尋找增長的第二曲線。

尤其是在2016年房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化階段后，內(nèi)地開發(fā)商們打造第二曲線的花樣層出不窮：例如開發(fā)商切入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賽道，恒大與全國152家中介機(jī)構(gòu)重組后成立了房車寶、萬科打造樸鄰、碧桂園推出租售業(yè)務(wù)品牌“有瓦”；此外，物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)等與住宅開發(fā)聯(lián)系緊密、互為促進(jìn)的業(yè)務(wù)，也成為了開發(fā)商優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的首要選擇；也有更激進(jìn)的玩家，跨界到造車、文娛等領(lǐng)域。

龍湖是各大開發(fā)商中積極推進(jìn)多元化布局的代表，業(yè)務(wù)航道覆蓋商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造等。

龍湖商業(yè)投資起步很早，早在2003 年，龍湖就曾收購重慶觀音橋區(qū)一個(gè)爛尾項(xiàng)目并成功打造重慶標(biāo)志性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“北城天街”。截至2023年6月末，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國30余座城市，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營的購物中心達(dá)81座；僅在北京，龍湖就打造了包括亦莊天街在內(nèi)的7座天街、1座星悅薈。

2017年，龍湖乘長租公寓風(fēng)口，推出了龍湖冠寓。幾年時(shí)間過去，長租公寓風(fēng)口起又落，資本退場后，房企系長租公寓成為市場主要玩家，其中龍湖冠寓在2021年就已宣布盈利，目前開業(yè)房間數(shù)超11萬間。此外，在長租業(yè)務(wù)上，龍湖還陸續(xù)開發(fā)了產(chǎn)業(yè)辦公-藍(lán)海引擎、服務(wù)式公寓以及活力街區(qū)等。

服務(wù)業(yè)務(wù)上，龍湖物業(yè)的發(fā)展已十分成熟，其物業(yè)品牌智創(chuàng)生活還將服務(wù)擴(kuò)展到了小米產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及北京亮馬河、成都天府農(nóng)博島等城市服務(wù)領(lǐng)域；智慧營造則是龍湖較新的業(yè)務(wù)，截至目前，龍湖龍智造已累計(jì)獲取建管項(xiàng)目50余個(gè)，總建筑面積超900萬平方米。

時(shí)至今日，萬科跨越“青銅時(shí)代”，提出地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入需要艱難度日的“黑鐵時(shí)代”。危機(jī)之下，正是檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商們第一曲線基本盤、以及第二曲線發(fā)展成色的時(shí)候。

依舊以龍湖為例，得益于早期布局，目前龍湖已經(jīng)形成開發(fā)、運(yùn)營及服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊。其最新一季財(cái)報(bào)證明，多點(diǎn)開花的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，確實(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)在危機(jī)中持續(xù)造血提供了有力支撐。

數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)127.2億元（不含稅），同比增長10.1%。此外，克而瑞公布的數(shù)據(jù)，龍湖2023年1-7月銷售達(dá)到1106.2億元，同比增長6.3%，在當(dāng)下的市場環(huán)境中，能取得這一成績殊為不易。

在市場需求深化調(diào)整時(shí)，龍湖的開發(fā)主業(yè)依舊保持增長，這側(cè)面佐證了龍湖的產(chǎn)品力。龍湖是以品質(zhì)見長的房企之一，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平曾經(jīng)放話：“論造房品質(zhì)，龍湖是能比得上綠城的唯一競爭對(duì)手。”去年底，龍湖推出的高定新品“龍湖御湖境”引入了PRADA綠，借鑒梵克雅寶等世界頂級(jí)珠寶品牌的精湛技藝，且將外立面的線條尺寸從厘米級(jí)精細(xì)到毫米級(jí)。

在市場低迷時(shí)期，仍能有重金投入豪宅打造，也部分得益于龍湖成功打造的第二曲線。

運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊，根據(jù)最新財(cái)報(bào)，龍湖上半年實(shí)現(xiàn)不含稅租金收入為人民幣63.3億元。商業(yè)投資、長租公寓及其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。長租公寓方面，截至報(bào)告期末，龍湖集團(tuán)旗下品牌龍湖冠寓累計(jì)已開業(yè)11.9萬間房源，開業(yè)6個(gè)月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增長4%至12.3億元，5年復(fù)合增長51%，保持良性的盈利增長。此外龍湖管理層披露，龍湖已在高能級(jí)城市儲(chǔ)備了豐富的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)航道開始貢獻(xiàn)正向現(xiàn)金流。

服務(wù)業(yè)務(wù)方面，上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)收入為人民幣58.4億元，較上年同期增長13.0%；服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為31.9%，較上年同期增長8.3%。

銀河聯(lián)昌證券表示，龍湖距離流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)還較遙遠(yuǎn)。該機(jī)構(gòu)在研報(bào)中指出，2023年龍湖已基本無債券到期，按現(xiàn)在鋪排，到今年底僅有230億的24年到期債務(wù)。在未來12-18個(gè)月內(nèi)，龍湖有多種償還債務(wù)的方式，總計(jì)900億元人民幣的經(jīng)營性物業(yè)貸款，意味著龍湖的流動(dòng)性將得到額外的緩沖。

龍湖交出的這份穩(wěn)健的財(cái)報(bào)，無不說明了房企發(fā)展第二曲線、在震蕩期中換擋經(jīng)營的必要性。運(yùn)營、服務(wù)等板塊的收入，幫助龍湖提振現(xiàn)金流，并支持開發(fā)主業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，這是地產(chǎn)開發(fā)商在震蕩周期中換擋經(jīng)營的有效實(shí)踐。而根據(jù)龍湖的規(guī)劃，未來5-10年，龍湖的經(jīng)營性收入會(huì)占到整個(gè)集團(tuán)營收的30%，為公司貢獻(xiàn)50%的利潤。如果達(dá)成目標(biāo)，這能夠有力支撐龍湖穿越房地產(chǎn)下行周期。

競爭、成長、淘汰，這是市場的殘酷法則也是修正機(jī)制。在這個(gè)難熬的房地產(chǎn)寒冬中，我們也能欣喜地看到更多開發(fā)商在反思自身、關(guān)注需求、修煉內(nèi)功，以更健康的姿態(tài)，等待下一個(gè)春天。