土地評(píng)估就是土地評(píng)估人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，結(jié)合地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益及土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。由此綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。

影響土地價(jià)格的因素主要有：

（1）一般因素。指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。包括：地理位置因素、自然環(huán)境因素、行政因素、社會(huì)因素等。影響土地價(jià)格的行政因素包括土地制度、住房制度、地價(jià)政策和城市規(guī)劃。

（2）區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。這些條件相互結(jié)合，相互作用對(duì)區(qū)域間地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。

（3）個(gè)別因素。指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地的自然條件，如地質(zhì)、地形、地貌等；開發(fā)程度，如土地是否已經(jīng)開發(fā)、開發(fā)的程度等；形狀，如土地的規(guī)整度、是否不規(guī)則等；長(zhǎng)度和寬度，如土地的大小、形狀等；面積，如土地規(guī)模大小等；土地使用限制，如是否可用于特定用途等；以及宗地是否臨街等因素。

（4）分析方法

土地估價(jià)時(shí)對(duì)影響因素的分析、選擇要根據(jù)因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。