內(nèi)容摘要：青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)商榻片區(qū)將啟動(dòng)土地綜合整治項(xiàng)目配套郊野單元村莊規(guī)劃編制工作。將對(duì)商榻全域提出產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展路徑，并形成郊野單元村莊規(guī)劃方案。

中標(biāo)公告截圖

近日，《商榻全域土地綜合整治項(xiàng)目配套郊野單元村莊規(guī)劃編制》的中標(biāo)（成交）結(jié)果公告。

上海市上規(guī)院城市規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司以179萬元人民幣中標(biāo)上述招標(biāo)項(xiàng)目。

本次招標(biāo)規(guī)劃成果，將對(duì)青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)商榻片區(qū)全域提出產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展路徑，并形成商榻片區(qū)(不含沙港村)郊野單元村莊規(guī)劃方案。

商榻片區(qū)區(qū)位圖

商榻位于淀山湖西岸，北與江蘇省昆山市接壤，西與江蘇省吳江相連。2004年3月，原商榻鎮(zhèn)與原西岑鎮(zhèn)一起并入了金澤鎮(zhèn)。根據(jù)已批復(fù)的長(zhǎng)三角示范區(qū)規(guī)劃顯示，商榻片區(qū)板塊上隸屬于示范區(qū)先行啟動(dòng)區(qū)。

近年來，西岑“出圈”了，華為研發(fā)基地的入駐，打造世界級(jí)科研小鎮(zhèn)的“藍(lán)圖”，使其一躍成為青浦乃至魔都的科創(chuàng)重地。它跳出了很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)被撤并后“默默無聞”的怪圈。

2022年9月，金澤鎮(zhèn)西岑片區(qū)的《上海市青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)西岑單元 (JZ03)控制性詳細(xì)規(guī)劃(修編)》 批復(fù)。

那么，這次商榻啟動(dòng)規(guī)劃編制，它會(huì)是下一個(gè)西岑嗎？

啟動(dòng)規(guī)劃的背景

示范區(qū)土地綜合整治規(guī)劃圖

2022 年 2 月 28 日，上海印發(fā)《關(guān)于實(shí)施全域土地綜合整治的意見)) (滬府辦(2022) 13 號(hào))，該文件指出，從今年起，全市涉農(nóng)區(qū)將開展全域土地綜合整治試點(diǎn)工作。

青浦區(qū)選定金澤鎮(zhèn)商榻片區(qū)八村(雙祥村、王港村、陳東村、雪米村、南新村、淀西村、東 星村、蔡浜村)作為今年全域土地整治工作的試點(diǎn)村莊，開展全域土地綜合整治試點(diǎn)的策劃與村莊設(shè)計(jì)。

根據(jù)已批復(fù)的上位規(guī)劃我們看到，“示范區(qū)土地綜合整治規(guī)劃圖”中，青浦轄區(qū)整治重點(diǎn)區(qū)有兩處，分別是南部的練塘農(nóng)用地整治重點(diǎn)區(qū)和北部的白鶴農(nóng)業(yè)地整治重點(diǎn)區(qū)（詳見附圖）。

那么這次為什么選擇商榻優(yōu)先啟動(dòng)呢？

個(gè)人判斷，一個(gè)是由易到難；另外，最主要就是其位于示范區(qū)先行啟動(dòng)區(qū)，對(duì)于整個(gè)示范區(qū)來說是要優(yōu)先啟動(dòng)建設(shè)的區(qū)域，而金澤鎮(zhèn)又處于青浦轄區(qū)的橋頭堡，在建設(shè)用地總量控制的前提下，需要盡快梳理和盤活存量建設(shè)用地，為后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地騰出用地指標(biāo)，建設(shè)用地增減掛鉤是選擇商榻的主因。

設(shè)計(jì)項(xiàng)目范圍與規(guī)模

商榻片區(qū)郊野單元村莊規(guī)劃不涉及單元

本次項(xiàng)目整體策劃范圍為金澤鎮(zhèn)商榻區(qū)域，總用地面積 28.12 平方公里；郊野單元村莊規(guī)劃范圍為八村(雙祥村、王港村、陳東村、雪米村、南新村、淀西村、東星村、蔡浜村)，總用地面積 25.8 平方公里(不含沙港村，詳見附圖)。

公告顯示，本次項(xiàng)目策劃范圍為商榻全域；但郊野單元村莊規(guī)劃范圍不含商榻西部的沙港村。而就商榻片區(qū)全域來說，商榻單元，即原商榻集鎮(zhèn)區(qū)域自然也沒有在這次《金澤鎮(zhèn)商榻片區(qū)郊野單元村莊規(guī)劃》范圍內(nèi)。

本次規(guī)劃工作內(nèi)容，根據(jù)上位規(guī)劃、相關(guān)規(guī)劃及實(shí)際建設(shè)需求，完成商榻全域土地綜合整治試點(diǎn)項(xiàng)目策劃，并編制商榻片區(qū)郊野單元村莊規(guī)劃方案，包括前期調(diào)研評(píng)估、規(guī)劃方案編制、過程及最終成果文件制作及打印、配合貴方完成匯報(bào)、評(píng)審及溝通協(xié)調(diào)等技術(shù)服務(wù)。

整體策劃層面，通過梳理片區(qū)現(xiàn)狀自然和人文資源，分析資源特色、市場(chǎng)趨勢(shì)，?確定發(fā)展導(dǎo)向和總體定位，并提出產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展路徑。圍繞總體定位確定各村的功能定位、 發(fā)展設(shè)想，提出產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施等規(guī)劃布局設(shè)想。

郊野單元(村莊)規(guī)劃層面，對(duì)商榻片區(qū)八個(gè)鄉(xiāng)村單元內(nèi)現(xiàn)狀及相關(guān)上位規(guī)劃等情況進(jìn)行梳理分析，合理確定村莊發(fā)展目標(biāo)與用地布局，完善公共服務(wù)設(shè)施、道路交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)空間、耕地與基本農(nóng)田、土地整治等規(guī)劃內(nèi)容，優(yōu)化村莊建設(shè)空間、農(nóng)業(yè)空間、生態(tài)空間等方面剛性管控與彈性指引，加強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域設(shè)計(jì)指引，梳理近期行動(dòng)計(jì)劃，形成商榻片區(qū)(不含沙港村)郊野單元村莊規(guī)劃方案。

成果內(nèi)容及深度需滿足《上海市郊野單元(村莊)規(guī)劃編制技術(shù)要求和成果規(guī)范》及主管部門審批要求。

合同期限，自合同簽訂之日起至2023年12月31日。

也就是說，最終規(guī)劃成果應(yīng)該在今年底左右提交。

上位規(guī)劃依據(jù)

上位規(guī)劃依據(jù)中提到了《長(zhǎng)江三角洲生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)國(guó)土空間總體規(guī)劃(2019—2035 年)》（下文簡(jiǎn)稱“示范區(qū)總規(guī)”）。

“示范區(qū)總規(guī)”文本中提到，需完善“增、減、存”掛鉤的用地統(tǒng)籌機(jī)制，落實(shí)“以用定減、以減定增、上下協(xié)同”的操作路徑，健全新增建設(shè)用地計(jì)劃與存量建設(shè)用地盤活任務(wù)、低效建設(shè)用地減量化任務(wù)掛鉤機(jī)制。綜合運(yùn)用土地綜合整治、郊野公園建設(shè)等政策工具，實(shí)施增減掛鉤，除省市重大項(xiàng)目以外，其它建設(shè)用地原則上優(yōu)先使用增減掛鉤指標(biāo)。由執(zhí)委會(huì)聯(lián)合兩區(qū)一縣政府制定存量土地盤活工作方案，協(xié)調(diào)年度存量盤活任務(wù)、土地儲(chǔ)備計(jì)劃、出讓計(jì)劃，并推動(dòng)實(shí)施。

上述也就是為什么要優(yōu)先啟動(dòng)商榻土地整治的主要原因。等于是“摸家底”，能盤活或騰出多少建設(shè)用地，建設(shè)用地增減掛鉤。

24個(gè)歷史村落（包括3個(gè)商榻）

該“示范區(qū)總規(guī)”中還提到了，嚴(yán)格保護(hù)已登錄的 24 村落，加快推進(jìn)各村鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃的編制審批；積推動(dòng)其它歷史文化資源較豐富的鎮(zhèn)村開展登錄保護(hù)工作。

其中，商榻片區(qū)的沙港村、雙祥村和蔡浜村3個(gè)村被列入了19個(gè)上海市風(fēng)貌特色村之一。

另外，我們梳理截取了“示范區(qū)總規(guī)”規(guī)劃圖中的商榻片區(qū)規(guī)劃圖：

示范區(qū)國(guó)土規(guī)劃控制線規(guī)劃圖

城市開發(fā)邊界劃定圖

該規(guī)劃圖顯示，商榻片區(qū)城市化建設(shè)主要還是集中在現(xiàn)狀集鎮(zhèn)區(qū)域展開，并將新增很多建設(shè)空間，這也印證的《青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃(2017-2035)》中提到的商榻社區(qū)將推動(dòng)城中村更新的說法。

土地綜合整治規(guī)劃圖

建設(shè)用地需求來源構(gòu)成圖

該規(guī)劃圖顯示，原商榻集鎮(zhèn)周邊將新增很多建設(shè)用地及盤活存量建設(shè)用地；另外，郊野單元顯示大量減量建設(shè)用地分布，這意味著很多農(nóng)村房屋或?qū)⒈徽魇眨Ⅱv出宅基地建設(shè)用地指標(biāo)減量化，獲得的增量建設(shè)用地指標(biāo)用于其他項(xiàng)目開發(fā)，即建設(shè)用地增減掛鉤。

創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃圖

該規(guī)劃圖顯示，商榻被定位為文旅創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)社區(qū)。的確，商榻片區(qū)太適合文旅產(chǎn)業(yè)開發(fā)了。

歷史文化保護(hù)規(guī)劃圖

與上述文章描述一致，商榻片區(qū)的沙港村、雙祥村和蔡浜村被列入了19個(gè)上海市風(fēng)貌特色村之一。

土地使用規(guī)劃圖

根據(jù)該土地使用規(guī)劃圖顯示，商榻片區(qū)未來城市化區(qū)域主要還是集中在現(xiàn)有集鎮(zhèn)區(qū)域，功能上有居住、商服、產(chǎn)業(yè)研發(fā)用地等，南部單獨(dú)的一幅醫(yī)療衛(wèi)生用地為現(xiàn)狀華醫(yī)療養(yǎng)院用地。

另外，上位規(guī)劃依據(jù)還提到了《青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃(2017-2035)》(下文簡(jiǎn)稱“金澤總規(guī)”)。我們也梳理了商榻片區(qū)相關(guān)規(guī)劃圖。

現(xiàn)狀常住人口分布圖（文本編制時(shí)數(shù)據(jù)，2018年文本批復(fù)）

商榻社區(qū)和村落體系圖

空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖

濱湖風(fēng)景帶布局圖

開發(fā)邊界外保留用地索引圖

文化保護(hù)控制線規(guī)劃圖

商榻片區(qū)的沙港村、雙祥村和蔡浜村3個(gè)村被列入了19個(gè)上海市風(fēng)貌特色村之一，并附自然文化景觀控制線范圍。

“金澤總規(guī)”中還提到商榻社區(qū)指商榻現(xiàn)集鎮(zhèn)區(qū)域，將推動(dòng)城中村更新。

“金澤總規(guī)”中還提到了商榻的 104 產(chǎn)業(yè)區(qū)塊作為潛力地區(qū)，近期維持現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)功能，遠(yuǎn)期借力世界湖區(qū)的整體開發(fā)吸引新興經(jīng)濟(jì)入駐。

通過上述這些“上位規(guī)劃”規(guī)劃圖，我們可以提前了解一下商榻片區(qū)大概的規(guī)劃框架。

大家對(duì)商榻的未來有哪些期待？

你覺得商榻適合發(fā)展哪一類的產(chǎn)業(yè)呢？

說說你的看法吧！

資料：政府招標(biāo)、青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談