恒大財(cái)報(bào)里10個(gè)不得不說(shuō)的秘密

2023年07月18日 18:02:19?來(lái)自北京

鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》出品

7月17日晚間，深陷債務(wù)泥潭的中國(guó)恒大終于公布了2021年和2022年度業(yè)績(jī)報(bào)告。在距離可能被港交所退市僅剩2個(gè)月的關(guān)鍵窗口期，連夜補(bǔ)發(fā)延期財(cái)報(bào)，被視為恒大尋求自救路上的又一進(jìn)展。不過(guò)，盡管外界對(duì)恒大負(fù)債累累早有預(yù)期，但三份姍姍來(lái)遲的財(cái)報(bào)還是令看客們錯(cuò)愕不已。

在過(guò)去兩年不斷紓困的背景下，恒大的債務(wù)問(wèn)題如今看來(lái)依舊棘手。鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》梳理恒大最新財(cái)報(bào)，試圖從中還原過(guò)去兩年恒大都發(fā)生了些什么......

1 負(fù)債2.4萬(wàn)億 普通人要還多久？

年報(bào)顯示，截至2022年末，中國(guó)恒大負(fù)債總額24374.1億元。而截至2021年末，中國(guó)恒大負(fù)債總額人民幣25801.5億元。

也就是說(shuō)，一年時(shí)間，恒大降債1427億元。但這一數(shù)字，在萬(wàn)億級(jí)的龐大負(fù)債前，稍顯杯水車(chē)薪。

那么，負(fù)債2.4萬(wàn)億是什么概念？

以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，2022年，全國(guó)居民人均可支配收入為36883元。

也就是說(shuō)，負(fù)債近2.4萬(wàn)億，相當(dāng)于一個(gè)普通人連續(xù)還上6500萬(wàn)年，才還得起這筆債，而一個(gè)熱知識(shí)是——中國(guó)歷史也才5000年......

如果從恒大自身角度來(lái)看，自2006年有財(cái)報(bào)記錄以來(lái)至2020年共15年，中國(guó)恒大歷年凈利潤(rùn)綜合累計(jì)也才1453億元，還不夠當(dāng)前總負(fù)債的零頭。

具體看——2022年，中國(guó)恒大負(fù)債總額24374.1億元，剔除合約負(fù)債7210.2億元后為17163.9億元，其中：借款6123.9億元、應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付款項(xiàng)10022.6億元（含應(yīng)付工程材料款5961.6億元）、其他負(fù)債1017.4億元。

借款方面，截至2022年底，中國(guó)恒大的流動(dòng)及非流動(dòng)借款分別為5871.23億元及252.68億元，而該公司的現(xiàn)金總額（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及限制性現(xiàn)金）約為143.05億元。

2 兩年虧損八千億

除了巨額負(fù)債，中國(guó)恒大近兩年的虧損數(shù)額也大得驚人。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)2021年收入為人民幣2500億元，毛虧損184.5億元。年內(nèi)經(jīng)營(yíng)性虧損1137.5億元，撇減發(fā)展中物業(yè)及持作出售之已完工物業(yè)、投資物業(yè)公平值虧損人民幣4049.5億元，土地被收回有關(guān)的虧損、金融資產(chǎn)減值損失及其他非經(jīng)營(yíng)性虧損1802億元，所得稅抵免126.8億元，凈虧損合計(jì)人民幣6862億元。

2022年，恒大集團(tuán)收入為人民幣2301億元，毛利250億元。年內(nèi)經(jīng)營(yíng)性虧損434億元，土地被收回有關(guān)的虧損、金融資產(chǎn)減值損失及其他非經(jīng)營(yíng)性虧損694億元，所得稅開(kāi)支130.5億元，凈虧損合計(jì)1258億元。

雖然2022年虧損已有所減少，但也是高達(dá)上千億元的體量。整體來(lái)看，中國(guó)恒大在2021年、2022年度合計(jì)凈虧損金額高達(dá)8120億元。

3 精簡(jiǎn)員工約2萬(wàn)人

虧損和負(fù)債重壓下，為了開(kāi)源節(jié)流，恒大采取機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)、崗位合并等舉措，試圖最大力度地降本增效，大批干部員工充實(shí)到了保交樓項(xiàng)目一線。

2021年底，就有內(nèi)部文件顯示，恒大對(duì)公司機(jī)構(gòu)設(shè)置進(jìn)行調(diào)整。其中，地產(chǎn)集團(tuán)地區(qū)公司層面，招投標(biāo)及采購(gòu)部、預(yù)算決策部合并為招采預(yù)決算部；投資部、資金部合并為投融資管理部；省公司營(yíng)銷(xiāo)部、品牌部、售后服務(wù)部合并為營(yíng)銷(xiāo)品牌部；項(xiàng)目工程部與開(kāi)發(fā)部合并為項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)部。

從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，機(jī)構(gòu)調(diào)整后，人員大約精簡(jiǎn)了2萬(wàn)人。

年報(bào)顯示，截至2021年12月31日，恒大集團(tuán)共有員工12萬(wàn)人（包括恒大汽車(chē)(708.HK)員工6286人及恒大物業(yè)(6666.HK)員工7.3萬(wàn)人），其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)系統(tǒng)中，大學(xué)本科及以上學(xué)歷人員占比近90%。

到2022年12月31日，員工減少到10萬(wàn)人（包括恒大汽車(chē)(708.HK)員工4506人及恒大物業(yè)(6666.HK)員工7.2萬(wàn)人），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)系統(tǒng)員工數(shù)量較2021年底減少36.9%。

人員優(yōu)化起到了顯著的降本增效效果。截至2022年12月31日，恒大集團(tuán)總僱員成本（包括董事酬金）約人民幣46.3億元，比2021年的140.7億元減少94.4億元。

4 土地儲(chǔ)備縮水，舊改項(xiàng)目部分停滯

中國(guó)恒大表示，龐大優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，是集團(tuán)保交樓、逐步償清債務(wù)、恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。然而，從2021年和2022年年報(bào)信息來(lái)看，其土地儲(chǔ)備也在縮水。

根據(jù)年報(bào)，截至2021年12月31日，集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備2.6億平方米。而這一數(shù)字到2022年12月31日，減少到了2.1億平方米。

此外，恒大集團(tuán)還參與了城市炙手可熱的舊改項(xiàng)目。2021年年報(bào)中，其參與的舊改項(xiàng)目有93個(gè)，其中大灣區(qū)66個(gè)（深圳39個(gè)），其他城市27個(gè)。然而到了2022年，這些數(shù)字均有所縮減，參與舊改項(xiàng)目79個(gè)，其中大灣區(qū)55個(gè)（深圳34個(gè)），其他城市24個(gè)。

前恒大總裁夏海鈞曾表示，“城市更新將是房企的必爭(zhēng)之地”，恒大的舊改規(guī)?？焖贁U(kuò)容，然而，到了2022年，其資金鏈斷裂后，舊改項(xiàng)目紛紛停滯，一些項(xiàng)目只得由國(guó)企接盤(pán)紓困。

公開(kāi)資料顯示，向南實(shí)業(yè)股份有限公司與恒大合作開(kāi)發(fā)的深圳南山區(qū)向南村城市更新舊改單元項(xiàng)目，自2009年8月開(kāi)始合作，后因恒大資金問(wèn)題，一直沒(méi)有動(dòng)作。今年4月，項(xiàng)目更換了合作開(kāi)發(fā)主體，才得以重新盤(pán)活。此外，深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司也已經(jīng)接手了恒大橫崗四聯(lián)排榜村的舊改項(xiàng)目。

5 靠“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”回血超500億

如昔日王健林一般，許家印也最終走上了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的老路。據(jù)中國(guó)恒大2021、2022年年報(bào)顯示，兩年來(lái)，恒大多次出售或配售手中資產(chǎn)，粗略統(tǒng)計(jì)共回籠資金超500億元。其中，2021年出手7次，均為股權(quán)交易；2022年出手6次，包括信托合作及多次出售地產(chǎn)項(xiàng)目等。

具體看——

2021年：

3月28日，出售New Gain股份，總代價(jià)為163.5億港元。

5月13日，向投資者配售2.6億股恒大汽車(chē)股份，每股40.92港元，所得款項(xiàng)約為106億港元。

6月20日，子公司Solution Key Holdings Limited（下稱(chēng)Solution Key）按市價(jià)每股6港元向Pumpkin Films Limited出售恒騰網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)恒騰網(wǎng)絡(luò)，股份代號(hào)：136） 7.39億股，對(duì)價(jià)為44億港元（其中17.7億港元未付）。

7月30日，Solution Key向Ocean Fund SPC出售恒騰網(wǎng)絡(luò)3.7億股，對(duì)價(jià)為11.8億港元（其中5.9億港元未付）。

7月30日，Solution Key以每股3.2港元向騰訊集團(tuán)子公司 Water Lily Investment Limited出售6.5億股恒騰網(wǎng)絡(luò)股份，對(duì)價(jià)為20.7億港元。

9月28日，與沈陽(yáng)盛京金控投資集團(tuán)有限公司簽訂協(xié)議，以出售盛京銀行股份有限公司17.5億的非流通內(nèi)資股，對(duì)價(jià)為每股人民幣5.7元，合計(jì)人民幣99.9億元。

11月17日，Solution Key向United Resources Investment Holdings Limited出售恒騰網(wǎng)絡(luò)16.6億股，對(duì)價(jià)為21.3億港元，該筆出售完成后，恒大集團(tuán)完全退出恒騰網(wǎng)絡(luò)。

2022年：

2月25日，與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，出售4個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)，收回在項(xiàng)目的部分前期投資款約人民幣19.5億元。

3月29日，與浙江省浙建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)浙建房地產(chǎn)）及浙江省建工集團(tuán)有限責(zé)任公司（下稱(chēng)建工集團(tuán)）簽訂協(xié)議，以出售水晶城項(xiàng)目100%權(quán)益，總代價(jià)為人民幣36.7億元。

5月26日，與浙建房地產(chǎn)及建工集團(tuán)簽訂協(xié)議，以出售城市之光廣場(chǎng)項(xiàng)目100%權(quán)益，總代價(jià)為人民幣13.5億元。

8月3日，與廣州市規(guī)劃和自然資源局簽訂解除協(xié)議，以退還坐落于廣州市番禺區(qū)謝村的體育設(shè)施地塊及產(chǎn)業(yè)地塊，包含四個(gè)分地塊土地使用權(quán)。廣州市規(guī)劃和自然資源局就轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)支付合計(jì)人民幣55億元出讓金退庫(kù)款至政府指定的專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)管賬戶(hù)。

接到資產(chǎn)接管人通知，持有一塊位于香港元朗未開(kāi)發(fā)的土地的本公司若干附屬公司股權(quán)及公司間負(fù)債已被資產(chǎn)接管人以6億美元出售。

11月26日，恒大與深圳市安和一號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂協(xié)議，以出售一塊位于深圳市的商業(yè)地，總代價(jià)為人民幣7.5億元。

6 “保交樓”自救：房產(chǎn)銷(xiāo)售停擺半年 兩年回款4200億

圖源：恒大官網(wǎng)

眾所周知，恒大業(yè)務(wù)版圖的最大一塊就是地產(chǎn)。自2020年爆發(fā)資金鏈危機(jī)以來(lái)，恒大在保交樓方面持續(xù)發(fā)力。

那么，過(guò)去兩年，恒大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)展如何？

對(duì)此，恒大在2022年年報(bào)中表示，2021年9月后，公司銷(xiāo)售一度陷入停滯。隨著保交樓項(xiàng)目施工逐步重啟，公司銷(xiāo)售從2022年 4月份開(kāi)始逐漸恢復(fù)。公司以穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、化風(fēng)險(xiǎn)為第一要?jiǎng)?wù)，以最大力度積極推進(jìn)保交樓工作，取得了包括各地政府、上下游企業(yè)、業(yè)主等在內(nèi)多方的理解和支持，2022年共實(shí)現(xiàn)了732個(gè)保交樓項(xiàng)目全面復(fù)工，全年累計(jì)交樓30.1萬(wàn)套。

在合約銷(xiāo)售方面，2021年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額人民幣3729億元，合約銷(xiāo)售面積5202萬(wàn)平方米，全年累計(jì)銷(xiāo)售回款人民幣3876億元。全年集團(tuán)新開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售項(xiàng)目70個(gè)。截至2021年12月31日，包括完全竣工及在建的在售項(xiàng)目累計(jì)到達(dá)1241個(gè)。

2022年全年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額人民幣317億元，合約銷(xiāo)售面積390.4萬(wàn)平方米，全年累計(jì)銷(xiāo)售回款人民幣357.9億元。截至2022年12月31日，包括完全竣工及在建的在售項(xiàng)目累計(jì)到達(dá)1241個(gè)。

7 許家“印記”：地產(chǎn)、足球兩手抓

作為恒大這艘巨舵的核心，盡管“許家印”三個(gè)字只出現(xiàn)在年報(bào)的落款簽字處，但外界對(duì)許家印近兩年的個(gè)人的情況仍好奇不減。

就在年報(bào)披露前不久，今年7月4日，許家印召開(kāi)恒大足球俱樂(lè)部管理會(huì)議，會(huì)上明確提出了該俱樂(lè)部今明兩年的目標(biāo)：今年保級(jí)、明年沖超。

7月4日，許家印主持召開(kāi)俱樂(lè)部管理會(huì)議（圖源：廣州足球俱樂(lè)部官微）

這并非許家印首次因足球業(yè)務(wù)公開(kāi)露面。此前4月19日，許家印召開(kāi)恒大足球管理會(huì)議，首次對(duì)俱樂(lè)部提出了“狼性十足、協(xié)同拼搏、堅(jiān)韌不拔、錘煉精英”的新廣州隊(duì)精神，并鼓勵(lì)俱樂(lè)部要繼續(xù)按照集團(tuán)“把恒大足球?qū)W校打造成為中國(guó)足球明星的搖籃，廣州隊(duì)要做好搖籃平臺(tái)”的目標(biāo)前進(jìn)。

時(shí)間再向前，2022年12月2日晚7時(shí)，恒大集團(tuán)召開(kāi)保交樓工作專(zhuān)題會(huì)議，許家印在會(huì)上重點(diǎn)總結(jié)了去年以來(lái)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓情況，并要求確保完成全年保交樓任務(wù)。

圖源：恒大官網(wǎng)

彼時(shí)，許家印表示:“今年1至11月，恒大集團(tuán)實(shí)現(xiàn)交樓25.6萬(wàn)套，2022年全年要力爭(zhēng)完成30萬(wàn)套的交樓，12月份必須保質(zhì)保量完成交樓4.4萬(wàn)套。這個(gè)月還剩29天，時(shí)間緊、任務(wù)重，恒大全體員工要堅(jiān)定不移地履行我們的主體責(zé)任，永不放棄地努力拼搏，確保完成全年交樓任務(wù)?！?/p>

而2022年年報(bào)顯示，去年恒大共實(shí)現(xiàn)了732個(gè)保交樓項(xiàng)目全面復(fù)工，全年累計(jì)交樓30.1萬(wàn)套。由此，許家印“低空飄過(guò)”完成了他的KPI。

據(jù)鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》不完全統(tǒng)計(jì)，2022年，許家印公開(kāi)場(chǎng)合露面大多與恒大內(nèi)部相關(guān)會(huì)議有關(guān)，多圍繞“保交樓”復(fù)產(chǎn)復(fù)工進(jìn)展。

8 汽車(chē)業(yè)務(wù)陷入尷尬困局

值得玩味的是，2022年年報(bào)中，恒大將汽車(chē)業(yè)務(wù)放在了業(yè)務(wù)展望的首位。

年報(bào)表示，“展望未來(lái)，公司將全力保障‘保交樓’等重點(diǎn)工作穩(wěn)步有序推進(jìn)，做好新能源汽車(chē)、物業(yè)服務(wù)等板塊的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，探索對(duì)公司核心資產(chǎn)的高效處置和有效盤(pán)活，穩(wěn)步推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解?！?/p>

而鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》梳理發(fā)現(xiàn)，今年3月，恒大汽車(chē)曾透露，在無(wú)法獲得新增流動(dòng)性的情況下有停產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而彼時(shí)恒大汽車(chē)的資金缺口是290億元。隨后4月，恒大汽車(chē)天津工廠暫緩生產(chǎn)。

今年6月，恒大汽車(chē)再發(fā)公告稱(chēng)，“恒馳5”恒馳汽車(chē)已于5月恢復(fù)生產(chǎn)，截至5月底已交付超過(guò)1000輛“恒馳5”。公告同時(shí)稱(chēng)，“目前本集團(tuán)仍面臨資金短缺困難?！?/p>

1000輛的交付成績(jī)，顯然沒(méi)有完成2020年恒大汽車(chē)官方曾表示的“將在2023年一季度前完成首批1萬(wàn)輛的交付”目標(biāo)。而更尷尬的是，繼續(xù)生產(chǎn)的錢(qián)，在2.4萬(wàn)億的整體負(fù)債陰霾下，仍不知從何而來(lái)。

9 僅剩兩個(gè)月窗口期

自2022年3月21日9時(shí)，恒大在港交所停牌，至今已過(guò)去16個(gè)月。中國(guó)恒大忽然連夜一口氣補(bǔ)發(fā)三份財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，是為哪般？

根據(jù)2018年8月1日生效的港交所上市新規(guī)，對(duì)于連續(xù)停牌18個(gè)月的證券，港交所可以對(duì)其進(jìn)行摘牌。

也就是說(shuō)，如果恒大再不復(fù)牌，兩個(gè)月后，就有被港交所摘牌的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)復(fù)牌指引，恒大復(fù)牌需要滿足4個(gè)條件：按規(guī)定公布上市規(guī)則規(guī)定的所有未公布的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，并解決任何審計(jì)保留意見(jiàn)的事項(xiàng)；對(duì)于恒大物業(yè)134億元的質(zhì)押擔(dān)保被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行獨(dú)立調(diào)查，公布調(diào)查結(jié)果并采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施；證明公司遵守上市規(guī)則第13.24條的規(guī)定，即證券停牌后，定期公布公司有關(guān)發(fā)展情況；同時(shí)，向市場(chǎng)通報(bào)所有重要信息使公司股東和其他投資者可評(píng)估本公司的情況。

然而，過(guò)去每年為其審計(jì)報(bào)告出具無(wú)保留意見(jiàn)的普華永道，如今已更換成核數(shù)師上會(huì)栢誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所。

耐人尋味的是，這家新任會(huì)計(jì)師事務(wù)所給中國(guó)恒大2021年報(bào)和2022年報(bào)均出具了“無(wú)法發(fā)表意見(jiàn)”的報(bào)告。其披露的原因之一是有關(guān)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的多項(xiàng)不確定因素；二是由于部分員工離職，無(wú)法就期初結(jié)余及比較數(shù)據(jù)獲取足夠適當(dāng)?shù)膶徍藨{證。

在此次發(fā)布的財(cái)報(bào)中，許家印罕見(jiàn)地沒(méi)有像往常一樣向股東、投資者和商業(yè)伙伴“致謝”，僅例行公事地宣布，公司股份將繼續(xù)停止買(mǎi)賣(mài)，直至另行通知。并提醒投資者買(mǎi)賣(mài)公司證券時(shí)“務(wù)請(qǐng)審慎行事”。

10 仍未宣布破產(chǎn)，債務(wù)重組在即

雖然背上天文數(shù)字般的負(fù)債，還有著巨大的虧損窟窿，但恒大仍堅(jiān)挺著沒(méi)有宣布破產(chǎn)?；蛟S是欠債過(guò)多，從顧全大局的角度，也無(wú)法草草“破產(chǎn)”了事，亦或許，恒大還期待著有東山再起的一天。

雖然集團(tuán)并未宣告破產(chǎn)，但已有恒大地產(chǎn)控股子公司撐不住了。7月18日，據(jù)全國(guó)企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)顯示，恒大地產(chǎn)集團(tuán)西安有限公司被西安衛(wèi)寧商貿(mào)有限公司申請(qǐng)破產(chǎn)。

恒大地產(chǎn)集團(tuán)西安有限公司成立于2007年9月，由恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、廣州市鑫源投資有限公司分別持股90%、10%。

對(duì)于恒大集團(tuán)來(lái)說(shuō)，當(dāng)務(wù)之急則是順利完成債務(wù)重組。今年3月，中國(guó)恒大曾公布境外債務(wù)重組方案，并稱(chēng)該方案已經(jīng)獲得一些主要持有人的支持。7月17日晚，與財(cái)報(bào)一同發(fā)布的最新公告顯示，恒大集團(tuán)將于24日在香港召開(kāi)聆訊，尋求債權(quán)人的批準(zhǔn)；25日，其債務(wù)協(xié)議安排會(huì)議將于開(kāi)曼群島舉行。

在恒大此前披露的協(xié)議安排中，恒大此次境外重組的債務(wù)分為A組與C組，前者包括恒大發(fā)行的境外票據(jù)、債券和所借貸款，后者包括恒大境外金融負(fù)債(包括擔(dān)保和認(rèn)沽期權(quán))。其中，債務(wù)基于A組的全部應(yīng)計(jì)索賠；C組債務(wù)基于“差額索償”。

隨著會(huì)議期限臨近，恒大命運(yùn)也將揭曉。